N°Minute:25/520

N° RG 24/00321 – N° Portalis DBYB-W-B7I-OYAU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 9]

JUGEMENT DU 11 Février 2025

DEMANDEUR:

Synd. de copropriétaires -[Localité 6], SISE [Adresse 1]

représentée par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [S], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 17 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 11 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Février 2025 par

Claire GUILLEMIN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Eve TRONEL PEYROZ

Copie certifiée delivrée à : Maître Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER

Le 11 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [S] est propriétaire des lots n° 39 et 114 au sein de la copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 2] et [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic la SARL RAFAEL IMMOBILIER, a fait assigner Mme [O] [S] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier pour l’audience du 15 avril 2024 aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  1073,55 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  984 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et dire et juger que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A 444-32 du Code de commerce devra être supporté par les débiteurs en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ainsi que sa condamnation aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic, le tout avec exécution provisoire.

Un calendrier de procédure a été établi et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 juin 2024 puis à la demande de l’une ou l’autre des parties à l’audience du 19 septembre 2024, 24 octobre 2024, 28 novembre 2024 avant d’être plaidée à l’audience du 17 décembre 2024.

Lors de cette audience, le [Adresse 10] [Adresse 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions avec actualisation de la dette à la somme de 380,44 euros.

Mme [O] [S] était également représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions et a demandé de :

Vu les articles 10 et 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejeter toute demande, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] pris en la personne de son syndic, la société RAFAEL IMMOBILIER, à payer à Mme [O] [S] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, rétabli par le décret du 11 mai 2023 pour une entrée en vigueur aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 conformément à l’article 4 du décret n° 2023-357 du 11 mai 2023 :

« à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, les demandes initiales tendant au paiement de la somme de 1073,55 euros au titre des charges de copropriété outre la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts n’excèdent pas 5 000 euros.

Le [Adresse 11] [Adresse 7] produit une attestation de non-conciliation en date du 6 décembre 2023.

Dès lors, l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] est recevable.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de fonds et des justificatifs de frais,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 16 décembre 2021, 7 décembre 2022, 21 septembre 2023, 12 septembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le relevé de compte des charges dues au 19 décembre 2023,

— le relevé de compte des charges arrêtées au 17 octobre 2024,

— des relances en date du 7 mai 2023 et 21 août 2023,

— la mise en demeure du 24 août 2023,

— le contrat de syndic.

En défense, hors frais de recouvrement, Mme [O] [S] conteste uniquement la somme de 90 euros correspondant à l’intervention de l’entreprise FERRE au titre d’un dépannage TNT intervenu le 17 mai 2023. Elle fait valoir que les sommes réclamées à ce titre ne sont pas des charges privatives mais des charges communes et produits un extrait de l’état descriptif de division qui prévoit que les charges relatives à l’antenne collective sont réparties uniformément au prorata du nombre de logements du bâtiment B.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que par mail du 11 mai 2023, Mme [O] [S] a indiqué qu’un technicien Darty aurait détecté que la connexion à l’antenne collective de l’immeuble ne fonctionnait plus dans son appartement, sans toutefois le démontrer et a sollicité « la vérification et le dépannage de cette arrivée d’antenne ».

Le [Adresse 11] [Adresse 7] quant à lui fait valoir que Mme [O] [S] a sollicité une intervention pour un dysfonctionnement de sa télévision et que lors de l’intervention de l’entreprise FERRE tout fonctionnait parfaitement ce qui résulte effectivement de la facture qui ne comptabilise qu’un forfait intervention/déplacement pour : « contrôle du signal antenne TNT au niveau de la centrale numérique TNT Ok, contrôle sur les dérivateurs situés à chaque étage ok. Contrôle du signal antenne dans les deux bâtiments. R.A.S. Contrôle également du bon fonctionnement dans le logement de Mme [S]. »

Dès lors, Mme [O] [S] qui est à l’origine de l’intervention du technicien et qui ne fait pas la démonstration que l’antenne collective faisait l’objet d’un dysfonctionnement apparaît bien seule redevable de la somme de 90 euros.

Enfin, elle fait valoir qu’un règlement d’un montant de 403,23 euros n’aurait pas été comptabilisé, ce qui est inexact ainsi que cela ressort du dernier décompte du 15 novembre 2024 mentionnant « votre chèque du 10 avril 2024. »

Il ressort de ces éléments que Mme [O] [S] reste devoir à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 15 novembre 2024, comprenant les appels de charges du quatrième trimestre 2024 après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après la somme de : 380,44 euros -35 euros -20 euros -96 euros -52 euros = 177,44 euros.

Mme [O] [S] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] la somme de 177,44 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettres de relance :

Mme [O] [S] conteste les frais suivants :

– 31 mai 2023 : frais de relance de 35 euros,

– 21 août 2023 : frais de relance après mise en demeure de 20 euros,

– 24 août 2023 : charges privatives –SVA – mise en demeure Mme [S] de 96 euros.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires a produit les lettres de relance à l’initiative du syndic en date du 7 mai 2023, du 31 mai 2023 et du 21 août 2023. Il a également produit la mise en demeure du 24 août 2023 établie postérieurement par le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] qui sera examinée dans les frais relatifs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’absence de justificatifs de l’envoi en recommandé avec accusé de réception de la lettre du 31 mai 2023, la somme de 35 euros apparaît indue. Il en est de même de la somme de 20 euros pour la relance du 21 août 2023 puisque cette relance est antérieure à la lettre de mise en demeure du 24 août 2023.

Par conséquent, le [Adresse 11] [Adresse 7] sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Mme [O] [S] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun, Mme [S] ayant régularisée partiellement les sommes dues au cours de la présente procédure.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Mme [O] [S] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 50 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens dans lesquelles y compris les frais d’inscription d’hypothèque figurant au décompte à hauteur de 52 euros dont il est justifié.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [S] devra verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme qu’il est équitable de fixer à 596 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans lesquelles seront compris la somme de 96 euros correspondant à l’établissement de la mise en demeure effectuée par le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Localité 6] sise [Adresse 3] [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme de 177,44 assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023,

CONDAMNE Mme [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] la somme de 596 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [S] aux dépens, y compris les frais d’inscription d’hypothèque légale à hauteur de 52 euros,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le greffier, La vice-présidente,