COUR D’APPEL DE [Localité 13]

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N° RG 22/03418 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NZPL

Pôle Civil section 2

Date : 25 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [G] [I] épouse [S]

née le 03 Novembre 1973 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [S]

né le 04 Juillet 1963 à [Localité 11] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 16], immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 819 455 379, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS : en audience publique du 06 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 25 Mars 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 25 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] ont consenti un bail commercial à la SAS PROPRIETAIRES [Adresse 5] portant sur la maison d’habitation « villa 66 a » – lot n°131 située au sein de la [Adresse 17] [Adresse 12] à [Adresse 7] [Localité 1] pour la période allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2027.

Par courrier recommandé avisé le 15 décembre 2020, les époux [S] ont mis en demeure la SAS PROPRIETAIRES [Adresse 5] de respecter les clauses du bail et de remettre les lieux en l’état, s’agissant des meubles, des modifications de la façade et de la terrasse, de restituer les charges récupérables et ont sollicité la résiliation du bail.

Par ordonnance du 27 mai 2022 la présidente du Tribunal judiciaire de Montpellier a désigné la SCP LE DOUCEN CANDON, huissier de justice pour se rendre sur les lieux, établir un procès-verbal de constat des désordres apparents, des meubles existants et manquants.

Un procès-verbal de constat des lieux a été établi en date du 24 juin 2022 par huissier de justice.

Par assignation délivrée par acte d’huissier de justice en date du 25 juillet 2022, Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] ont assigné la SAS [Adresse 16], devant la présente juridiction aux fins de voir

PRONONCER la résiliation du bail commercial ORDONNER l’expulsion de la société PROPRIETAIRES DOMAINE DU [Adresse 10] [Localité 8] de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 3.900€ ; ORDONNER la remise en état des lieux dans le délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinteCONDAMNER la société [Adresse 16] à leur payer la somme de 700€ au titre de la taxe d’ordures ménagères ; la somme de 3.000€ en réparation de leur préjudice moral; somme de 1.500€ au titre du préjudice financier ; la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’Huissier s’agissant du PV de constat.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] demandent au tribunal de :

CONSTATER que Monsieur [T] a établi sa résidence principale au sein de la maison appartenant aux époux [S] ;

JUGER que la société PROPRIETAIRES DOMAINE DU [Adresse 10] [Localité 8] ne respecte pas les termes du contrat de bail ;

JUGER que cela constitue une inexécution suffisamment grave ;

En conséquence,

PRONONCER la résiliation du bail commercial conclu entre les époux [S] et la société [Adresse 16] [Localité 8] à compter du jour de la décision à intervenir ;

DIRE la société PROPRIETAIRES DOMAINE DU GOLF [Localité 8] occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

ORDONNER l’expulsion de la société [Adresse 15] [Adresse 10] [Localité 8] et ce tant de leur personne que de leurs biens, et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique ;

FIXER l’indemnité d’occupation à la somme de 3.900€ ;

ORDONNER la remise en état des lieux dans le délai de 2 mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard ;

CONDAMNER la société PROPRIETAIRES DOMAINE DU [Adresse 10] [Localité 8] à payer aux époux [S] la somme de 700€ au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

CONDAMNER la société [Adresse 16] [Localité 8] à payer aux époux [S] la somme de 3.000€ en réparation de leur préjudice moral;

CONDAMNER la société PROPRIETAIRES DOMAINE DU [Adresse 10] [Localité 8] à payer aux époux [S] la somme de 1.500€ au titre du préjudice financier ;

CONDAMNER la société [Adresse 16] [Adresse 7] à payer aux époux [S] la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’Huissier s’agissant du PV de constat.

Au soutien de leurs prétentions et pour l’essentiel,

ils indiquent que Monsieur [T] a établi sa résidence principale dans leur logement, contrairement à la destination mentionnée au bail correspondant à une exploitation à caractère para-hôtelier. Ils produisent en pièce 5, le constat d’huissier réalisé sur les lieux, et soulignent que l’occupation a duré plus de neuf mois.

Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, ils font valoir que le bail commercial n’est pas exécuté de bonne foi.

Au visa des articles 1217, 1227, 1229, 1729 du code civil, ils indiquent ne pas avoir donné leur accord à la modification des lieux, et considèrent que la clause de destination des lieux n’a pas été respectée, que ce manquement est suffisamment grave et doit entrainer la résiliation du bail.

Ils précisent que les meubles ont été dégradés, les murs percés, et qu’ils n’ont pas été sollicité par le preneur pour réalisation de travaux d’entretien dans le logement.

Ils précisent que la taxe d’ordures ménagères ne leur a pas été remboursée, qu’ils en ont justifié à la date de l’assignation.

Ils estiment avoir subi un préjudice moral, et un préjudice financier résultant d’une autre procédure engagée à leur encontre par erreur par le preneur.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS PROPRIETAIRES [Adresse 5], demande au tribunal de :

DEBOUTER les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER les époux [S] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le cout des constats d’huissier.

Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel,

elle précise que le fonds de commerce a été racheté par certains co-propriétaires dans le cadre de la SAS, et que les baux ont été signés avec la société par tous les propriétaires.

Au visa de l’article 1184 du code civil, elle indique que le défaut d’exploitation du fonds de commerce ne suffit pas au prononcé de la résiliation du bail.

Elle précise que l’agent d’entretien a été hébergé dans la résidence, par son employeur pendant neuf mois, qu’il n’est pas démontré que l’occupation a été plus longue. Elle fait valoir que l’avis d’imposition ne mentionne pas le n° de la villa.

Elle produit un constat d’huissier en date du 7 juillet 2022, qui décrit la villa en état d’usage, et un constat d’huissier établi le 30 aout 2023, et souligne que la dégradation du bien n’est pas démontrée.

Elle mentionne que les propriétaires n’ont pas investi dans l’entretien de l’immeuble.

Elle indique que le fonds de commerce, concerne la résidence, composée de plusieurs villas.

Elle indique que le paiement de la taxe d’ordure ménagère, n’a pas été réalisé en l’absence de justificatifs communiqués, et qu’elle en justifie.

Elle souligne que le préjudice subi résulte de la faute des demandeurs, qu’ils ont perçu des loyers et ne se sont pas présentés malgré la réservation de leur maison au cours de l’été 2024.

*

L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue le 4 février 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 6 février 2025.

A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les « juger» et les «constater» qui ne sont pas des prétentions en ce qu’ils ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert dès lors qu’ils s’analysent en réalité comme le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Conformément à l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est constant que pour entraîner la résiliation du bail, le manquement invoqué doit revêtir une gravité suffisante, souverainement appréciée par les juges.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté que la villa n°66-a a été occupée de manière continue par Monsieur [T] a minima pendant une durée de 9 mois.

L’occupation des lieux a été constatée par procès-verbal d’huissier de justice le 24 juin 2022.

S’il est indiqué par le preneur qu’il s’agit d’un avantage en nature octroyé à l’un de ses salariés, aucune pièce ne le démontre.

Il apparait que cette occupation est déjà évoquée dans le courrier de mise en demeure des époux [S] réceptionné le 15 décembre 2020 par le preneur du bail commercial. La SAS [Adresse 14] [Adresse 6] ne produit aucun courrier de réponse à cette mise en demeure.

Il apparait des comptes-rendus de visites de la société NEXITY LAMY, gestionnaire de la copropriété (pièce 6 des demandeurs) qu’ils mentionnent notamment pour la villa n°66A:

en date du 1er octobre 2021, « encombrants et accès obturé à l’arrière de la terrasse », en date du 28 janvier 2022, “installation sauvage et dégradation façade”

Le constat d’huissier produit en défense en date du 7 juillet 2022, fait état d’un logement dépourvu de locataire, en cours de rénovation.

Ainsi, au regard de ces pièces, il est établi qu’a minima le logement des bailleurs a été occupé pendant toute l’année 2021 et jusqu’au 7 juillet 2022, soit pendant 18 mois.

Le bail commercial a été conclu entre les parties, pour la villa 66A, dont sont propriétaires les époux [S]. Il sera donc étudié au regard de ce seul bien donné à la location commerciale.

Il ressort de la destination mentionnée à l’article 1 du bail commercial, que la sous location de l’immeuble par le preneur est autorisée, que la destination du contrat est une activité d’exploitation à caractère para-hôtelier, consistant en la sous location meublée des lots, objets du contrat, pour des périodes de temps déterminées, avec fourniture de différents services ou prestations de clientèle (nettoyage fréquent des locaux communs et privatifs, distribution de petits déjeuners, fourniture de linge de maison, réception de clientèle), permettant ainsi l’assujettissement des loyers à la TVA, élément déterminant du consentement du bailleur.

Ainsi, il apparait que le contrat ne prévoyait pas la mise à disposition du bien pour une période de temps permettant d’y élire domicile. Aucune pièce ne démontre que ce changement de destination a fait l’objet d’un accord entre le bailleur et le preneur. L’attitude initialement passive des époux [S] ne prouve pas leur consentement, et ils justifient d’un courrier de mise en demeure, faisant état de leur désaccord.

Il est à relever que l’article 12 « Clause résolutoire » mentionne qu’une inexécution d’une seule des clauses du bail par le preneur entraine la résiliation de plein droit du contrat.

Il est justifié du versement des loyers commerciaux pour l’année 2021 et il n’est pas fait état par le bailleur de manquements du preneur s’agissant du versement des loyers.

Le constat d’huissier du 7 juillet 2022, permet de constater que les peintures du séjour étaient en cours de réalisation, et que le logement était vide de tout occupant, cette absence d’occupation a également été constatée par huissier de justice le 1er septembre 2023.

En conséquence, il est démontré que le preneur a commis une faute en mettant à disposition la villa objet du bail, pendant 18 mois, à la même personne, sans l’accord du bailleur. Il apparait du constat d’huissier en date du 24 juin 2022, que le logement n’est pas propre, notamment s’agissant des éléments de la cuisine, et qu’il a été peu entretenu.

Il n’est pas justifié pendant la durée d’occupation temporaire de 9 mois, reconnue par le preneur, de la fourniture d’un quelconque service à l’occupant. Le constat d’huissier laissant apparaitre qu’a minima la prestation de nettoyage fréquent des locaux privatifs, n’a pas été exécutée.

La facturation du séjour n’est pas justifiée, de sorte que la « période de temps déterminée », telle que mentionnée au bail, reconnue pendant 9 mois continus, l’a été au minimum pendant 18 mois.

Ainsi, le non-respect de la clause de destination du bail commercial, s’agissant de l’absence d’exploitation de l’immeuble donné à bail dans le cadre d’un service para-hôtelier pendant 18 mois, permettant un assujettissement à la TVA, élément déterminant du consentement du bailleur, bien que les loyers ont été réglés avec mention de la TVA, constitue un manquement suffisamment grave, justifiant d’ordonner la résiliation du bail commercial conclu entre la SAS [Adresse 14] [Adresse 6] et les époux [S] portant sur la villa n°66A.

L’expulsion de la société PROPRIETAIRES DOMAINE DU [Adresse 10] de la villa 66A sera donc ordonnée selon les modalités précisées au présent dispositif.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce,

la société [Adresse 14] [Adresse 6] conserve la faculté d’exploitation de la villa, jusqu’à la restitution des clés.

La résiliation du bail ayant été prononcée, l’occupation sans droit ni titre de la villa 66A constitue un préjudice au bailleur, qui n’a pas récupéré les clés, et ne peut donc jouir de son bien comme il l’entend. Il convient donc de réparer ce préjudice, jusqu’à la libération des lieux.

Si les bailleurs sollicitent que l’indemnité d’occupation soit définie à la somme de 3900 euros, aucune pièce ne vient justifier et expliciter leur demande.

Les seules factures produites sont celles de l’année 2021, de sorte qu’il convient de retenir une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer TTC du mois de janvier 2022, soit la somme de 1039,90 euros à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur.

Sur la demande de remise en état du bien sous astreinte

Il apparait que depuis le procès-verbal de constat de juin 2022, le logement a été libéré d’une occupation permanente, et le séjour a fait l’objet d’une reprise de peintures.

Par ailleurs, les procès-verbaux de constat des lieux ultérieurs, et notamment celui de l’année 2023 permettent de constater que le mobilier a été mis en place, que le logement est propre.

Il n’est pas donc pas démontré qu’il reste une remise en état des lieux à réaliser, de sorte que cette demande sous astreinte sera rejetée.

Sur le paiement de la taxe d’ordures ménagères

Les demandeurs produisent les avis de taxes foncières de 2018 à 2021, dont il apparait que le montant total de la taxe d’ordure ménagère pour les années 2017 à 2021 est de 877 euros, montant correspondant au versement effectué le 21 janvier 2025 par le preneur aux bailleurs (pièce n°4).

La somme ayant été réglée, la demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] n’apportent aucune pièce au soutien de leur demande s’agissant du préjudice moral. Ils en seront donc déboutés.

Sur la demande de de dommages et intérêts pour préjudice financier

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent une indemnisation pour une procédure judiciaire autre que la présente instance, qui aurait été introduite par erreur à leur encontre.

Seule l’assignation en référé est justifiée, aucune pièce n’est produite pour démontrer du préjudice allégué, qui n’est pas en lien de causalité avec la présente instance.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La société PROPRIETAIRES [Adresse 5] supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé sur ordonnance du 24 juin 2022

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner la société PROPRIETAIRES [Adresse 5], au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et au regard de l’antériorité des faits, et de la nature du litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail commercial ayant pris effet le 1er juillet 2016, conclu entre la SAS [Adresse 16] et Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] portant sur la villa n°A66, sis [Adresse 18] ;

AUTORISE Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J], à défaut de libération spontanée des lieux situés villa n°A66, sis [Adresse 18] à faire procéder à l’expulsion de la SAS PROPRIETAIRES DOMAINE [Adresse 6] et à celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la [Localité 9] Publique, dans le respect des dispositions des articles L 411-1, L412-1 et suivants et R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE la SAS [Adresse 15] [Adresse 10] à payer à Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] une indemnité mensuelle d’occupation de 1039,90 euros (MILLE TRENTE NEUF EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTS) à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux,

DEBOUTE Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] de leur demande de remise en état des lieux sous astreinte

DEBOUTE Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] de leur demande au titre du paiement de la taxe d’ordures ménagères ;

DEBOUTE Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] de leur demande de dommages et intérets au titre du préjudice moral et du préjudice financier

CONDAMNE la SAS PROPRIETAIRES DOMAINE DU [Adresse 10] à payer à Madame [S] née [I] [G] et Monsieur [S] [J] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter

CONDAMNE la SAS [Adresse 16] aux entiers dépens en ce compris le coût du procès verbal de constat d’huissier de justice sur ordonnance du 24 juin 2022

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Magali ESTEVE