N°Minute:

DOSSIER : N° RG 25/01452 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QCUP

Copie exécutoire à

Mme [Y] [N]

expédition à

Mme [R] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 29 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

ET

DEFENDEURS

Madame [R] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 07 Avril 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 29 Avril 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er juillet 2022, Madame [Y] [N] épouse [P] a donné à bail à Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [N] épouse [P] a fait signifier à Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X], par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 934 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 23 juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par actes de commissaire de justice délivrés à personne le 30 octobre 2025, notifiés au représentant de l’État dans le département, Madame [Y] [N] épouse [P] a fait assigner Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] pour l’audience du 7 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] à payer la somme de 4 344,87 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,

— la condamnation solidaire de Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X], daté du 25 mars 2026. La conclusion est que la dette serait liée à une perte de revenus. Le couple est sans emploi et ne perçoit aucune prestation CAF car ils ont un trop perçu d’un montant de 7 633,75 euros. Madame a trouvé un emploi en CDI à temps partiel depuis le 19 mars 2026. Le loyer pourra être repris partiellement dès avril 2026. Le couple se sépare mais pas de solution de relogement pour le moment. Une demande de logement social a été déposé.

***

À l’audience du 7 avril 2026, Madame [Y] [N] épouse [P], assistée de Monsieur [P], son époux. Madame [R] [L] a comparu et Monsieur [S] [X], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Madame [Y] [N] épouse [P] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 7 784,77 euros. Elle a indiqué qu’elle souhaitait que la situation s’arrange et a expliqué que le loyer non versé représentait un complément de retraite. Elle a par ailleurs accepté que des délais de paiement soient accordés pour apurer l’arriéré de la dette, soulignant cependant que la situation d’impayés perdure depuis un an.

Madame [R] [L] a reconnu le montant de la dette. Elle a expliqué avoir perdu son emploi mais avoir retrouvé une activité. Elle a précisé qu’elle cherchait un logement mais qu’elle rencontrait des difficultés. Elle a par ailleurs sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire et qu’il leur soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [Y] [N] épouse [P] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [Y] [N] épouse [P] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été signé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 1er août 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 septembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] se trouvent redevables de la somme de 7582,77 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 27 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] seront donc solidairement condamnés, en tant que cotitulaires du bail, à payer la somme provisionnelle de 7582,77 euros à Madame [Y] [N] épouse [P], avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’accord de la bailleresse ainsi que la situation financière de Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] exposée à l’audience, notamment le fait qu’ils disposent actuellement d’un emploi rémunéré 998 euros par mois justifient de leur accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] à payer à Madame [Y] [N] épouse [P] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mis à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2022 entre Madame [Y] [N] épouse [P] et Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], [Localité 1] sont réunies à la date du 15 septembre 2025,

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] à payer à Madame [Y] [N] épouse [P] la somme provisionnelle de 7582,77 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 27 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente ordonnance,

AUTORISONS Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 210 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] :

— seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par la bailleresse,

— devront solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 15 septembre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Madame [Y] [N] épouse [P] de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X],

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [L] et Monsieur [S] [X] à payer à Madame [Y] [N] épouse [P] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.