AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00467 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNYC

Minute JCP n° 25/931

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [G]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Cédric GIANCECCHI, avocat au Barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [W] [B]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [H]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 03 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Cédric GIANCECCHI par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2024, M. [M] [G] a donné à bail à Mme [W] [B] et M. [C] [H] un appartement et une cave situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 690 euros, dont 140 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, signifié à l’étude, M. [M] [G] a fait assigner Mme [W] [B] et M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires sous astreinte, leur condamnation à payer l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation, outre les dépens et la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 11 juin 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, à laquelle les défendeurs, bien que dûment assignés, n’ont pas comparu, M. [M] [G], dûment représenté par son conseil, a actualisé sa créance à 5757 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées, puis prorogée au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [W] [B] et M. [C] [H] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

*

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [M] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 janvier 2024, et du décompte de la créance actualisé au 13 septembre 2025, que M. [M] [G] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Mme [W] [B] et M. [C] [H] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 5757 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 mai 2025 sur la somme de 4030 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de résiliation du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 13 septembre 2025, que la dette s’élève à 5757 euros.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave aux obligations contractuelles qui empêche la poursuite du contrat et justifie le prononcé de la résiliation judiciaire.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 27 mai 2025, date de l’assignation.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [B] et M. [C] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [B] et M. [C] [H]  :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025 (date de l’assignation) ; Mme [W] [B] et M. [C] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Mme [W] [B] et M. [C] [H] à son paiement à compter du 27 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux (déduction faite des sommes dues au titre des indemnité d’occupation incluses dans le décompte établi au 13/09/2025).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [W] [B] et M. [C] [H] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification.

Il convient également de condamner Mme [W] [B] et M. [C] [H] à payer à M. [M] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [M] [G], aux fins de résiliation du bail ;

Prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges consenti à Mme [W] [B] et M. [C] [H] et concernant le logement et la cave situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [B] et M. [C] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ou technicien si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [M] [G] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [B] et M. [C] [H] à payer à M. [M] [G] la somme de 5757 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 13 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 4030 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus des sommes dues,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Mme [W] [B] et M. [C] [H] à compter du 27 mai 2025, date de l’assignation, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 915 euros à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée;

DIT que les indemnité d’occupation seront payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

AUTORISE M. [M] [G] à réviser les indemnité d’occupation selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE en outre solidairement Mme [W] [B] et M. [C] [H] à payer à M. [M] [G], l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 mai 2025, jusqu’à complète libération des lieux – en tenant compte à cet égard des sommes incluses dans le décompte du 13 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [B] et M. [C] [H] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’assignation ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [B] et M. [C] [H] à payer à M. [M] [G] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Vice-Présidente, assistée de Madame MALOYER, greffière.

La Greffière La Vice-Présidente