TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

11 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 24/00954 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y5GH

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 22 Impasse Dumur 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

[N] [F], [R] [O]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 22 Impasse Dumur 92110 CLICHY représenté par son syndic :

Cabinet CENTURY 21 FIDELIS IMMOBILIER

142 rue Martre

92110 CLICHY

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSES

Madame [N] [F]

Lot 19 Baraki

ALGER / ALGERIE

défaillant

Madame [R] [O]

6 rue de la Douce Fève

95100 ARGENTEUIL

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogé au 11 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 22, impasse Dumur à Clichy (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [N] [F] et de Mme [R] [O] dans le règlement des charges dont elles sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet CENTURY 21 FIDELIS IMMOBILIER les a fait assigner devant ce tribunal par exploits en date des 13 et 15 novembre 2025, aux fins de :

CONDAMNER solidairement Mme [N] [F] et Mme [R] [O] au paiement d’une somme de 7.149,48 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4eme trimestre 2023 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER solidairement Mme [N] [F] et Mme [R] [O] au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER solidairement Mme [N] [F] et Mme [R] [O] au paiement de la somme de 1.200 euros € au syndicat des copropriétaires du 22 impasse Dumur à Clichy (92110) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [N] [F], assignée par acte délivré à Parquet le 13/11/2023, et Mme [R] [O], assignée le 15/11/2023 par acte remis à personne, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 septembre 2024.

.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la signification de l’assignation à l’étranger

Aux termes de l’article 683 du code de procédure civile, les notifications des actes judiciaires et extrajudiciaires à l’étranger ou en provenance de l’étranger sont régies par les règles prévues par la présente section, sous réserve de l’application des règlements européens et des traités internationaux.

Selon l’article 684 alinéa 1 du même code, l’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination.

L’article 685 du code de procédure civile précise que l’autorité chargée de la notification remet deux copies de l’acte au procureur de la République qui vise l’original.

Le procureur de la République fait parvenir sans délai les copies de l’acte au ministre de la justice aux fins de transmission ou à l’autorité désignée en vertu du règlement européen ou du traité international applicable.

En vertu de l’article 686 dudit code, à moins que la notification ait pu être faite par voie postale, l’autorité chargée de la notification doit, le jour même ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, expédier au destinataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie certifiée conforme de l’acte à notifier indiquant de manière très apparente qu’elle en constitue une simple copie.

L’article 687 du même code indique que le procureur de la République informe l’autorité requérante des diligences faites ; il lui transmet, le cas échéant, tout procès-verbal ou récépissé constatant la remise de la copie de l’acte, pour être annexé au premier original. Si la notification a été requise par un huissier de justice, celui-ci tient ces documents à la disposition de la juridiction.

Le décret n°62-1020 du 29 août 1962 portant publication des protocoles, conventions et accords signés le 28 août 1962 entre le Gouvernement de la République française et l’Exécutif provisoire algérien régit la transmission des actes judiciaires et extrajudiciaires, tant en matière civile et commerciale qu’en matière pénale, destinés à des personnes résidant sur le territoire de l’un des deux pays.

L’article 688 du code de procédure civile dispose en outre que la juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l’acte complété par les indications prévues à l’article 684-1 ou selon le cas, à l’article 687-1, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire.

Ledit article ajoute que, s’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlements européens ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;

2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte ;

3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

En l’espèce, Mme [N] [F] demeure en ALGERIE.

Il est établi que, par acte en date du 13 novembre 2023, la demande de signification de l’assignation a été transmise au tribunal de SIDI M’HAMED en ALGERIE en application du décret précité.

Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte.

De surcroît, par message électronique du 03 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a transmis une note en délibéré en réponse à la demande du tribunal en date du 14 mai 2025 à laquelle était annexée la lettre du commissaire de justice du même jour précisant avoir tenté d’obtenir les justificatifs de délivrance à personne des actes remis à parquet, auprès de l’autorité territorialement compétente, en vain.

La demande du syndicat des copropriétaires est donc recevable.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de Mme [N] [F] et Mme [R] [O] pour la période du 01/01/2020 au 01/10/2023,

— les appels de fonds adressés à M. et Mme [P] à Argenteuil,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 13/02/2020, 12/04/2021, 11/04/2022 et 29/06/2023 et les attestations de non recours afférentes,

— le contrat de syndic,

— un extrait du règlement de copropriété,

—  30 relances en courrier simple et recommandé, adressés à « M et Mme [P] » des 15/06/2020, 22/07/2020, 21/10/2020, 2/11/2020, 20/01/2021, 2/02/2021, 26/04/2021, 3/05/2021, 3/08/2021, 10/08/2021, 25/10/2021, 4/11/2021, 25/01/2022, 31/01/2022, 21/04/2022, 2/05/2022, 22/07/2022, 1/08/2022, 21/10/2022, 2/11/2022, 2/12/2022, 23/01/2023, 30/01/2023, 2/03/2023, 20/04/2023, 27/04/2023, 5/06/2023, 21/07/2023, 28/07/2023, 4/09/2023 (aucun accusé de réception produit)

— une mise en demeure d’avocat en date du 9/06/2023 pour obtenir paiement de la somme de 5039,88 euros (avis de réception du 30/07/2023 du courrier adressé à Mme [F] produit, preuve d’envoi ou de réception du courrier adressé à Mme [O] non produit).

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 7.149,48 euros au titre des charges arrêtées au 01/10/2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 4.922,94 euros [6.254,44 – (120 + 426,54 + 784,96)], seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 2.256,54 euros (1.710 + 120 + 426,54), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.922,94 euros au titre des charges arrêtées au 1er/10/2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [N] [F] et Mme [R] [O] sont nues-propriétaires des lots n°01 et 16 de l’état descriptif de division. M. [P], également nu propriétaire et Mme [M] [P] usufruitière, selon la matrice cadastrale sont quant à eux mentionnés comme décédés.

Il produit en outre un extrait du règlement de copropriété (page 27) stipulant qu’en cas de démembrement de propriété une solidarité existera sans bénéfice de discussion pour toutes les sommes dues afférentes aux lots concernés entre les nus-propriétaires et les usufruitiers

Il verse aussi les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 13/02/2020, 12/04/2021 11/04/2022 et 29/06/2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019, 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

En revanche, aucun élément relatif à l’approbation des comptes de l’exercice 2020 ou même à l’adoption du budget provisionnel afférent n’est communiqué, la production de l’attestation de non recours concernant l’assemblée du 12/05/2021 est insuffisant à cet égard, de même que les appels de fonds et régularisations de charges pour cet exercice, qui seront donc soustraits des sommes dues au titre des charges.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 3.907,03 euros [4.922,94 – (254,51 + 60,59 + 254,51 + 254,51 + 254,51 – 62,72).

En conséquence, Mme [N] [F] et Mme [R] [O] seront condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.907,03 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023, déduction faite des appels de charges, cotisation loi Alur et régularisation des charges 2020.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 2.256,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou 9 du code de procédure civile :

—  840 euros de « remb hono syndic [G] », facturés le 31/12/2022, 120 euros de « remboursement frais syndic contentieux » et 426,54 euros « remboursement frais d’avocat » facturés le 31/12/2020, aucune pièce n’étant produite par le syndicat des copropriétaires à l’appui de ces sommes portées au débit du compte des défenderesses,

—  870 euros facturés au titre des frais de relance adressés à M. et Mme [P] en lettre simple (14 X 5 euros) ou en lettres recommandées (18 x 50 euros) l’absence de mise en demeure régulière préalable telle qu’exigée par l’article 10-1 précité, outre que les avis de réception justifiant de la réalité de l’envoi de ces dernières ne sont pas annexés.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, sera débouté de sa demande de paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance et devra recréditer la somme totale de 2.256,54 euros sur le compte des défenderesses, débitée sans fondement.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La carence de Mme [N] [F] et Mme [R] [O] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci, ainsi qu’en justifie des appels de fonds pour « trésorerie défaillante » en mars 2023.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [N] [F] et Mme [R] [O] seront condamnées à lui payer.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges au paiement desquelles les défenderesses ont été condamnées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1343-2 du code civil dispose par ailleurs que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [F] et Mme [R] [O], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [N] [F] et Mme [R] [O] seront condamnées à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur la demande de condamnation solidaire des défenderesses

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Mme [N] [F] et Mme [R] [O] soient condamnées solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article 11 stipule une solidarité entre tous les nus-propriétaires et usufruitiers d’un même lot en ces termes : « En cas de démembrement de la propriété d’un lot, la même solidarité existera sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes afférentes audit lot, entre les mêmes propriétaires et les usufruitiers comme entre les propriétaires et les bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation ».

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défenderesses s’agissant des charges. Mme [N] [F] et Mme [R] [O] seront condamnées in solidum, pour le surplus.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [F] et Mme [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 impasse Dumur à Clichy (92110), représenté par son syndic, la somme de 3.907,03 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023, déduction faite des appels de charges, cotisation loi Alur et régularisation des charges 2020,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal qui courront sur les charges lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

CONDAMNE in solidum Mme [N] [F] et Mme [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 22 impasse Dumur à Clichy (92110), représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2.256,54 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [N] [F] et Mme [R] [O],

CONDAMNE in solidum Mme [N] [F] et Mme [R] [O] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,