TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 11]

[Localité 5]

— Pôle Civil section 2 -

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A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 22/03961 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N4AQ

DATE : 19 Juin 2025

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 10 avril 2025

Nous, Cécilia FINA-ARSON, Président, Juge de la mise en état, assistée de Linda LEFRANC-BENAMMAR, Greffier; avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 19 Juin 2025,

DEMANDERESSE

Madame [N] [P]

née le 10 Juillet 1967 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Sofia SAIZ MELEIRO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 12] (SUISSE)

défaillant

S.C.I. JPAM, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 437789720 prise en la personne de son représentant légal en exercice Monsieur [U] [A] domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 13] représenté par son syndic en exercice, la SARL CETARA à l’enseigne AGENCE DU LEVANT, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 391 809 043, sise [Adresse 1] à [Localité 14], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie LUSSAGNET, avocat au barreau de MONTPELLIER

SASU SYNDIC ONE, immatriculée au RCS de [Localité 9] METROPOLE sous le n° 820 918 258, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Elodie RIGAUD, avocat au barreau de NIMES, M^e Florent LARROQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL HEPTA inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 348 992 819, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Francette BENE de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 27 septembre 2017, la SCI JPAM a vendu un local commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2] à SETE (34) à Madame [N] [P], moyennant le prix de 63.000 euros.

En octobre 2019, Madame [N] [S] [B] a adressé un courrier recommandé avec accusé réception à la SCI JPAM faisant état de la survenance d’un dégât des eaux ainsi que de l’existence de rapports datant de 2008 et 2015 dont elle déduit que la SCI JPAM lui aurait caché l’existence de « graves désordres qui touchent l’immeuble et remettent en cause son intégrité structurelle ».

Suivant un nouveau courrier recommandé en date du 13 décembre 2019, Madame [N] [S] [B] a sollicité le paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de la prise en charge de travaux, outre la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La SCI JPAM n’a pas donné suite à cette demande.

Madame [N] [S] [B] a alors sollicité, suivant actes en date des 12 et 13 mars, 1er avril et 9 juin 2020, l’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire du Syndicat des copropriétaires, des syndics successifs (SYNDIC ONE et HEPTA) ainsi que de Monsieur [E] [K], copropriétaire du dernier étage à l’origine de travaux d’aménagement des combles de la copropriété.

Par ordonnance en date du 17 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [D] [C] à cette fin.

Une ordonnance en date du 20 mai 2021 a rendu les opérations d’expertise opposables à la SCI JPAM.

L’expert a déposé son rapport le 22 décembre 2022.

***

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2022, Madame [N] [S] [B] a assigné la SCI JPAM au visa des articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil, aux fins de voir :

— RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse,

— JUGER la vente du 27 septembre 2017 entachée de vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du Code civil,

— CONDAMNER la SCI JPAM à lui payer la somme de 6.000 euros, somme à parfaire, à titre de diminution du prix de vente,

— CONDAMNER la SCI JPAM à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices moral et financier subis sur le fondement de l’article 1645 du Code civil,

— CONDAMNER la SCI JPAM à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI JPAM aux dépens de la présente instance et de ses suites.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG n°22/3961.

Suivant exploits de commissaire de justice en date du 06 avril 2023, la SCI JPAM a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], la société SYNDIC ONE, la société HEPTA et Monsieur [E] [K] aux fins de voir :

— ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance principale enrôlée devant le Pôle civil Section 2, RG : 22/03961,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à Sète, Monsieur [K] et les sociétés SYNDIC ONE et HEPTA à relever et garantir la SCI JPAM de toute condamnation éventuellement prononcée contre elle,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] à [Localité 13], Monsieur [K] et les sociétés SYNDIC ONE et HEPTA aux dépens.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG n° 23/1703.

Par ordonnance du 02 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure n°23/1703 à la procédure n°22/3961.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 02 juillet 2024, Madame [N] [S] [B] sollicite notamment du juge de la mise en état qu’il :

— condamne in solidum la SCI JPAM, le syndicat des copropriétaires, la société SYNDIC ONE, la société HEPTA et Monsieur [E] [K] à lui payer la somme de 13.000 euros à titre de provision, somme à parfaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— se réserve la liquidation de l’astreinte,

— condamne in solidum les mêmes parties aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la SCI JPAM sollicite quant à elle du juge de la mise en état qu’il :

— à titre principal, déboute Madame de l’intégralité de ses demandes et la condamne aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur [E] [K] et les sociétés SYNDIC ONE et HEPTA à la relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée contre elle,

— condamne tout succombant aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 13], sollicite quant à lui :

— à titre principal, que Madame [N] [Z] [B] soit déboutée de ses entières demandes,

— à titre subsidiaire, que Monsieur [E] [K], la société SYNDIC ONE et la société HEPTA soient condamnés in solidum à le relever et garantir de toute condamnation éventuellement prononcée contre lui,

— en tout état de cause, que tout succombant soit condamné aux entiers dépens et à lui payer 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025, la SARL HEPTA, sollicite quant à elle :

— qu’il soit jugé que les demandes provisionnelles de la requérante sont parfaitement infondées et irrecevables à ce stade de la procédure comme relevant des seules compétences du juge du fond, et l’en débouter,

— considérant les pouvoirs du juge de la mise en état et les contestations opposées par la concluante aux demandes de la requérante, qui seront jugées très sérieuses et de nature à faire échec à ces demandes à ce stade de la procédure, l’en débouter et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

— que tout requérant contre elle soit débouté,

— que les parties succombantes soient condamnées aux entiers dépens et à lui payer 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2025, la société SYNDIC ONE, sollicite quant à elle que la demanderesse soit déboutée de sa demande de provision, que le juge de la mise en état se déclare incompétent pour statuer sur sa responsabilité et qu’il condamne reconventionnellement Madame et/ou les autres parties (JPAM/ HEPTA) à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [E] [K] n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

A l’audience d’incidents du 10 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision

L’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

La provision constitue une avance à valoir sur les causes du jugement. Elle ne peut être allouée que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le caractère d’incontestabilité doit être clair et absolu, le juge de la mise en état ne pouvant apporter d’appréciation au fond.

Par ailleurs, il doit être indiqué qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de se prononcer sur le fondement de la responsabilité des sociétés mises en cause et le cas échéant sur ses conséquences au vu du contenu du rapport d’expertise, les responsabilités relevant de la compétence du tribunal statuant au fond.

En l’espèce, Madame [N] [S] [B] recherche la responsabilité de son vendeur, la SCI JPAM sur le fondement de la garantie des vices cachés et n’a pas encore conclu au fond s’agissant de la responsabilité des autres défendeurs, contre qui elle ne formule pour l’heure aucune demande. Ces derniers ont été mis en cause par la SCI JPAM qui recherche quant à elle leurs responsabilités respectives sur le fondement de l’article 1240 du code civil et sur la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété.

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est constant que la charge de la preuve des éléments constitutifs d’un vice caché repose sur l’acquéreur.

Les deux articles suivants précisent que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents mais qu’il est tenu des vices dès lors qu’ils sont cachés, même s’il ne les connaissait pas, sauf s’il a stipulé qu’il ne serait obligé à aucune garantie. Lorsque cette stipulation contractuelle excluant la garantie des vices cachés par le vendeur existe, il est constant que l’acquéreur doit établir la mauvaise foi du vendeur.

Il résulte du rapport d’expertise produit que l’expert ne se prononce pas sur le caractère d’impropriété à destination concernant les sept désordres qu’il retient. Pourtant, ce caractère ne relève pas de l’évidence s’agissant de désordres relevés dans les parties communes de l’immeuble et notamment sur sa toiture, alors que le local commercial dont est propriétaire Madame [N] [Z] [B] est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

En outre, il appartiendra au juge du fond de se pencher, entre autres, sur plusieurs contestations qui peuvent être qualifiées de sérieuses, notamment la question de l’aggravation des désordres dans le temps ou encore celle de l’éventuel défaut d’entretien des parties communes.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la demande de provision de Madame [N] [Z] [B] se heurte à différentes difficultés sérieuses qu’il n’appartient pas au juge de la mise en état de trancher. Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 790 du Code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

A ce stade, il convient cependant de réserver les dépens de l’incident et les demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Cécilia FINA-ARSON, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS Madame [N] [S] [B] de sa demande de provision,

RESERVONS les dépens et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 6 janvier 2026 à 9 heures avec injonctions de conclure au fond à :

— Madame [N] [S] [B],

— la société SYNDIC ONE,

— la société HEPTA,

— le syndicat de copropriétaires,

— Monsieur [E] [K].

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Cécilia FINA-ARSON