COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 25/05963 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QA5E

LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Juin 2026

EXPERT : Madame [N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. BELAMBRA CLUBS

RCS NANTERRE 322 706 136

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe RIGLET avocat plaidant au barreau de Paris,

et Maître Céline THAI THONG de la SARL CASALEX, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [K] [Z]

né le 12 Novembre 1963 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 03 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 02 Juin 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Juin 2026

Rappel des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé en date du 9 décembre 2009, Monsieur [Q] [U], aux droits duquel vient Monsieur [K] [Z], a donné à bail commercial de logements meublés à la SAS BELAMBRA CLUBS un appartement n°151 sis « [Adresse 3] » sur la commune de [Localité 2] consistant en un T2 d’une surface de 31,50 m2.

Ce bail est prévu à usage de l'« activité d’exploitant de résidence de tourisme avec services para-hôteliers consistant en la sous-location meublée du/des logement(s) situé(s) dans lesdits locaux pour des périodes de temps déterminées avec fourniture en sus de l’hébergement, d’au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception même non personnalisée de la clientèle », pour une durée ferme et incompressible se terminant le 30 octobre 2021 sans possibilité de résiliation triennale pour l’une ou l’autre des parties, avec une prise d’effet du bail à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : la signature par le bailleur de l’acte authentique de vente ou la date d’achèvement des travaux.

Ce bail commercial était consenti moyennant un loyer annuel de 6 048 € HT/HC avec indexation triennale à compter du 1er novembre 2012 en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction à hauteur des 2/3 de la variation de l’indice dans la limite de 2% par an.

Par courrier recommandé reçu le 22 juillet 2021, la SAS BELAMBRA CLUBS a notifié une demande de renouvellement du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, la SAS BELAMBRA CLUBS a notifié un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, la SAS BELAMBRA CLUBS a fait assigner Monsieur [K] [Z] devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, la SAS BELAMBRA CLUBS demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L. 145-1 et suivants et R145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les mémoires préalables,

CONSTATER la monovalence des locaux loués,

A TITRE PRINCIPAL

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux loués, pour une durée de neuf années, toutes les autres clauses, charges et conditions des baux expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014, à la somme de

Monsieur [Z] (Lot 219)

Au 31 octobre 2021 : 4.326 €/an/HC/HT

DIRE que les restitutions des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

A TITRE SUBSIDIAIRE dans l’hypothèse où la juridiction s’estimerait insuffisamment éclairée,

DESIGNER tel expert qui lui plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués au 31 octobre 2021, en appliquant, conformément aux dispositions de l’article R. 145- 10 du code de commerce, la méthode hôtelière et en tenant notamment compte :

De la jurisprudence et des préconisations de la compagnie des Experts en immobilier commercial et d’entreprise qui privilégient de déterminer la recette maximale sur la base des prix praticables et non des prix affichés Des recettes praticables à partir de l’exploitation des locaux loués ;Des commissions reversées aux OTA ;Des taux sur recettes déterminés selon les normes habituellement admises pour des établissements comparables et considérant les caractéristiques propres de l’outil immobilier ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le bailleur aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, la SAS BELAMBRA CLUBS soutient que les locaux objet du bail sont des locaux monovalents, construits ou aménagés pour une seule utilisation.

Elle estime que la méthode d’évaluation de la valeur locative doit être la méthode hôtelière et doit s’appuyer non sur les prix affichés, ceux-ci étant rarement praticables, mais sur le chiffre d’affaires réalisable et restant dans l’exploitation par comparaison avec les résidences de tourisme du secteur, avec correctifs en fonction des caractéristiques ou de l’emplacement des locaux.

Elle communique un rapport d’expertise amiable de novembre 2021 au soutien de ses demandes.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire.

***

Monsieur [K] [Z] n’a pas constitué avocat.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 juin 2026.

Motifs :

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

L’article R145-30 du code de commerce prévoit notamment que « Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. »

Il convient de rappeler qu’hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

Compte-tenu de ce que la juridiction ne dispose que d’une seule expertise amiable non contradictoire, il convient en conséquence, et conformément à la demande subsidiaire du preneur, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de celui-ci, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Par ces motifs :

ORDONNE avant dire droit une expertise ;

COMMET pour y procéder [C] [N],

Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 1]

avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,l’importance de la ville, du quartier, de la rue,la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige, y compris en recueillant l’accord des parties le cas échéant,

9) de répondre aux dires des parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 avril 2027 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que la société BELAMBRA CLUBS devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme de MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200 €) avant le 1 septembre 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER »

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.