N°Minute:25/542

N° RG 24/01416 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PC6V

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 13 Février 2025

DEMANDEUR:

S.C.I. LES ALAMANDAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [H], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-004875 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté par la SELARL CGA AVOCATS, par le ministère de M^e Bryan GANDOLFO, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 13 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Février 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Philippe ANAHORY

Copie certifiée delivrée à :la SELARL CGA AVOCATS : M^e Bryan GANDOLFO

Le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mai 2014, la SCI LES ALAMANDAS a donné à bail à Monsieur [P] [H] une maison individuelle à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 600 euros, outre une provision sur charges mensuelle à hauteur de 190 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 600 euros.

Selon acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022, la SCI LES ALAMANDAS a adressé à Monsieur [P] [H] un congé pour reprise avec un préavis fixé au 30 juin 2023.

Un procès-verbal de constat, en date du 23 août 2023, a été établi par commissaire de justice mentionnant que ce dernier est toujours présent dans les lieux.

Monsieur [H] s’étant maintenu dans les lieux, la SCI LES ALAMANDAS a, selon acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, fait assigner Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir constater la validité du congé pour reprise et ordonner l’expulsion de ce dernier à compter du 30 juin 2023, outre la fixation à 1000 € de l’indemnité d’occupation, ainsi que 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été fixée à l’audience du 21 novembre 2025, date à laquelle les parties ont été dispensés de comparaître à l’audience de renvoi en plaidoirie du 19 décembre 2024.

La SCI LES ALAMANDAS, représentée par son avocat qui a plaidé, sollicite :

CONSTATER la validité du congé pour reprise régulièrement délivré à Monsieur [P] [H] ;

en conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Monsieur [P] [H] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXER à la somme de 1000 € le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et condamner Monsieur [P] [H] à payer ladite somme.

CONDAMNER Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 3.542,66 € au titre des loyers et charges impayées au 18 novembre 2024.

CONDAMNER Monsieur [P] [H] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les actes déjà signifies.

REJETER toute demande de délai.

En défense, Monsieur [P] [H], également représenté par son avocat qui a déposé, conclut comme suit :

Vu l’article L412-3 du code de procédure civile d’exécution ;

Vu l’article 1343-5 du code civil,

JUGER que M. [H] bénéficiera d’un délai de 36 mois supplémentaire pour quitter les Iieux, après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXER au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité d’occupation que Monsieur [H] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective (à savoir 600€ au titre du loyer et 190€ au titre

des provisions sur charges).

JUGER que Monsieur [H] sera tenu à une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux.

ACCORDER à Monsieur [H] les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette.

REJETER toutes demandes adverses ou surplus formulés par la SCI LES ALAMANDAS.

JUGER n’y avoir lieu aux dispositions de l’article 700 du CPC.

JUGER que chaque partie conservera ses propres dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

➢Sur la validité du congé délivré par la bailleresse

En application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […]

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. […]

L’article 114 du code de procédure civile précise par ailleurs qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le congé a été délivré par une SCI familiale au profit d’un de ses associés, Monsieur [K] [W]. La validité du congé n’est d’ailleurs pas contesté par le défendeur qui se contente de solliciter des délais.

Ledit congé précise bien le bénéficiaire de la reprise mais également le caractère réel et sérieux de la reprise puisqu’il mentionne expressément que Monsieur [K] [W] débute une activité professionnelle doit emménager avec sa compagne juillet 2023, sans avoir les revenus suffisants pour un appartement [Localité 3] proche de son emploi. Le caractère sérieux de la reprise est par conséquent caractérisé.

Le congé délivré par la bailleresse au locataire en date du 9 décembre 2022 pour le 30 juin 2023 doit ainsi être déclaré valide.

Il convient, en conséquence, d’ordonner l’expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu, et non à la somme de 1000 euros comme réclamée, et de condamner Monsieur [H] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

➢Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux

Il ressort des articles L412 3 et L412 4 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 que Le juge peut accorder des délais, Ne pouvant être inférieur à 1 mois ni supérieur à 1 an, renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Monsieur [H] sollicite l’octroi de délai de 36 mois supplémentaires pour quitter les lieux après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux et justifie être marié et père de trois enfants nés en 2008, 2004 et 2003. Par ailleurs, son épouse est également mère d’une enfant née en 1996. Il justifie de certificat de scolarité pour trois des enfants. Il verse aux débats également sa déclaration d’impôts pour l’année 2023 faisant etat de salaire à hauteur de 24 900 € le concernant et 7867 € concernant Madame ainsi que d’une attestation de la caisse d’assurance-maladie d’allocations familiales mentionnant des allocations variant entre 838 € et 1244 € janvier à mars 2024. Il semble par ailleurs avoir formulé une demande de DALO qui lui aurait été refusé et pour lequel un recours est en cours.

Toutefois, il ne règle plus le loyer. Par ailleurs, le congé a été délivré par les bailleurs il y a plus de deux ans et Monsieur [H] aurait dû quitter les lieux depuis le mois de juin 2023.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

➢Sur les demandes au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges locatives

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI justifie d’un décompte actualisé au 19 novembre 2024 faisant état d’une dette locative à hauteur de 3542,66 € au 19 novembre 2024 incluant le mois de novembre 2024.

Dès lors, Monsieur [H] sera condamné à verser cette somme à la SCI LES ALAMANDAS.

➢ Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [H] justifie de la faiblesse de ses ressources et de ce qu’il a à charge trois enfants mineures. Ainsi il convient de faire droit à la demande de délai de paiement formulé par ce dernier comme mentionné dans le dispositif.

➢Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [H], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Monsieur [P] [H], condamné aux dépens, sera condamné à verser à la SCI LES ALAMANDAS la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par la SCI LES ALAMANDAS à Monsieur [P] [H] en date du 17 mai 2022 pour le 30 juin 2023 portant sur le logement situé [Adresse 4] à Montpellier ;

DECLARE en conséquence Monsieur [P] [H] occupant sans droit ni titre à compter du 30 juin 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [H] et de tous occupants de leur chef à l’issue de ce délai et à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [P] [H] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 30 juin 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à verser à la SCI LES ALAMANDAS la somme de 3542,66 € au 19 novembre 2024 incluant le mois de novembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [P] [H] à apurer la dette en 23 mensualités de 145 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DEBOUTE Monsieur [P] [H] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE la SCI LES ALAMANDAS de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [P] [H] à verser à la SCI LES ALAMANDAS la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code civil ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

La Greffière La Juge