COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° RG 21/03106 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NHDI

Pôle Civil section 2

Date : 20 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FORMES ET FITNESS, RCS MONRPELLIER n°522 958 750, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Virginie BERTRAN, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Jean-François TRAMONI-VENERANDI, avocat plaidant au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.C.I. [H], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N° 890 666 209, prise en la personne de son représentant légal domicilié, es-qualités, au siège social sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Maître Sylvain NIORD de la SELAS DFP & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Cécilia FINA-ARSON

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 09 Janvier 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Mars 2025 prorogé au 20 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 20 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé en date du 01er juillet 2010, Monsieur [Y] [H] a donné à bail à la SARL FORMES ET FITNESS un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4] (34), pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer initial annuel de 31.200 euros H.T, soit 2.600 euros H.T par mois et sans paiement de provision sur charge.

Par acte du 1e juillet 2015, le bail commercial a été révisé pour réduire le loyer à la somme de 2.500 euros HT et insérer une clause concernant les travaux de mise aux normes, laissés à la charge de la preneuse.

Le 02 décembre 2020, la SARL FORMES ET FITNESS a été informée de ce que le local appartient désormais à la SCI [H], nouveau bailleur.

Par courriel en date du 27 décembre 2020 la SCI [H] a informé la SARL FORMES ET FITNESS que, par application d’une clause d’indexation, le loyer mensuel serait, à partir du 1er janvier 2021, de 264,06 euros H.T.

Par exploit d’huissier en date du 15 juin 2021 la SCI [H] a fait délivrer à la SARL FORMES ET FITNESS un commandement de payer la somme de 20.102,74 euros correspondant aux loyers impayés pour la période allant de décembre 2020 à juin 2021, à laquelle s’ajoute les 10 % prévus par la clause pénale et les frais de délivrance de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 04 octobre 2022, la SCI [H] a fait délivrer un nouveau commandement de payer la somme de 3.579,29 euros, correspondant aux loyers impayés pour la période allant de juillet à septembre 2022, et visant la clause résolutoire.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 15 juillet 2021, la SARL FORMES ET FITNESS a fait assigner la SCI [H] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier afin de former opposition au commandement de payer.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2022, la SARL FORMES ET FITNESS sollicite notamment du tribunal qu’il :

— la reçoive en son opposition aux commandements délivré les 15 juin 2021 et 04 octobre 2022,

— juge que la dette de loyer s’établit à la somme de 13.825,53 euros et lui octroie un délai de deux ans pour s’acquitter de la somme, soit 24 échéances de 576,06 euros, le premier versement devant intervenir dans les dix jours de la signification de la présente décision,

— juge que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée des délais ainsi accordés,

— condamne la SCI [H] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, la SCI [H] sollicite quant à elle du Tribunal :

— à titre principal, qu’il déboute la SARL FORMES ET FITNESS de sa demande visant à voir déclarer nulle la clause d’indexation automatique contenu dans le bail,

— qu’il prononce la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers commerciaux,

— qu’il condamne la SARL FORMES ET FITNESS à lui payer la somme de 32.699, 40 euros, somme à parfaire, compléter ou diminuer en fonction des paiement effectués jusqu’à la présente décision,

— à titre subsidiaire, s’il accorde des délais de paiement, qu’il juge qu’à défaut de respecter l’échéancier qui sera fixé la résiliation découlera de la présente décision,

— qu’il condamne la SARL FORMES ET FITNESS à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

La clôture a été prononcée le 19 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

A l’audience juge unique du 09 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 puis prorogé au 20 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du commandement de payer

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose :

« I. – Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu’elle est prise par le représentant de l’Etat dans le département en application du second alinéa du I de l’article L. 3131-17 du même code. Les critères d’éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. »

L’article 1 du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 précise que

« I. – Pour l’application de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020, les personnes physiques et morales de droit privé mentionnées au I du même article sont celles remplissant les critères d’éligibilité suivants :

1° Leur effectif salarié est inférieur à 250 salariés ;

2° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à 50 millions d’euros ou, pour les activités n’ayant pas d’exercice clos, le montant de leur chiffre d’affaires mensuel moyen est inférieur à 4,17 millions d’euros ;

3° Leur perte de chiffre d’affaires est d’au moins 50 % appréciés selon les modalités fixées au II.

II. – Pour les mesures de police administrative prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 17 octobre 2020, le critère de perte de chiffre d’affaires mentionné au 3° du I du présent article correspond à une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er novembre 2020 et le 30 novembre 2020, laquelle est définie comme la différence entre, d’une part, le chiffre d’affaires au cours du mois de novembre 2020 et, d’autre part :

— le chiffre d’affaires durant la même période de l’année précédente ;

— ou, si l’entreprise le souhaite, le chiffre d’affaires mensuel moyen de l’année 2019 ;

— ou, pour les entreprises créées entre le 1er juin 2019 et le 31 janvier 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 ;

— ou, pour les entreprises créées entre le 1er février 2020 et le 29 février 2020, le chiffre d’affaires réalisé en février 2020 et ramené sur un mois ;

— ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2020, le chiffre d’affaires mensuel moyen réalisé entre le 1er juillet 2020, ou à défaut la date de création de l’entreprise, et le 30 septembre 2020 ».

En l’espèce, la SARL FORMES ET FITNESS soutient, sans que la SCI [H] ne le conteste véritablement, bénéficier des dispositions précitées. La fermeture administrative des salles de sport a été levée le 09 juin 2021, faisant courir la période de protection jusqu’au 10 août 2021.

Il résulte du commandement de payer délivré le 15 juin 2021 à la SARL FORMES ET FITNESS qu’au-delà du fait qu’il ne vise pas la clause résolutoire, il sollicite le paiement des loyers de décembre 2020 à juin 2021 inclus, soit durant la période visée par les textes précités. Alors pourtant que ces textes interdisent toute sanction ou voie d’exécution forcée à l’encontre des locataires pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où l’activité est exercée.

Dans ces conditions, et en application des dispositions précitées, la SARL FORMES ET FITNESS n’encourt ni des pénalités issue d’une clause pénale, ni l’exécution de la clause résolutoire à raison des loyers visés au commandement.

Il en résulte que conformément à sa demande, le commandement de payer visant la clause résolutoire que lui a signifié la SCI [H] le 15 juin 2021, sera annulé.

Sur la demande en paiement

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Sur le montant du loyer

L’article L 145-38 du Code de commerce dispose notamment que la demande en révision ne peut être formée que trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Aux termes de l’article suivant, par dérogation à l’article précédent, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée à chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Les parties s’opposent sur la question de l’existence d’une telle clause.

Le bail signé le 1er juillet 2010, auquel ne sont pas annexées les conditions générales, stipule dans ses conditions particulières :

« Révision du loyer (cf. CONDITIONS GENERALES &3)

La révision du loyer s’effectuera aux périodes triennales (1), à la date anniversaire du bail par indexation automatique (1).

INDICE DE BASE : 4 trimestres de base 1507 ».

Il s’agit incontestablement d’une clause d’échelle mobile puisqu’elle prévoit une révision annuelle et non tous les trois ans, et en fonction de l’évolution d’un indice qui est stipulé précisément.

Lors de la révision du bail du 1e juillet 2015, faite sur le même imprimé qu’en 2010, la clause « Révision du loyer » n’a pas été remplie ni raturée. En revanche, dans la partie « clause particulière », il a notamment été inscrit manuscritement : « L’indice de révision triennal sera effectué (cf bail) ». Bien qu’un renvoi au bail soit effectué, il n’y a plus la mention d’un indice ni d’une révision annuelle.

Par ailleurs, les conditions générales ont cette fois été annexées et stipulent notamment dans la clause « INDEXATION & REVISION » : « L’indexation ou la révision s’opèrent au choix du bailleur et du preneur (cf. CONDITIONS PARTICULIERES), suivant l’indice du coût de la construction (ICC) ou suivant l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.

Le bailleur et le preneur peuvent opter (cf. CONDITIONS PARTICULIERES) pour l’un ou l’autre des deux régimes décrits ci-après :

— REVISION TRIENNALE

Les parties conviennent de réviser le loyer tous les trois ans au moins.

La révision n’intervient qu’à la demande expresse de l’une ou l’autre des parties, par acte extrajudiciaire ou lettre RAR.

Sauf amélioration de plus de 10% des facteurs locaux de commercialité, la révision ne peut excéder la variation de l’indice ICC ou ILC depuis la dernière révision.

— INDEXATION ANNUELLE

Les parties conviennent d’indexer automatiquement le loyer tous les ans, à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat.

L’indexation est opérée suivant la variation de l’indice ICC ou ILC sur quatre trimestres.

Attention : lorsque le bail comporte une clause d’indexation, la révision du loyer peut également être demandée chaque fois que, par le jeu de la clause d’indexation, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé (article L 145-39 du Code de commerce). »

Ainsi, dans la mesure où la révision du bail intervenue en 2015 portait essentiellement sur le loyer, dont le montant a été réduit, il est plausible que les parties aient également entendues revenir sur la clause d’échelle mobile. Effectivement, cela se vérifie par le fait qu’il a été porté manuscritement la mention « indice de révision triennal », qui renvoie, dans le cadre des conditions générales annexées, au vocabulaire de la première option visée par la clause précitée, soit l’option de la « REVISION TRIENNALE » qui reprend pour l’essentiel les dispositions légales de l’article L 145-8 du Code de commerce.

En application de ces dispositions, la révision de 2015, intervenue cinq ans après l’entrée en jouissance, doit être considérée comme une première révision du loyer. La date de la demande n’étant pas connue, il convient de retenir la date de la signature de l’acte, soit le 1e juillet 2015, comme date d’effet du nouveau prix. Une nouvelle révision était donc possible à compter du 1er juillet 2018, par demande formulée par acte extrajudiciaire ou lettre RAR conformément aux conditions générales du bail.

La SCI [H] verse aux débats un courrier daté du 28 juin 2022 adressé à la SARL FORMES ET FITNESS aux termes duquel il est rappelé que le loyer est susceptible de variation au 1er juillet en fonction des variations de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE puis un calcul est présenté :

« L’indice de base étant celui du 1e trimestre 2015 (1632),

L’indice d’échéance à retenir étant celui publié pour le premier trimestre 2022.

Ainsi, au 1e juillet 2022, le loyer sera calculé selon la formule suivante :

Loyer réévalué = loyer au 1e juillet 2015 (2500) x indice 1e trimestre 2022 – 1938

1632

Soit un nouveau loyer de 2.968,75 euros HT mensuel, soit 3.562,5 euros TTC, à compter du 1e juillet 2022. »

Cependant, si le courrier est intitulé « LRAR » aucune preuve de son envoi ni accusé de réception n’est produit aux débats. Ce courrier ne saurait donc être considéré comme une demande de révision conforme aux dispositions contractuelles.

Il en est de même du mail daté du 27 décembre 2020 adressé par les gérants de la SCI [H] à Monsieur [V] [K], gérant de la SARL FORMES ET FITNESS, pour l’informer d’un révision du loyer applicable à compter du 1e janvier 2021, puisque seul l’acte extrajudiciaire ou le courrier recommandé étant possible.

Par conséquent, le loyer applicable est celui porté sur la révision du bail signée le 1e juillet 2015, soit 2.500 euros HT (3.000 euros TTC).

Sur le principal

La SCI [H] produit un décompte arrêté au 15 mai 2023, aux termes duquel elle sollicite le paiement de la somme totale de 32.699,4 euros. Cependant, ce décompte a été établi avec le montant du loyer révisé à plusieurs reprises, alors qu’il a été démontré ci-dessus que ces révisions ne sont pas valables.

La SARL affirme quant à elle ne devoir que la somme de 13.825,53 euros, sans délivrer plus de détails.

Il semble résulter des deux commandements de payer que des sommes réglées par la SARL ne sont pas reprises au décompte de la SCI : 4.000 euros dans celui délivré le 15 juin 2021 et un total de 7.500 euros en six paiements, dans celui délivré le 04 octobre 2022.

Par conséquent, conformément à l’article 444 du Code de procédure civile, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour production d’un décompte actualisé, prenant en compte l’ensemble des paiements intervenus, un prix du loyer applicable à hauteur de 3.000 euros TTC et les demandes éventuelles quant à l’application d’une clause pénale, qui figure dans les commandements de payer mais pas dans les décomptes versés aux débats. La SARL FORMES ET FITNESS pourra formuler les observations qui lui semblent utiles quant au décompte qui sera produit et est également invitée à s’expliquer sur le montant qui est selon elle dû.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la réouverture des débats, il convient de réserver l’ensemble des autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré à la SARL FORMES ET FITNESS le 15 juin 2021,

ORDONNE la réouverture des débats sur le montant de la dette locative,

PRONONCE le rabat de l’ordonnance de clôture,

FAIT INJONCTION à la SCI [H] de produire notamment un décompte actualisé, prenant en compte le montant du loyer non révisé et l’ensemble des paiements réalisés par la SARL FORMES ET FITNESS, avant le 1er avril 2025,

INVITE la SARL FORMES ET FITNESS à faire valoir ses observations sur le décompte actualisé avant le 07 avril 2025 si elle l’estime nécessaire,

ORDONNE la clôture de l’instruction au 08 avril 2025,

RENVOIE l’affaire à l’audience de juge unique du 10 avril 2025 à 9h salle Rabelais,

RESERVE les autres demandes.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 20 mars 2025, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON