TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Avril 2025

N° RG 19/05089 – N° Portalis DB3R-W-B7D-UZU3

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy 92200 NEUILLY-SUR-SEINE

C/

[K] [L] [N] [E]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic

Cabinet TIFFENCOGE

15 rue de la Faisanderie

75116 PARIS

représentée par M^e Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0700

DEFENDERESSE

Madame [K] [L] [N] [E]

37 rue de Chézy

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par Maître Isabelle WEKSTEIN de la SELEURL IWan SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R058

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) est soumis au statut de la copropriété.

Au sein de cet immeuble, Madame [K] [E] est usufruitière des lots n°226 (correspondant à un appartement) et 256 (correspondant à une cave), tandis que Monsieur [Z] [F], [I] [F] et [U] [F] ([R]) en sont nu-propriétaires indivis, suite au décès de leur père Monsieur [H] [F].

Se plaignant de la défaillance de Madame [K] [E] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER LA DEFENSE depuis remplacé par le Cabinet TIFFEN COGE, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 14 mai 2019.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de:

— RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY

SUR SEINE (92200) en ses demandes et l’en dire bien fondé,

En conséquence,

— CONSTATER, sur le fondement des documents produits, que Madame [K] [X] est redevable, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de la somme totale de 11.930,88 euros au titre des arriérés de charges et d’appels de travaux selon décompte actualisé au 12 septembre 2023 ;

— CONDAMNER Madame [K] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY SUR SEINE (92200) la somme totale de 11.930,88 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance, se décomposant comme suit :

—  11.834,88 € au titre de la reprise de solde débiteur comptabilisé par l’ancien syndic, le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER LA DEFENSE lors de la passation de pouvoirs avec le Cabinet TIFFENCOGE en date du 17/06/2021,

—  96 € au titre des frais de relance et de mise en demeure imputés sur le compte copropriétaire

en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER Madame [K] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY SUR SEINE (92200) la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Madame [K] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY SUR SEINE (92200) la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [K] [X] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître Déborah JOURNO-ELBAZ, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2024, Madame [K] [E] demande au tribunal de :

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de paiement de la somme totale de 11,930.88 € au titre des arriérés de charges et appels de travaux, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts,

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À titre reconventionnel,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à transmettre à Madame [X] les factures avec la répartition entre l’usufruitier et la nue propriétaire des travaux de rénovation et de réfection des étanchéités effectivement réalisés par les entreprises SOPREMA et MONTI dans l’immeuble du 37 rue de Chézy ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Isabelle WEKSTEIN, Avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Madame [X].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « recevoir », « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur la demande du tribunal en cours de délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

En l’espèce, en cours de délibéré, le tribunal a demandé au syndicat des copropriétaires un justificatif établissant la propriété des lots dévolus à Madame [K] [E] à la suite du décès de Monsieur [H] [F] (matrice cadastrale ou autre) et un décompte manuel depuis le 13 juillet 2017 distinguant les charges au titre de l’appartement visé par l’acte de notoriété du 22 juin 2015 et au titre de la cave (lots n°226 et 256). Ces documents ont été notifiés par le demandeur par voie électronique en dates des 4 et 5 mars 2025.

Ces notes en délibéré du 4 et 5 mars 2025 seront déclarées recevables. Le relevé de propriété transmis sera pris en compte.

Cependant, le décompte de charges transmis le 5 mars 2025 en pièce n°37 du demandeur ne sera pas pris en compte car il ne correspond pas à la période demandée par le tribunal en délibéré. En outre, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la transmission de ce relevé n’opère aucune actualisation de la demande de rappel de charges et d’appels de travaux formulée dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 12 septembre 2023.

Par ailleurs, le conseil de la défenderesse a transmis une note en délibéré par message électronique en date du 18 mars 2025. Il convient de déclarer recevable cette note en délibéré en vertu du principe du contradictoire. Il en sera tenu compte dans la décision.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un acte de notoriété du 22 juin 2015 mentionnant que Monsieur [H] [F] a légué par un testament olographe du 22 mars 1992 l’usufruit de son appartement à Madame [K] [E] et que les consorts [F] héritent de la nue-propriété de celui-ci,

— un relevé de propriété mentionnant que Madame [K] [E] est usufruitière des lots n°226 et 256 de l’immeuble situé 37 rue de Chézy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200),

— le règlement de copropriété,

— des extraits de compte de Madame [K] [E], dont le plus récent est celui du 12 septembre 2023, le décompte transmis le 5 mars 2025 étant exclu comme précisé précédemment,

— des appels de fonds adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date du 12 juin 2017, 20 juin 2018 et 17 juin 2021 et les attestations de non-recours afférentes aux assemblées générales des 12 juin 2017 et 20 juin 2018,

— un extrait du grand livre des comptes du cabinet MAVILLE IMMOBILIER LA DEFENSE non daté,

— les devis de société MONTI (pour la rénovation de la cour) et de la société SOPREMA (pour la réfection des étanchéités)

— les contrats de syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 11.834,88 euros au titre de la reprise de solde débiteur comptabilisé par l’ancien syndic, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER LA DEFENSE lors de la passation de pouvoirs avec le cabinet TIFFENCOGE le 17 juin 2021 et 96 euros au titre des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de (11.834,88 -1.176 =) 10.658,88 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de (1.176 + 96 =) 1.272 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 11.834,88 euros au titre de la reprise de solde débiteur comptabilisé par l’ancien syndic, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER LA DEFENSE lors de la passation de pouvoirs avec le cabinet TIFFENCOGE le 17 juin 2021. Il soutient que cette somme correspond à un solde de charges, travaux et frais imputables à Madame [E] comme inscrit dans le grand livre des comptes du cabinet MAVILLE IMMOBILIER LA DEFENSE en date du 31 décembre 2021. A titre principal, le syndicat souligne que l’article 96 du règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité qui lui permet de demander à l’un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues. Il estime être fondé à demander à Madame [E] la somme totale des charges impayées sans avoir à attraire les nus-propriétaires à la cause. A titre subsidiaire, en l’absence de clause de solidarité prévue au règlement de copropriété, le syndicat soutient que les charges se répartissent entre l’usufruitière et les nus-propriétaires selon les principes posés par les articles 605 et 606 du code civil. Les charges correspondant aux gros travaux ont été identifiées et la quote-part des consorts [F] évaluée à 2.924,75 euros. La quote-part incombant à Madame [E] a été évaluée à 12.513,04 euros, soit la différence entre la totalité des appels travaux pour les lots n°226 et 256 et la somme de 2.924,75 euros.

Madame [E] conclut au débouté de cette demande en contestant les sommes qui lui sont réclamées. Elle soutient qu’elle était usufruitière des lots litigieux de sorte qu’elle refusait de supporter le coût de travaux relatifs à des gros travaux devant être supportés par les nus-propriétaires desdits lots. En outre, elle fait valoir qu’elle n’a jamais souhaité se soustraire à une quelconque obligation de payer et qu’elle sollicitait pour cela le détail du calcul des montants lui incombant. Or, elle estime que le syndicat ne lui a pas fourni depuis 2017 les éléments chiffrés ayant motivé la répartition demandée. Elle considère que le syndicat ne fournit pas de distinction entre les charges courantes et les charges liées aux travaux en fournissant l’extrait du grand livre de l’ancien syndic faisant état du montant de 11.834,88 euros. Concernant les charges, elle considère que les pièces produites par le demandeur ne démontrent ni la réalité, ni le montant des créances dont le paiement est réclamé. Concernant les travaux, Madame [E] conteste le quantum de la créance et considère qu’aucun document n’a été fourni aux débats permettant de connaître les montants effectivement payés par la copropriété et la répartition entre l’usufruitière et les nus-propriétaires.

Comme mentionnée précédemment, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de (11.834,88 -1.176 =) 10.658,88 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

*

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

En cas de démembrement de la propriété d’un lot, la jurisprudence admet que la clause du règlement de copropriété instituant une solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier envers le syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges, est licite.

L’article 96 du règlement de copropriété de l’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) prévoit une clause de solidarité selon laquelle : "de même, les nus-propriétaires, les usufruitiers […] seront tenus solidairement vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n’importe le-quel d’entre eux l’entier paiement de ce qui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera dé-membrée. "

En l’espèce, la clause de solidarité du règlement de copropriété étant licite, le syndicat des copropriétaires peut demander l’entier paiement à Madame [E] en tant qu’usufruitière des lots n°226 et 256 sans que les consorts [F] ne soient attraits à la cause.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de l’acte de notoriété du 22 juin 2015 et un relevé de propriété, que Madame [K] [E] est usufruitière des lots n°226 et 256 de l’état descriptif de division. Cette qualité n’a pas contesté par les parties à la présente instance.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 12 juin 2017 et 20 juin 2018 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2016 et 2017 mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2017, 2018 et 2019 ainsi que les travaux relatifs à la rénovation partielle de la cour, courette et des étanchéités. En effet, l’assemblée générale du 12 juin 2017 avait voté des travaux afférents au ravalement de la cour de l’immeuble et de réfection de l’étanchéité selon les devis de la société MONTI (pour la rénovation de la cour) et de la société SOPREMA (pour la réfection des étanchéités). Madame [E] n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale approuvant tant les travaux de ravalement de la cour que les travaux d’étanchéité.

Il fournit un extrait de compte de Madame [E] du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018 laissant apparaître trois appels de fonds d’un total de 15.546,28 euros :

— Un 1er appel " ravalement cour + rénovation étanchéité " en date du 1er octobre 2017 de 7.773,14 euros,

— Un deuxième appel " ravalement cour + rénovation étanchéité " en date du 1er janvier 2018 de 4.663,88 euros,

— Un troisième appel " ravalement cour + rénovation étanchéité " en date du 1er avril 2018 de 3.109,26 euros.

Une utilisation du fonds travaux par la copropriété le 1er octobre 2017 à hauteur de 108,49 euros a réduit la somme à 15.437,79 euros.

Le syndicat des copropriétaires a proposé une ventilation des sommes dus par Madame [E] en tant qu’usufruitière et des sommes dues par les consorts [F] en tant que nus-propriétaires identifiant chaque poste de travaux pour ces deux devis afin d’extraire les gros travaux de ceux résultant d’un entretien. Madame [E] a procédé au règlement de la somme demandée par le syndicat des copropriétaires de 3.147,16 euros le 12 juillet 2018. Suite à une erreur de ventilation des sommes dues au titre des travaux, la quote-part de l’usufruitier a été inversée avec celle des nus-propriétaires. Les consorts [F] se sont acquittés de la quote-part de travaux qui leur était imputable à savoir 2.924,75 euros le 26 mars 2018.

L’extrait de compte concernant la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2018 indique un versement par chèque de Madame [E] d’un montant de 3.147,16 euros le 19 juillet 2018. La somme de 2.924,75 euros versés par les consorts [F] au titre des travaux ont été crédités sur le compte de Madame [E] le 26 mars 2019.

Au vu des documents fournis en demande, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges et des appels de travaux dus d’un montant de 10.658,88 euros arrêté au 6 avril 2021 pour la période du 1er octobre 2017 au 6 avril 2021.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 14 mai 2019.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, l’analyse des pièces produites démontre que Madame [E] a procédé à des paiements postérieurement à l’assignation du 14 mai 2019.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de Madame [E] à compter de la présente décision.

En conséquence, Madame [K] [E] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.658,88 euros au titre des charges et aux appels liés aux travaux afférents au ravalement de la cour de l’immeuble et de réfection de l’étanchéité votés par l’assemblée générale du 12 juin 2017 dus sur la période du 1er octobre 2017 au 6 avril 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 96 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation du 14 mai 2019.

Madame [E] conclut au débouté de cette demande en considérant que le syndicat des copropriétaires a multiplié les démarches du fait des erreurs du syndic et que les sommes réclamées ne sont que partiellement accompagnés de justificatifs.

Comme mentionné précédemment, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les frais de recouvrement, d’un montant de (1176 + 96 =) 1.272 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des sommes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

— des frais de relance du copropriétaire en date du 20 décembre 2021 (48 euros) et 30 mai 2023 (48 euros), des frais de transmission du dossier à l’avocat du syndicat des copropriétaires en date du 29 janvier 2018 (108 euros). En effet, ces frais relèvent, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— des frais de mise en demeure d’avocat en date du 4 décembre 2017 (72 euros) dont la preuve de l’envoi n’est pas fourni,

— des frais d’avocats en date du 5 février 2019 (480 euros). Le demandeur ne démontre pas la nécessité de ces diligences.

— des frais « au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 » en date du 1er avril 2019 (360 euros). Le demandeur ne précise pas les diligences correspondant à ces frais.

En revanche, les frais de mise en demeure d’avocat du 31 janvier 2018 (156 euros) répondent aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car ils sont justifiés par la production de l’accusé réception et la note d’honoraires afférente.

En conséquence, Madame [E] sera condamnée au paiement de la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic devra recréditer la somme totale de (1.272-156 =) 1.116 euros sur le compte de Madame [K] [E].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En réplique, Madame [E] s’oppose à cette demande en considérant que le syndicat des copropriétaires a rencontré des difficultés en raison de ses propres erreurs et de son silence face aux demandes de détail formulées par celle-ci. Elle soutient qu’elle a réglé le montant des charges courantes sans retard et qu’elle a payé le jour même la somme demandée par le syndicat des copropriétaires par courrier officiel du 12 juillet 2018.

*

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Madame [K] [E] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété et aux travaux votés par l’assemblée générale du 12 juin 2017 entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, que Madame [K] [E] sera condamnée à lui payer.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [E] relative à la communication de documents

Madame [E] sollicite, à titre reconventionnel, que lui soient adressées les factures des travaux effectivement réalisés au 37 rue de Chézy avec la répartition entre l’usufruitier et les nues propriétaires, soit les factures des travaux réalisés par les entreprises MONTI et SOPREMA ainsi que les factures liées aux frais annexes afin qu’elle s’assure de la correcte répartition des montants liés aux travaux opérée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réfute cette prétendue carence probatoire en estimant que le montant des travaux a été validé, suivant les devis validés par l’assemblée générale du 12 juin 2017 et qu’il a été définitivement entériné et confirmé par l’assemblée générale du 20 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, en ce inclus les travaux litigieux.

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Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numé-rotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Madame [E] ne précise pas le fondement juridique de sa demande de remise de documents.

De plus, elle ne démontre pas l’utilité d’une telle communication au vu de la licéité de la clause de solidarité telle que prévue par le règlement de copropriété.

Au regard de ces éléments, Madame [E] sera déboutée de sa demande tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de communiquer les factures des travaux réalisés par les entreprises MONTI et SOPREMA ainsi que les factures liées aux frais annexes.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [E], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Déborah JOURNO-ELBAZ dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Madame [K] [E] sera condamnée à lui verser.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et com-patible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les notes en délibéré transmises au tribunal les 4 et 5 mars 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) et la note en délibéré transmise au tribunal le 18 mars 2025 par Madame [K] [E],

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 37 rue de Chézy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) représenté par son syndic:

— la somme de 10.658,88 euros au titre des charges et aux appels liés aux travaux afférents au ravalement de la cour de l’immeuble et de réfection de l’étanchéité votés par l’assemblée générale du 12 juin 2017 dus pour la période du 1er octobre 2017 au 6 avril 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 156 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.116 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [K] [E],

DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande de communication de documents,

CONDAMNE Madame [K] [E] au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Déborah JOURNO-ELBAZ dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT