N°Minute:25/01346

DOSSIER : N° RG 25/01184 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P6NY

Copie exécutoire à

Maître [G] [B] de la SELARL VPNG

expédition à

M. [R] [V]

le 18 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 18 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier, lors des débats

et de Mélanie GARCIA, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 07 Octobre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 18 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 novembre 2023 ayant pris effet le 5 décembre 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [V] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 297,10 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 22,22 euros.

Par bail séparé en date du 28 novembre 2023 ayant pris effet le 5 décembre 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [V] un garage GA19 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 40 euros et une provision mensuelle sur charges de 3,88 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [R] [V], par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 900,16 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 7 mars 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 mai 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [V] pour l’audience du 7 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [R] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [R] [V] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [R] [V] à payer la somme de 2 518,22 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [R] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [R] [V], daté du 22 septembre 2025. La conclusion est que Monsieur vit seul et rencontre des problèmes de santé. Il est accompagné par le service social de la CPAM. Un découvert bancaire persiste et bloque les prélèvements. Il a été conseillé à Monsieur de fermer sa micro-entreprise afin de pouvoir constituer un dossier de surendettement. Monsieur va pouvoir reprendre le paiement du loyer suite à l’augmentation des APL.

***

À l’audience du 7 octobre 2025, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [R] [V] a comparu.

ACM HABITAT a indiqué que le locataire ne payait plus depuis février 2025 et qu’il n’y avait plus d’échanges avec lui. ACM HABITAT a précisé avoir pris contact avec le CCAS qui leur a indiqué que la dette était trop importante.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 4369,27 euros s’agissant du logement et du garage. Il s’est par ailleurs opposé à des délais de paiement.

Monsieur [R] [V] a reconnu le montant de la dette fixée par le bailleur. Il a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle. Il a expliqué ne pas pouvoir déposer le dossier de surendettement en raison de sa société pas encore fermer. Il a précisé toutefois que son entreprise n’avait pas de dettes. Il a déclaré devoir percevoir 1 000 à 1 100 euros de chômage et ne pas avoir d’autres dettes. Il a fait savoir qu’il s’était retrouvé à la rue suite à la pandémie du Covid avant de bénéficier d’un logement ADAGES pendant 10 mois. Il a indiqué que son compte bancaire présentait un découvert de 246 euros et ne plus y avoir accès. Il a ajouté que s’il obtenait l’allocation chômage il pourrait payer en 36 mois.

La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025 puis prorogée au 18 novembre 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 12 mars 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 24 avril 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [R] [V] se trouve redevable de la somme totale de 4 104,85 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 2 octobre 2025, mensualités du mois de septembre comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [R] [V] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle totale de 4 104,85 euros à ACM HABITAT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement des loyers courants augmentés d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [R] [V] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [V], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [R] [V] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 27 novembre 2023 et 28 novembre 2023 entre ACM HABITAT et Monsieur [R] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 avril 2025,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [R] [V] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 avril 2025,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS aux montants des loyers et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, les indemnités mensuelles d’occupation que Monsieur [R] [V] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit des baux le 24 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [R] [V] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle totale de 4 104,85 euros, s’agissant du logement et du garage, représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 2 octobre 2025, mensualités du mois de septembre comprises,

DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [R] [V] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [R] [V],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS