Min N° 2511393 EXTRAIT DES MINUTES
DU GREFFE DU TRIBUNAL RG N° 11-22-001408 JUDICIAIRE DE […] RG N° 11.23.000350
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Site Méditerranée
JUGEMENT DU 3 Juin 2025 000 ausiauiq ob aisid site
ogna TADURE DEMANDEURS :
ICAM-1 5msbsM 050 05
Madame X Y, cour de la […], […], […], représentée par la SARL NGUYEN PHUNG & MONTFORT, avocats au barreau de […]
Madame X Z, cour de la […], […], […], représentée par la SARL NGUYEN PHUNG & MONTFORT, avocats au barreau de […] blogu e sill
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DEFENDEURS :
Etablissement Public Industriel et Commercial OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
AD AF, 100 Rue de l’Oasis, CS 67249, 34085, […] CEDEX 4, représenté par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUBOIS « RED », avocats au barreau de […]
Madame AA AE, Cours de la […], Immeuble la Pergola, Bât 1, Esc 6, 34080, […], présent dans la salle d’audience, représentée par le cabinet AVALLONE avocat, avocats au barreau de […]
Monsieur AA AB, Cours de la […], Immeuble la Pergola, Bât 1, Esc 6, 34080, […], présent dans la salle d’audience, représenté par le cabinet AVALLONE avocat, avocats au barreau de […]
COMPOSITION DU TRIBUNAL:
Président SERRE-LEVANNIER Emmanuelle, Juge des contentieux de la protection, asssistée de Léa BOISGERAULT, auditrice de justice, qui a rédigé la présente décision Greffier: LE CALVE Stéphanie
DEBATS:
Audience publique du : 3 avril 2025 Affaire mise en délibéré au 3 Juin 2025
JUGEMENT:
Rendu publiquement par mise à disposition de la décision au greffe le 3 Juin 2025 par SERRE-LEVANNIER Emmanuelle, président assistée de LE CALVE Stéphanie, greffier.
Copie exécutoire délivrée à : SCP RED Copie certifiée délivrée à la SARL NGUYEN PHUNG et MONFORT, le cabinet AVALLONE AVOCAT
Le 03 juin 2025

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гатшим гаО ПАЙТДА
JAMUSIЯT UQ […]
EXPOSE DU LITIGE N DICUL Mesdames Y et Z X ont loué un appartement sis La Pergola, 57 Cour de la
Monnaie à […] (34080) à AD AF par un contrat de bail en
date du 2 août 2018.
Par le biais de plusieurs courriers, Madame Y X ou l’association CNL 34 a écrit à
AD AF afin d’alerter sur des tensions avec ses voisins, les consorts
AA et de pouvoir changer de logement. Par un courrier du 20 octobre 2020, Madame Y X a saisi la commission
départementale de conciliation de l’Hérault.
Une tentative de conciliation a eu lieu le 12 février 2021 mais a échoué.
Parallèlement, AD AF a fait assigner les époux AA devant le
Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par un acte de commissaire de justice délivré le 5 novembre 2020 aux fins de résiliation du bail.
Le jugement du 16 septembre 2021 de la juridiction susmentionnée a prononcé la résiliation du bail des époux AA ainsi que leur expulsion.
A la suite d’un appel interjeté par ces derniers, la Cour d’appel de Montpellier a confirmé la décision de première instance par un arrêt en date du 7 mai 2024.
Par acte délivré par commissaire de justice le 12 juillet 2022, Mesdames X ont fait assigner AD AF aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer des
dommages et intérêts. Par acte délivré par commissaire de justice le 31 janvier 2023, AD AF a fait assigner Madame AE AA et Monsieur AB AA en intervention forcée devant le Juge des contentieux de la protection de Montpellier afin qu’ils le garantissent de toute condamnation prononcée à son encontre.
Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril
2025. Mesdames Y et Z X, représentées par leur avocat qui a déposé ses écritures à
l’audience, concluent comme suit : dire et juger recevable et bien fondée l’action formée par Madame Y X et Madame
Z X,
-dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des
lieux à ses locataires,
- condamner l’Office public de l’Habitat du Département de l’Hérault à indemniser:
Madame Y X à hauteur de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance
Madame Z X à hauteur de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,
subi,
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-condamner l’Office public de l’habitat du Département de l’Hérault aux dépens, rubb condamner l’Office public de l’habitat du Département de l’Hérault au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de leur demande de condamnation d’AD AF à leur payer des dommages et intérêts, Mesdames X se fondent sur l’article 1719 du code civil. Elles considèrent que le bailleur a manqué à son obligation de faire jouir paisiblement le logement loué et n’a pas entrepris de mesures suffisantes pour faire cesser les troubles causés par la famille AA. Elles rappellent que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat. Elles ajoutent qu’en dépit de la décision d’expulsion des époux
AA confirmée par la Cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 7 mai 2024, celle-ci n’est pas exécutée par le bailleur social. Les demanderesses exposent qu’elles sont victimes d’intimidations, de menaces et d’insultes de la part de leurs voisins, de sorte qu’elles ont peur de sortir de chez elles. Elles font valoir que cette situation a des conséquences sur leur santé, à savoir de l’anxiété. Les demanderesses précisent qu’elles ont décliné les propositions de relogement émises par AD AF car il était question de les reloger dans des quartiers dits difficiles où les mêmes troubles risqueraient de se reproduire.
L’Office public de l’habitat AD AF, assisté par son avocat qui a plaidé
à l’audience, conclut comme suit :
A titre principal,
- se déclarer compétent pour connaître des demandes principales et de l’action récursoire de
l’Office public de l’habitat AD AF dirigée contre les époux AA,
- dire et juger que l’Office public de l’habitat AD AF n’a pas manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des demanderesses, en ayant engagé avec succès une action en résiliation du bail des époux AA, débouter en conséquence Y et Z X de l’intégralité de leurs moyens et demandes,
A titre subsidiaire,
- débouter AE et AB AA de l’intégralité de leurs moyens et demandes tels que dirigés contre l’Office public de l’Habitat AD AF,
- condamner solidairement AE et AB AA à relever et garantir l’Office public de l’Habitat AD AF de toute condamnation qui serait prononcée au bénéfice de Y et Z X,
En toute hypothèse,
- condamner tout succombant aux entiers dépens,
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condamner tout succombant à payer à l’Office public de l’habitat AD AF la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de sa demande de constat de la compétence du Juge des contentieux de la protection dans le présent litige, AD AF s’appuie sur l’article L213-4-4 du code de
l’organisation judiciaire qui prévoit que ce magistrat est compétent dans les actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion. Il fait valoir que l’action indemnitaire de Mesdames X et la demande d’appel en garantie des époux AA résultent du contrat de bail d’un local à usage d’habitation et en conclut que le Juge des contentieux de la protection est compétent.
A l’appui de sa demande de rejet des prétentions de Mesdames X, AD
AF se fonde sur l’article 1719 du code civil. Le bailleur fait valoir qu’il a accompli de nombreuses diligences pour faire cesser les troubles de voisinage qui ont abouti sur une décision judiciaire d’expulsion des époux AA. AD AF expose que, même si un manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible était reconnu, il
n’existe pas de préjudice et de lien de causalité à son égard justifiant une indemnisation de
Mesdames X. Le bailleur indique que les demandes auraient dû être dirigées contre les époux AA qui sont à l’origine de leur préjudice.
Au soutien de sa demande subsidiaire de condamner les époux AA à le garantir,
AD AF expose que l’action des X a pour seule cause le comportement inapproprié des époux AA dans la mesure où l’arrêt de la Cour d’appel de
Montpellier du 7 mai 2024 a considéré qu’il constituait un motif de résiliation du bail. Le bailleur réfute avoir pris fait et cause pour Mesdames X au vu des décisions rendues par deux juridictions différentes.
Madame AE AA et Monsieur AB AA, assistés par leur avocat qui a plaidé à l’audience, concluent comme suit :
A titre principal,
- débouter AD AF qui a réalisé son appel en cause devant une juridiction incompétente pour en connaître portant sa demande devant le Juge des contentieux de la protection alors qu’il relevait du Tribunal judiciaire,
A titre subsidiaire,
-débouter Y et Z X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, débouter AD AF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à
l’égard des époux AA,
A titre infiniment subsidiaire,
ramener les demandes de condamnations à l’égard des époux AA à de plus justes proportions,
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écarter l’exécution provisoire de toute condamnation susceptible d’être prononcée à
l’encontre des époux AA,
A titre reconventionnel et en toute hypothèse,
mettre à la charge d’AD AF et de tout succombant la somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leur demande de faire droit à l’exception d’incompétence soulevée, les époux
AA se fondent sur les articles L221-4 du code de l’organisation judiciaire et 35 alinéa 2 du code de procédure civile. Ils considèrent que les sommes demandées par
Mesdames X dans le cadre du présent litige excèdent 10 000 euros donc ne relèvent pas de la compétence du Juge des contentieux de la protection mais du Tribunal judiciaire.
A l’appui de leur demande subsidiaire de rejet des prétentions formulées par Mesdames
X, les époux AA font valoir qu’AD AF n’a pas commis de faute à l’égard de celles-ci. Ils se fondent sur l’article 1719 du code civil et estiment que le bailleur social a rempli toutes ses obligations vis-à-vis des consorts X étant donné qu’il a fait assigner les époux AA en vue d’obtenir la résiliation de leur bail et a proposé de reloger les demanderesses.
Au soutien de cette même demande, les époux AA se fondent sur les articles
1353 du code civil et 202 du code de procédure civile. Ils exposent que les demanderesses n’apportent pas d’élément probant à l’appui de leurs demandes, contrairement à eux qui fournissent des attestations révélant leur bonne moralité.
Pour justifier leur demande de limitation du montant des condamnations potentiellement prononcées à leur encontre, les époux AA exposent que les montants sollicités par les demanderesses sont excessifs. Ils soutiennent que les consorts X ont commis une faute en n’acceptant pas les propositions de relogement émises par le bailleur et en refusant la médiation. Ils en concluent que le droit à réparation des demanderesses est diminué par leur propre faute. Les époux AA exposent avoir subi eux-mêmes un trouble de jouissance du fait des consorts X.
A l’appui de leur demande de rejet des prétentions d’AD AF, les époux
AA font valoir que la demande d’appel en garantie des époux AA
n’est fondée ni en droit ni en fait. Ils ajoutent que les pièces versées aux débats par les consorts X ont été créées par celles-ci. Les époux AA estiment qu’ils n’ont pas à garantir AD AF des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre car selon eux seul le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.
À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.
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s ono su bsidi MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «< constater >>, donner acte >> ainsi que celles tendant à «< dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens, qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article
4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur la jonction
En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou
juger ensemble.
En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG n°11 22-1408 et RG n°11 23-350, actuellement pendantes, dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble. En effet, le second dossier a pour objet l’appel en garantie des époux AA par AD AF, en cas de condamnation en paiement prononcée à l’encontre du bailleur, telle que sollicitée dans le premier dossier.
En conséquence, les procédures de RG n°11 22-1408 et n°11 23-350 seront jointes sous le numéro de RG 11 22-1408.
➤ Sur l’exception d’incompétence
L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
L’alinéa 1 de l’article 74 du code de procédure civile prévoit que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.
Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.
L’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et
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codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.
En l’espèce, les consorts X produisent le contrat de bail qui les lie à l’Office public de
l’habitat du département de l’Hérault conclu le 2 août 2018. Il est précisé dans ledit contrat que les locaux et équipements loués sont à usage exclusif d’habitation.
Dans la mesure où le contrat de location est l’occasion de la présente action en justice, le litige relève de la compétence du juge des contentieux de la protection.
En conséquence, l’exception d’incompétence soulevée par les époux AA sera rejetée.
➤ Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander
l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
En l’espèce, AD AF produit un courrier envoyé le 8 octobre 2018 à
Mesdames X dans lequel il est indiqué que le problème de voisinage avec les époux
AA a été pris en compte et que les règles de vie ont été rappelées à l’épouse. Ce courrier constitue une première diligence du bailleur social pour faire cesser le trouble de jouissance subi par les consorts X.
Un second courrier non daté versé aux débats par AD AF démontre qu’il a prévenu le médiateur de la Ville ainsi que le délégué cohésion police population afin que les tensions s’apaisent. Les consorts X ont été invités par le bailleur à compléter des formula^ires pour caractériser un trouble de voisinage.
Par ailleurs, AD AF fournit un tableau qui indique que les demanderesses ont décliné des propositions de relogement du bailleur les 21 juillet 2020 et 7 juillet 2021 et ce alors même que le courrier précédent indique que les possibilités de mutation sont faibles, eu égard au très grand nombre de demandes. Ainsi, les demanderesses ne se sont pas saisies des alternatives de logement offertes par le bailleur à deux reprises, ce qui ne saurait lui être imputable.
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Le courrier du 11 février 2020 adressé aux époux AA par AD
AF fait état de l’échec de la tentative de conciliation entre les voisins à cause de vives tensions qui sont apparues dès le début de la rencontre. Un courrier ultérieur en date du
30 juin 2020 et valant mise en demeure de ces derniers avant l’engagement d’une procédure de résiliation du bail, indique que les troubles de voisinage doivent cesser.
Cette démarche étant restée infructueuse, AD AF a fait assigner les époux
AA devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier et le jugement du 16 septembre 2021 a considéré que le comportement des défendeurs constituait des «< manquements suffisamment graves et répétés à l’obligation imposée aux époux AA d’user paisiblement des lieux. » Par conséquent, la résiliation du bail entre AD AF et les époux AA a été prononcée et leur expulsion ordonnée. Ledit jugement a été confirmé par l’arrêt de la Cour
d’appel du 7 mai 2024.
Les pièces susmentionnées versées aux débats par AD AF prouvent que des diligences ont été effectuées par le bailleur social pour régler le conflit à l’amiable via l’envoi de courriers, l’organisation d’une médiation et l’implication de professionnels tiers. Ces diligences sont allées jusqu’à l’engagement d’une procédure judiciaire pour résilier le bail des époux AG du fait du non-respect de ce contrat et de la violation des obligations incombant aux locataires.
Ainsi, aucune faute ne peut être reconnue à l’encontre d’AD AF qui a accompli des démarches progressives pour faire cesser le trouble de jouissance subi par les consorts X qui n’ont pas agi contre les consorts AA.
En conséquence, la demande de condamnation en paiement formulée par Madame Y
X et Madame Z X contre AD AF sera rejetée.
➤ Sur la demande d’appel en garantie
Le 3° de l’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.
En l’espèce, la faute du bailleur n’a pas été retenue donc il n’a pas été condamné à réparer un quelconque préjudice. De ce fait, les époux AA n’ont pas à garantir AD
AF de condamnations prononcées à son encontre.
Par conséquent, la demande d’appel en garantie des époux AA formulée par
AD AF sera rejetée.
➤ Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
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Mesdames Y et Z X, parties perdantes au litige, seront condamnées aux dépens.
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même
d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas inéquitable au regard de la solution de ce litige et de celui précédent de laisser à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles. Les demandes formées par les parties à ce titre seront rejetées.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
PRONONCE la jonction des dossiers de numéros de RG 11 22-1408 et 11 23-350 sous
l’unique numéro de RG 11 22-1408;
REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par Madame AE AA et Monsieur AB AA ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame Y X et
Madame Z X à l’encontre de l’Office public de l’habitat du département de
l’Hérault ;
REJETTE la demande d’appel en garantie de Madame AE AA et Monsieur
AB AA formulée par l’Office public de l’habitat du département de
l’Hérault;
CONDAMNE Madame Y X et Madame Z X aux dépens ;
LAISSE à chacune des parties la charge de leurs frais irrépétibles et en conséquence
REJETTE leurs demandes à ce titre ;
RAPPELLE que la présente décision executoire de droit par provision; IA IC LA GREFFIERE D POUR EXTRAIT U LA JUGE J
CERTIFIÉ CONFORME
LE GREFFIER
GREFFE NATE
R.F.
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