N°Minute:25/00036

DOSSIER : N° RG 24/00408 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O7IZ

Copie exécutoire à

M^e Fanny MEYNADIER

expédition à

M^e Jacques CAVANNA

le 09 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 08 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [R] [G] [O] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 03 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte avec prise d’effet au 27 décembre 2023, Monsieur ou Madame [H] [Y] ont donné à bail à Monsieur [R] [C] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 830 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [T] [Y] a fait signifier à Monsieur [R] [C], par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, un commandement de payer la somme principale de 4257,57 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 4 mars 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 4 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [T] [Y] a fait assigner Monsieur [R] [C] pour l’audience du 5 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison du défaut de justification de l’assurance locative,

— l’expulsion de Monsieur [R] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation Monsieur [R] [C] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [R] [C] à payer la somme de 6017,67 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [R] [C] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [R] [C], daté du 4 septembre 2024. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande du conseil du défendeur et a finalement été évoquée à l’audience du 3 décembre 2024.

À l’audience du 3 décembre 2024, Monsieur [T] [Y] était représenté par son conseil. Monsieur [R] [C] était également représenté par son conseil.

Monsieur [T] [Y] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 11626,88 euros. Il a, en outre, demandé que Monsieur [C] soit débouté de toutes ses demandes, fins et conclusions et qu’il soit condamné à la somme de 2500 euros au titre du préjudice moral et financier subi du fait de sa défaillance dans le paiement des loyers dès l’entrée dans les lieux.

Il a également actualisé sa demande à la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [C] a demandé au juge de :

in limine litis

— juger nul et de nul effet l’assignation non datée et n’ayant pas fait l’objet d’un procès-verbal 659 du code de procédure civile,

— juger nul le commandement de payer délivré dans les mêmes conditions le 18 mars 2024 et pour les causes ci dessus explicitées,

— juger le bail nul pour les causes sis énoncées et notamment comme n’étant pas signé par le défendeur,

au principal

— débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions infondées,

— juger qu’il n’y a pas lieu à faire application de la clause résolutoire du bail non signé

— condamner le bailleur à payer 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

subsidiairement

— ramener le montant du loyer à la somme réglée par le précédent locataire, soit 754,43 euros conformément à l’annexe jointe au bail non signée et écarter la clause résolutoire

— juger qu’il sera accordé un délai de trois ans à Monsieur [C] pour régler l’arriéré dû conformément à l’annexe signée par les parties

— condamner le bailleur à 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens .

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la nullité de l’assignation

En vertu de l’article 56 du code de procédure civile, L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice : 1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ; 2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit ; 3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ; 4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle vaut conclusions.

Pour soulever la nullité de l’assignation, Monsieur [C] indique qu’il lui a été remis une assignation non datée et sans aucune modalité de remise de l’acte et que l’impossibilité de remise de l’acte à personne par le commissaire de justice n’a pas été régularisée par un PV 659 du code de procédure civile.

En l’espèce, Monsieur [C] s’appuie sur les documents qui semblent lui avoir été communiqués par le conseil du demandeur lors de leurs échanges contradictoires mais manifestement pas sur les actes effectivement délivrés par le commissaire de justice lesquels constituent le dossier en possession du tribunal.

Le tribunal ne peut que constater que l’assignation a été délivrée le 4 juin 2024 par le commissaire de justice à l’adresse de Monsieur [R] [C] figurant sur le contrat de bail. Ne le trouvant pas à son domicile, le commissaire de justice a constaté que son nom figurait sur la boite aux lettres et a donc signifié l’acte par remise à son étude, comme prévu par les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile.

Un avis de passage lui a été délivré et une lettre contenant la copie de l’acte de signification a été adressée le jour même conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de constater que Monsieur [C] était représenté à l’audience ce qui démontre qu’il a eu connaissance de l’assignation, sans qu’il ne démontre un quelconque préjudice.

Dès lors, l’assignation qui comporte l’ensemble des dispositions légales sera déclarée valable et l’exception de nullité de Monsieur [C] sera rejetée.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, dans sa version appllicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Pour soulever la nullité du commandement de payer, Monsieur [C] indique, comme pour l’assignation, que le commissaire de justice n’a pas dressé de PV 659 du code de procédure civile et que le bailleur n’a pas fourni un décompte détaillé du montant des loyers et des charges réclamés à la date du 4 mars 2024.

Il soulève également sa nullité au motif que le logement est classé F par le diagnostic de performance énergétique et que de ce fait, le bailleur ne pouvait augmenter le loyer lors de la nouvelle location alors que le précédent locataire payait la somme mensuelle de 754,43 euros.

En l’espèce, les mêmes observations que précédemment peuvent être faites, à savoir que le conseil du défendeur confond manifestement les pièces communiquées par son contradicteur et celles qui fondent les demandes et constituent le dossier en possession du tribunal.

Ainsi, le commandement de payer a été délivré le 4 mars 2024 et signifié à étude comme l’assignation. Y est annexé un décompte détaillé des sommes dues d’un montant de 4257,57 euros au 4 mars 2024.

dès lors, aucune nullité du commandement n’est encourue.

Concernant le montant du loyer, qui ne peut induire une nullité du commandement in limine litis, mais pourrait seulement être discuté au fond, Monsieur [C] indique que le logement est classé F au niveau énergétique sans toutefois produire le diagnostic de performance énergétique. Il convient également de constater qu’il a signé le contrat de bail fixant un loyer au montant de 830 euros et en était donc informé.

En conséquence, l’exception de nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur la nullité du bail

Pour soulever la nullité du bail, Monsieur [R] [C] indique que le bail est conclu entre Monsieur ou Madame [Y] et lui alors que seul Monsieur [Y] est propriétaire, que l’adresse de Monsieur [C] n’est pas mentionnée alors qu’il a une activité professionnelle à [Localité 5], que la partie annexe du bail est signée et non datée, que le bail n’est ni signé ni daté.

Monsieur [Y], ayant pour mandataire l’agence FONCIA [Localité 4] est bien le signataire du bail et est celui qui a régaularisé tous les actes de la procédure ( commandement de payer et assignation). Il n’est démontré aucun préjudice subi par Monsieur [C] quant à l’indication erronée de Monsieur ou [D] [Y] sur le bail.

Par ailleurs, Monsieur [C] ne démontre pas avoir informé son bailleur de son adresse à [Localité 5] au moment de la signature du bail. Au cours des débats, s’il soutient avoir conservé cette adresse et y exercer son activité professionnelle, il n’en justifie pas.

Concernant les signatures du bail et de son annexe, le tribunal ne peut que constater les mêmes confusions que celles précédemment évoquées.

Le bail et son annexe en possession du tribunal sont paraphés sur toutes leurs pages, et signés par Monsieur [C] et par l’agence FONCIA mandataire du bailleur ;

En conséquence, l’exception de nullité soulevée sera également rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [T] [Y] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [T] [Y] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 18 mars 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [R] [C], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [R] [C] se trouve redevable de la somme de 11295,17 euros, en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 14 novembre 2024, mensualités du mois de novembre comprises, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [R] [C] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 11295,17 euros à Monsieur [T] [Y].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] sollicite des délais de paiement mais il convient de constater qu’il n’a jamais versé un seul loyer depuis son entrée dans les lieux et qu’il n’a pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience ; en outre, il ne produit aucun justificatif de sa situation financière, professionnelle ou familiale permettant au tribunal d’apprécier ses capacités de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [R] [C] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Y]

Monsieur [T] [Y] sollicite la condamnation du défendeur au paiement d’une somme de 2500 euros au titre du préjudice moral et financier subi.

Toutefois, d’une part, le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer des dommages et intérêts, ne pouvant accorder que des provisions.

D’autre part, Monsieur [Y] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par la condamnation provisionnelle de Monsieur [C] à payer les arriérés de loyers et charges.

Monsieur [Y] sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [C]

Monsieur [C] sollicite la condamnation de Monsieur [Y] au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive.

D’une part, le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer des dommages et intérêts, ne pouvant accorder que des provisions.

D’autre part, partie perdante, Monsieur [C] ne justifie pas en quoi la procédure serait abusive.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [C], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] sera condamné à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

REJETONS les exceptions de nullité soulevées par Monsieur [R] [C],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 27 décembre 2023 entre Monsieur [T] [Y] et Monsieur [R] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 avril 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [R] [C] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 avril 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [R] [C] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 30 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme provisionnelle de 11295,17 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 14 novembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [T] [Y] de ses autres demandes,

DÉBOUTONS Monsieur [R] [C] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [R] [C] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [R] [C],

CONDAMNONS Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS