COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° RG 18/04459 – N° Portalis DBYB-W-B7C-LR2P

Pôle Civil section 2

Date : 23 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

S.C.I. [Adresse 4], RCS NIMES 490 991 353, dont le siège social est sis Le Château [Localité 9] – 30220 [Localité 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Monsieur [I] [B]

né le 23 Juin 1958 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11] INDONESIE

Madame [U] [V] épouse [B]

née le 15 Avril 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 11]

INDONESIE

représentés par M^e Arnaud JULIEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [D] [E]

né le 25 Octobre 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5] ROYAUME UNI

représenté par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [A] épouse [E]

née le 15 Octobre 1964 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5] ROYAUME UNI

représentés par M^e Claire LEFEBVRE, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e Sophie LEYRIE avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Maximilien RIBES greffier lors des débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Juin 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 23 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 23 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Monsieur [I] [B] et Madame [V] épouse [B] [U] sont détenteurs des parts de la SCI [Adresse 4], propriétaire du Château de [Adresse 4] situé à [Localité 9] et des parts de la SARL CHATEAU DE [Adresse 4], qui exploite des vignes, exerce une activité de négoce de vins et propose à la location meublée le Château, propriété de la SCI.

En 2017, les époux [B] et la SCI [Adresse 3], ont régularisé avec Monsieur [E] [D] et Madame [A] épouse [E] [M] un protocole d’accord prévoyant :

l’acquisition par les époux [B] de la propriété des époux [E] dénommée « [Adresse 6] » à [Localité 1] (territoire britannique d’outre-mer) pour un prix de 2.100.000 euros,l’acquisition par les époux [E] du château appartenant à la SCI [Adresse 3], pour un prix de 2.850.000 euros par compensation avec l’acquisition concomitante de la villa [Adresse 6] et un solde de 750.000 euros par un paiement à terme,l’acquisition par les époux [E] des parts de la SARL CHATEAU DE [Adresse 3] pour un prix de 1 euro et des comptes courants pour un montant de 1.125.000 euros.

Des conditions suspensives étaient prévues avant la réalisation simultanée de ces acquisitions, conditions suspensives qui ont été levées.

Les époux [E] ont fait réaliser une expertise par Monsieur [T] [Y] le 16 novembre 2017, lequel conclut que les travaux nécessaires à la conservation des bâtiments s’élèvent à la somme totale de 716.480,70 euros.

Sur la base de ce rapport, par courrier en date du 20 novembre 2017 le notaire des époux [E] a informé le notaire des époux [B] que les époux [E] avaient l’intention de se prévaloir de la caducité du protocole.

Le notaire des époux [B] et de la SCI [Adresse 3] a répondu le 27 novembre 2017 en indiquant que ses clients n’entendaient pas considérer le protocole comme caduc.

Une seconde expertise a été réalisée par M. [T] [Y] en date du 21 novembre 2018, qui détermine à la somme totale de 568.800 euros TTC le montant des travaux à effectuer.

C’est dans ce contexte et à défaut d’accord entre les parties que la SCI [Adresse 4], Monsieur [I] [B] et Madame [U] [B] ont assigné devant la présente juridiction Monsieur [D] [E] et Mme [M] [A] épouse [E] par acte du 31 août 2018 aux fins de les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 250.000 € au titre de leur inexécution contractuelle, la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par ordonnance du 20 septembre 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise des lieux Château de [Adresse 4] à [Localité 9], confiée à Monsieur [O] [N], expert judiciaire.

Par ordonnance du 10 octobre 2019, la vice présidente en charge du contrôle des expertises à procédé à un changement d’expert et a désigné Monsieur [S] [F].

Le rapport définitif a été rendu le 25 mai 2023.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 4], Monsieur [I] [B] et Madame [U] [B], demandent au tribunal de :

CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E], née [A], à payer à la SCI [Adresse 4], Monsieur [I] [B] et Madame [U] [B], la somme de 250.000 € au titre de leur inexécution contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil, CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E], née [A], à payer à la SCI [Adresse 4], Monsieur [I] [B] et Madame [U] [B], la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNER in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E], née [A] aux entiers dépens avec droit pour l’avocat soussigné de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du CPC,

Au soutien de leurs prétentions et pour l’essentiel,

Au visa de l’article 4.9 du protocole et de l’article 2016 du code civil, ils considèrent que la clause compromissoire est inopposable à la SCI [Adresse 4], qu’elle ne peut pas leur être opposée, que la compétence de la juridiction doit être retenue, au regard de leur domiciliation à l’étranger.

Ils précisent que Monsieur [Y] fait état dans son rapport des postes de travaux d’amélioration à apporter à l’immeuble.

Ils estiment au visa des articles 1641 et 1642 du code civil, que les désordres pour lesquels les travaux ont été chiffrés étaient apparents, ne peuvent être qualifiés de vices cachés et ne rendent pas l’immeuble impropre à son usage d’habitation.

Ils indiquent que cette absence de vice cachés a été mentionnée par M. [G], expert technique, et par l’expert judiciaire, et précisent que :

Pour les façades : leur détérioration ne constitue pas un vice caché, en ce qu’elle ne rend pas l’immeuble impropre à son usage d’habitationPour les toitures : elles ont fait l’objet de réparations, ne sont pas affectées d’un vice cachéPour les deux tours : l’expert ne qualifie pas les désordresPour le poste de plomberie et électricité, la vétusté ne constitue pas un vice caché.Pour les travaux intérieurs, ils correspondent à des travaux d’amélioration, et les désordres étaient apparentsPour les communs, dont la rénovation a été interrompue, le caractère non apparent du vice n’est pas démontré, notamment s’agissant des conséquences d’infiltrations.

Au visa de l’article 1231-1 du code civil, ils sollicitent l’application de l’indemnité conventionnelle prévue s’agissant du refus par les époux [E] d’exécuter leurs obligations.

***

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E], née [A], demandent au tribunal de :

Donner acte à Monsieur et Madame [E] de ce qu’ils s’en rapportent à la décision du Tribunal Judiciaire de Montpellier sur l’application de la clause compromissoire en l’espèce.

Dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait qu’il n’y a lieu à l’application de la clause compromissoire. DONNER ACTE à Monsieur et Madame [E] de ce qu’ils acceptent la compétence du Tribunal de grande instance de Montpellier,

Ce faisant,

JUGER que le montant des travaux à effectuer pour réparer les vices cachés s’élèvent à la somme de 594 477 euros TTC soit supérieure à 10% de la valeur du château.

JUGER en conséquence recevables et bien fondés Monsieur et Madame [E] à opposer l’article 2.3c du protocole à Monsieur et Madame [B] et à la SCI [Adresse 3].

JUGER irrecevables et mal fondés Monsieur et Madame [B] et la SCI [Adresse 3] en leurs demandes. Les en débouter à toute fin qu’elles comportent.

CONDAMNER Monsieur et Madame [B] in solidum au paiement d’une somme de 10 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ainsi qu’aux entiers dépens.

JUGER n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions,

Ils font référence à l’article 4.9 du protocole qui prévoit une procédure d’arbitrage.

Ils indiquent accepter la compétence du Tribunal de grande instance de Montpellier.

Au visa de l’article 1642 du code civil, ils considèrent que les vices cachés à retenir, principalement sur la base du rapport de Monsieur [Y], sont

L’état des façades nécessitant un enduit pour les protéger et réparer, travaux chiffrés au montant de 324.500 eurosL’état du toit résultant d’une réalisation non conforme, nécessitant réfection, pour un montant évalué à la somme de 89.700 eurosDes défauts structurels des toitures et terrasses des deux tours Est et Ouest, pour des travaux d’un montant de 40.000 eurosDes défauts sur la toiture de la grange pour des travaux évalués à 53.900 euros

Ils indiquent que le total étant supérieur à 10% de la valeur du château, l’article 2.3c du protocole doit s’appliquer.

*****

La clôture est intervenue le 10 juin 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 24 juin 2025

A cette audience, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les «juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la clause compromissoire

Conformément à l’article 2061 du code civil, la clause compromissoire doit avoir été acceptée par la partie à laquelle on l’oppose, à moins que celle-ci n’ait succédé aux droits et obligations de la partie qui l’a initialement acceptée.

Lorsque l’une des parties n’a pas contracté dans le cadre de son activité professionnelle, la clause ne peut lui être opposée.

En l’espèce,

Le protocole signé entre les parties prévoit en son article 4.9 « Loi applicable – juridiction compétente », les conditions suivantes :

« le présent protocole est régi par et sera interprété conformément au droit français »

« A défaut de règlement amiable, tous les litiges auxquels le protocole pourra donner lieu, concernant notamment sa validité, son interprétation ou son exécution, seront soumis à une procédure d’arbitrage dans les conditions suivantes : Chaque partie désignera un arbitre ; pour le cas ou l’une d’entre elles refuserait de le faire trente jours après une mise en demeure signifiée par lettre recommandée avec avis de réception à la partie défaillante, le premier arbitre serait considéré comme arbitre unique. »

Il apparait que les parties signataires du protocole sont Monsieur [I] [B] et Madame [U] [B] née [V], la SCI [Adresse 4] ainsi que Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E] née [A].

Les époux [B] sont signataires du protocole à titre individuel et en qualité d’associés de la SCI [Adresse 4] également signataire.

Les époux [E] sont signataires du protocole à titre individuel.

Aucun article du protocole ne fait état de l’activité professionnelle des parties, sauf s’agissant des époux [B], dont il est indiqué qu’ils sont associés de la SARL Château de [Adresse 4] qui exerce une activité de négoce et notamment de location meublée du bien immobilier objet de la transaction.

S’il est précisé que la propriété « [Adresse 6] » des époux [E] est louée par le biais de différents prestataires, il n’est pas explicité le cadre juridique de ces locations.

En conséquence, en l’absence d’éléments permettant d’établir que les parties ont contracté dans le cadre de leur activité professionnelle, la clause compromissoire ne peut s’appliquer.

Sur la compétence du tribunal judiciaire de Montpellier

Conformément à l’article 42 du code de procédure civile, le demandeur peut saisir la juridiction de son choix s’il demeure à l’étranger.

En l’espèce, il convient de constater que les époux [B] domiciliés à l’étranger et la SCI [Adresse 4] ont assigné les défendeurs devant le tribunal de grande instance de Montpellier, devenu tribunal judiciaire, que cette compétence a été acceptée par les époux [E], défendeurs.

Sur la demande en paiement

Sur la détermination de vices cachés et leur chiffrage

L’article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acquéreur doit établir la réunion des diverses conditions découlant de l’article 1641 du code civil :

— existence d’un vice

— antériorité du vice par rapport à la vente

— caractère caché du vice

— gravité du vice

Pour satisfaire à l’exigence d’antériorité, il suffit que le vice soit simplement en germe au moment de la vente.

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce,

Le protocole signé par les parties détaille les conditions d’acquisition des biens réciproques, et mentionne au paragraphe 2.1 les conditions suspensives, à savoir

— la purge du droit de préemption urbain et de la SAFER du Château (§1.1 et §1.2),

— L’établissement de l’origine de propriété, l’absence de projets, vices ou servitudes révélés par les documents d’urbanisme et l’évaluation du montant des charges hypothécaires et créances garanties, ( §2)

— L’information des salariés de la société (sans précision de la dénomination sociale), et absence d’offre de reprise (§3)

La fin de ce paragraphe précise que dès lors que les conditions suspensives auront été réalisées, et sous réserve du 2.3 c), les parties ne pourront pas se rétracter. En cas de rétractation de l’une des parties, l’exécution forcée ne pourra pas être demandée, mais les autres parties pourront demander des dommages et intérêts dont le montant a été fixé contradictoirement à la somme de 250.000 euros, versée sans délai.

Selon l’article 2.3 du protocole, il était prévu que chacune des parties désigne un expert pour rendre un rapport avec chiffrage du montant d’éventuels travaux, sur le bien [Adresse 6], à la suite de l’ouragan IRMA, sur le Château de [Adresse 4], en vue d’expertiser les structures et les bâtiments. Il est mentionné que les éventuels travaux seraient à la charge des anciens propriétaires des biens avant transaction.

La clause particulière des expertises mentionnée au 2.3 c) précise que « si le montant des travaux déterminés par l’un des experts au titre des expertises visées aux paragraphes a. et b. ci-dessus est supérieur à 10% de la valeur de chaque bien, tel que mentionné au paragraphe 1.1 et 1.2, les dispositions du protocole sont caduques et de nul effet et chaque partie retrouvera sa liberté, sans paiement d’aucun dommage et intérêt et sous réserve de l’obligation de confidentialité [..] »

De ce montant dépend la caducité de protocole, et la possibilité pour chaque partie de retrouver sa liberté, sans paiement de dommages et intérêts.

Le seuil déterminé est, après correction manuscrite apportée au protocole contre signée des parties, de « 10% de la valeur de chaque bien mentionné aux paragraphes 1.1 et 1.2 », soit 285.000 euros, pour le château de [Adresse 3].

Monsieur [T] [Y] a rendu un premier rapport en date du 16 novembre 2017, et a évalué le montant des travaux nécessaires à la conservation des bâtiments à un total de 716.480,70 euros.

Les parties sont en désaccord sur l’application de la clause « 2.3 expertises » du protocole, et notamment la détermination du caractère de vices cachés pour les désordres portés au chiffrage des travaux.

S’agissant de l’expertise du château, le protocole mentionne au 2.3b)

« M. et Mme [E] nommeront un expert en vue de :

— Expertiser les structures et bâtiments du Château ;

— Rendre un rapport indiquant l’existence ou non de vices cachés et le détail des travaux à effectuer pour réparer lesdits vices cachés ;

— Chiffrer le montant exact des travaux à effectuer pour réparer lesdits dommages ;

— Expertiser les structures et les bâtiments après les travaux effectués pour réparer les dommages pour s’assurer de leur bonne exécution »

Il est soumis aux débats,

— Le rapport du 16 novembre 2017 de Monsieur [T] [Y], mandaté par les époux [E], complété par rapport du 21 novembre 2018, s’agissant de la détermination de vices cachés

— Le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [G] en date du 18 février 2019, mandaté par les époux [B]

— Le rapport d’expertise judiciaire contradictoire de Monsieur [S] [F] en date du 25 mai 2023.

Il apparait du rapport de l’expert judiciaire et de son résumé (pages 31 et 32), que pendant la période de 2017 à 2020, des travaux ont été engagés sur le château, de sorte que certains défauts relevés par Monsieur [T] [Y] n’étaient plus visibles.

L’expert conclut en l’absence de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, et laisse incertaine la qualification des désordres relevés sur les toitures du château.

Il convient d’examiner les désordres pour lesquels les parties sont en désaccord avec la qualification de vice caché.

S’agissant des façades :

L’expert judiciaire mentionne des dégradations qui ont eu lieu au fil du temps depuis que l’enduit de façade a été retiré en 2000. Il précise que certaines pierres apparaissent poreuses et friables, que des jointements de pierres sont dégradés, et que les encadrements d’ouverture et de jambage sont également fortement dégradés, outre la dégradation de certains volets, dalles et planches de bois des balcons.

Tous les professionnels intervenus pour examiner la façade précisent que cette dégradation résulte de l’enlèvement de l’enduit au cours de l’année 2000, avant que les époux [B] ne deviennent propriétaires du bien, et de l’écoulement du temps sans entretien adapté.

Ces désordres s’agissant de l’effritement des pierres et des joints, des manques de bouts de pierres, ne sont pas cachés, et ne rendent pas le bâtiment impropre à l’habitation. Ils résultent d’un défaut d’entretien dans le temps.

L’instabilité des murs à moyen terme évoqué par Monsieur [Y], n’est corroborée par aucun élément objectif actuel.

Ce dernier mentionne également, en page 7 de son deuxième rapport, un niveau important d’humidité, au niveau des murs porteurs du rez de chaussée, des peintures qui s’écaillaient et la présence de salpêtre. Cette constatation n’a pas été reprise par l’expert judiciaire, qui a relevé lors de la visite des lieux, qu’ils étaient occupés par des professionnels de l’audiovisuel.

Ainsi, sans connaissances spécifiques en entretien de façades anciennes, l’effritement de pierres et la dégradation des joints étaient visibles des époux [E], de sorte que l’état de la façade n’a pas été dissimulé, et ne rend pas le bâtiment impropre à l’habitation.

Ainsi, la dégradation des façades ne peut être retenue comme constituant un vice caché.

S’agissant des toitures du château et des terrasses des deux tours

Sur les toitures du château

Des travaux de réfection de toiture du château ont été réalisés suite à un dégât des eaux en novembre 2018, soit après signature du protocole. Seul Monsieur [Y] a constaté l’état de la toiture avant les désordres de 2018 dans son rapport du 16 novembre 2017.

Il indique s’agissant de la toiture du château, que la précédente réfection n’a pas été correctement réalisée dans les règles de l’art. Il précise avoir constaté qu’au deuxième étage, les plafonds de plusieurs pièces montraient des traces d’humidité.

Ces éléments ont été constatés visuellement par Monsieur [Y] en accédant au toit et aux pièces situées au dernier étage du bâtiment.

Monsieur [Z] [G] indique dans son rapport que l’accès au toit se fait par un escalier en colimaçon, depuis l’intérieur du bâtiment, qu’il est également possible ainsi d’examiner la charpente. L’examen visuel du toit était donc accessible pour tout acheteur, sans avoir à solliciter d’engins de levage.

Ainsi, les désordres relatifs à la toiture étaient visibles et apparents au niveau du toit, étant donné les réparations de tuiles avec du « mastic » mentionnées par Monsieur [Y], et surtout au niveau de l’intérieur, les plafonds présentant des traces d’infiltrations.

Aucun document n’est versé aux débats pour démontrer que les traces d’infiltrations intérieures seraient antérieures à la réfection du toit réalisée avant signature du protocole par les époux [B].

Ainsi, il n’est pas démontré une dissimulation d’un défaut d’étanchéité du toit, de sorte que le caractère de vice caché s’agissant de l’état de la toiture du château ne peut être retenu.

Sur les toitures terrasse des deux tours

L’expert judiciaire a constaté que les toitures en zinc des deux tours avaient été totalement refaites.

Il convient donc de se référer aux constatations de Monsieur [Y] dans son rapport initial de 2017. Il est mentionné que les derniers étages des tours sont en « très mauvais état : murs, plafonds, escaliers et plafonds », et que cela résulte de la « mauvaise étanchéité des terrasses des tours et des murs extérieurs. La toiture de la tour Est est complètement dégradée».

Ces constatations sont matérialisées par trois photographies de l’intérieur d’une pièce, et de son plafond en angle, qui permettent de visualiser des parties d’enduits manquantes sur des murs et d’importantes traces noires au plafond et sur les murs.

Si Monsieur [Y] indique qu’il en résulte des défauts structurels, aucun autre élément ne vient appuyer ses dires.

Ainsi, même si l’état du toit terrasse n’apparait pas au rapport, les seuls visuels des pièces sous toiture des tours permettaient de prendre connaissance de désordres affectant murs et plafonds, et par voie de conséquence de l’état de la couverture, de sorte que le mauvais état de la toiture, des murs et plafonds des tours ne pouvaient être dissimulé.

En conséquence, ces désordres ne relèvent pas de vices cachés.

S’agissant des communs et de la toiture de la grange

La rénovation de cette partie de la propriété a été initiée par les époux [B], sans être finalisée, s’agissant de son changement d’usage.

L’expert judiciaire mentionne une révision totale de la toiture, et la pose d’un isolant mince sur les voliges. Il en déduit un désordre bien réel, en ce que la pose de l’isolant ne respecte pas les recommandations et prescriptions du fournisseur.

Il précise cependant, que cette non-conformité est apparente, en l’absence de faux-plafond, et n’a pour l’instant pas créé de désordre.

Monsieur [Y] précise que cette non-conformité de pose est susceptible de créer des désordres structurels sur la charpente et la couverture en tuile.

Cependant, le caractère caché du vice n’est pas démontré, tout comme le caractère impropre à destination, de cette grange, ouverte, dont l’isolant bénéficie d’une aération naturelle, et n’a pas été enfermé entre la toiture et un faux plafond.

Le désordre ne peut être qualifié de vice caché.

Sur ce,

Les quatre postes de désordres au soutien des demandes des époux [E], mentionnés aux rapports de Monsieur [Y] et repris par l’expert judiciaire, dont était affecté le Chateau à la signature du protocole ne peuvent être qualifiés de vices cachés, car ils n’étaient pas dissimulés et pouvaient être décelables par les acheteurs, même si la détermination de leur ampleur pouvait nécessiter l’avis d’experts en bâtiments.

Ainsi étant donné que le protocole mentionne la nécessité de « rendre un rapport indiquant l’existence ou non de vices cachés et le détail des travaux à effectuer pour réparer les dits vices cachés ; chiffrer le montant exact des travaux à effectuer pour réparer lesdits dommages », les chiffrages réalisés par Monsieur [Y] et par l’expert judiciaire, s’agissant de désordres ne constituant pas des vices cachés, ne peuvent être retenus dans l’application de la clause précisant les conditions relatives à la caducité du protocole.

Il n’y a donc pas lieu à constater la caducité du protocole.

Sur les conséquences de l’inexécution du protocole

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce,

Les époux [B] et la SCI [Adresse 4] ont mis en demeure les époux [E] de leur régler la somme de 250.000 euros conformément au dernier paragraphe de la clause 2.1 du protocole, au titre de dommages et intérêts résultant de l’inexécution dudit protocole.

Il convient d’appliquer les termes convenus par les parties, étant donné que les défendeurs ne démontrent pas de s’être acquittés de cette somme, ou d’avoir exécuté le protocole.

Etant donné que les époux [E] sont responsables du même dommage résultant de leur absence d’exécution du protocole, ils seront condamnés in solidum.

Ainsi, Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E], née [A] seront condamnés in solidum à verser à la SCI [Adresse 4], Monsieur [I] [B] et Madame [U] [B] née [V] la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E], née [A] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens avec distraction au profit de Maitre Arnaud JULIEN, avocat

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E], née [A] à payer à la SCI [Adresse 4], Monsieur [I] [B] et Madame [U] [B] née [V] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 du code de procédure civile, applicable à la date de l’assignation, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

En l’espèce, il apparait que le prononcé de l’exécution provisoire n’est pas sollicité des demandeurs, étant constaté que les défendeurs s’y opposent.

En conséquence, l’exécution provisoire ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à appliquer la clause compromissoire mentionnée au 4.9 du protocole signé entre Monsieur [I] [B], Madame [U] [B] née [V], La SCI [Adresse 4] et Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E] née [A]

CONSTATE l’accord des parties pour retenir la compétence de la présente juridiction

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E] née [A] à payer à Monsieur [I] [B], Madame [U] [B] née [V], la SCI [Adresse 4] la somme de 250.000 euros (DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts suite à l’inexécution du protocole signé entre les parties

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E] née [A] à payer à Monsieur [I] [B], Madame [U] [B] née [V], la SCI [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [E] et Madame [M] [E] née [A] aux entiers dépens avec distraction au profit de Maitre Arnaud JULIEN, avocat au barreau de Montpellier ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE