N°Minute:25/01925

N° RG 25/01026 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PT77

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 10]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. LIVIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [K] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bibiana DIAZ VALLAT

Copie certifiée delivrée à :

Le 15 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La société LIVIE d’une part et Mme [K] [W] d’autre part, ont conclu un contrat de bail d’habitation non meublé et un bail de parking en date du 01/02/2023 avec prise d’effet le 10/02/2023 moyennant un loyer mensuel initial de 1054,36 euros pour le logement, provision sur charges comprise, révisable et 40,00 euros pour le parking.

Il est expressément stipulé que le bail de parking n’est pas dissociable du bail d’habitation ci-dessus décrit car il s’agit d’une annexe de celui-ci.

Ces locaux, constituant la résidence principale de Mme [K] [W], sont situés [Adresse 6] à [Adresse 8].

Les loyers des mois de juillet, août et septembre 2024, ne sont pas réglés.

Tenant la situation et devant le refus manifeste du locataire d’exécuter ses obligations contractuelles, la société LIVIE s’est trouvée contrainte de lui faire délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 25/09/2024.

La dette locative de Mme [K] [W] s’élève alors à la somme principale de 3166,09 euros, outre les frais du commandement de payer, soit un total de 3320,67 euros.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX en date du 26/09/2024.

A la suite du commandement, seulement un règlement est intervenu de 1090,00 euros, de sorte que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois.

La locataire ne paye pas ses loyers courants.

En date du 08/01/2025, le décompte du solde locataire présente un solde débiteur de 6427,01 euros concernant l’appartement et 165,00 euros concernant le parking.

La locataire n’a pas réagi aux propositions de solution amiable engagées par la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, signifié à domicile, dénoncé le 10 février 2025 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SA LIVIE sise [Adresse 4] à PARIS a assigné Mme [K] [W] demeurant [Adresse 5], sises [Adresse 1] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 19 mai 2025 aux fins de :

Vu le bail d’habitation du 01/02/2023

Vu le commandement de payer en date du 25/09/2024

Vu l’ancien article 1184 du Code Civil

Vu les articles 1.217, 1224, 1227, 1228 du Code Civil

Vu l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les faits d’espèce,

A titre principal :

CONSTATER la résiliation du bail du logement et du parking intervenue de plein droit deux mois après le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25/09/2024.

En tant que de besoin :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du bail du logement et du parking conclu le 01/02/2023 pour le bien situé [Adresse 7] pour manquement du locataire à son obligation essentielle de paiement des loyers et charges.

En tout état de cause :

DECLARER Madame [K] [W] occupant sans droit ni titre depuis la date de la résiliation du bail du logement et du parking.

ORDONNER qu’à partir de la signification de la décision à intervenir, la requise pourra dans les délais de la loi, ainsi que tous occupants éventuels de son chef être expulsée, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

ASSORTIR, afin de rendre cette mesure effective, d’une astreinte d’un montant de 100,00 euros par jour de retard pendant lequel Madame [K] [W] ou tout autre occupant de son chef se maintiendrait dans les lieux.

CONDAMNER Madame [K] [W] à payer à la société LIVIE, la somme mensuelle de 1087,73 euros et 41,40 euros à titre de loyers et provision sur charges concernant respectivement le logement et le garage jusqu’à la date de résiliation du bail.

CONDAMNER Madame [K] [W] à payer à la société LIVIE à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux une somme mensuelle équivalente au montant de chaque loyer ainsi que de l’avance sur charges, taxes et accessoires actuels, avec indexation.

CONDAMNER Madame [K] [W] à payer à la société LIVIE, la somme de 6592,61 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 08/01/2025, majorée d’intérêt au taux légal.

CONDAMNER Madame [K] [W] à payer à la société LIVIE la somme de 1200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

ENTENDRE RESERVER les droits de la société LIVIE pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause.

Au vu de la nature des faits, ORDONNER l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

À l’audience du 19 mai 2025 , la SA LIVIE, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Elle a remis un décompte actualisé au 5 mai 2025 de la dette qui s’élève à 8050,92 pour le logement et 124,20 euros pour le garage soit un total de 8175,12 euros en loyers et charges.

A cette audience, Mme [K] [W] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

Mme [K] [W] ne s’est pas présentée devant l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne morale, la SA LIVIE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SA LIVIE justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 25 septembre 2024 la SA LIVIE a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 3166,09 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024 date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, 25 novembre 2024, Mme [K] [W] devenue occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA LIVIE produit un décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus, qui indique que la dette de Mme [K] [W] s’élève à 8050,92 euros pour le logement et 124,20 euros pour le garage en loyers et charges, soit un total de 8175,12 euros.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [K] [W] ne s’étant pas présentée ni aux convocations du travailleur social ni à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Mme [K] [W] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, 24 novembre 2024, Mme [K] [W] devenue occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme de 1087,73 euros pour le logement et 41,40 euros pour le garage. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [K] [W] devra verser à la SA LIVIE une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023 entre la SA LIVIE et Mme [K] [W] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 9] sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Mme [K] [W] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à la SA LIVIE une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 1087,73 euros pour le logement et 41,40 euros pour le garage à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à la SA LIVIE la somme de 8050,92 euros pour le logement et 124,20 euros pour le garage en loyers et charges, soit un total de 8175,12 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Mme [K] [W] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [W] à payer à la SA LIVIE une somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] [W] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, soit la somme 154,58 euros ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [K] [W] ;

DEBOUTE la SA LIVIE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,