N°Minute:26/23

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PM7W

N° RG 25/00802 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PRNR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Madame [C] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joanna SCHWARZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 06 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 06 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 06 Janvier 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Joanna SCHWARZ

Copie certifiée delivrée à : M^e Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS

Le:

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat ayant pris effet le 10 décembre 2021, Madame [H] [M] a donné à bail, par l’intermédiaire de l’agence immobilière ORPI, à Madame [C] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et ce, moyennant un loyer de 791 € outre 60 € de provisions sur charge.

Selon exploit de commissaire de justice du 17 avril 2024, Madame [H] [M] a donné congé pour vendre à Madame [C] [G] et ce à effet au 9 décembre 2024.

Contestant la validité du congé, Madame [C] [G] a fait assigner Madame [H] [M] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024. Elle demande de voir annuler le congé et, à titre subsidiaire, de lui accorder des délais. Elle réclame également la condamnation de Madame [H] [M] à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

À cette audience, Madame [H] [M], représentée par son avocat, demande :

VU l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

ANNULER le congé pour vendre signifier par commissaire de justice le 17 avril 2024 a la requérante ;

ACCORDER à titre subsidiaire des délais à la requérante ;

CONDAMNER en tout état de cause Madame [M] à 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [M] aux dépens.

En défense, Madame [C] [G], également représentée par son avocat, conclut comme suit :

Vu l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les pièces produites aux débats,

VALIDER le congé pour vente signifié à Madame [C] [G], le 17 avril 2024, pour le 9 décembre 2024,

JUGER que Madame [C] [G] est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3],

Par conséquent,

ORDONNER l’expulsion de Madame [C] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués avec si besoin l’assistance de la force publique et l‘aide d’un serrurier, AUTORISER Madame [B] [M] à faire transporter et séquestrer le mobilier trouvé dans les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

CONDAMNER Madame [C] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 928,22 euros et ce, jusqu’à complète évacuation des lieux,

CONDAMNER Madame [C] [G] au paiement de la somme de 2699,45 euros arrêtée au 4 juin 2025,

En tout état de cause,

DEBOUTER Madame [C] [G] de toutes ses demandes plus amples et / ou contraires,

CONDAMNER Madame [C] [G] à payer à Madame [B] [M] la somme de 1700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [C] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG n°25/103 et RG n°25/802, actuellement pendantes, dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

Sur la validité du congé pour vendre

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il est indiqué, en outre, qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de vendre le logement.

En l’espèce, Madame [C] [G] conteste la validité du congé pour vente délivré par Madame [H] [M] au motif, d’une part, que la bailleresse ne prouve pas la réalité de son intention de vendre et, d’autre part, au regard du non-respect des conditions de forme.

Or, il est constant que la décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé et la nullité du congé n’est encourue qu’en cas de congé frauduleux caractérisant l’absence d’intention véritable de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir le défaut d’intention de vendre du bailleur.

En l’espèce, non seulement Madame [C] [G] ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir l’absence d’intention de vendre de la part de la bailleresse mais, de surcroît, cette dernière justifie d’un contrat de réservation avec son mari pour l’acquisition d’un appartement dont la livraison est prévue le 31 décembre 2025 qui suppose un crédit pour le financer.

Par ailleurs, ce congé est assorti de la notice d’information relative aux obligations du bailleur en cas de vente du logement ainsi que des termes exacts de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il mentionne bien qu’il s’agit d’une offre de vente et le prix est mentionné en chiffre et en lettre.

En conséquence, le congé pour vente délivré par Madame [H] [M] sera déclaré valable. Le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé. Ainsi, Madame [C] [G] se trouve occupant sans droit ni titre à compter du 10 décembre 2024.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de ce dernier ainsi que celle de tous occupants de son chef et de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges contractuellement convenu et de condamner Madame [C] [G] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement des loyers à l’égard de Madame [C] [G]

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par Madame [H] [M] qui date du 4 juin 2025, qu’après déduction de la dette locative ayant fait l’objet d’un effacement par la commission de surendettement le 14 janvier 2025, Madame [C] [G] est redevable de la somme de 2699,45 € au titre des loyers et indemnité d’occupations impayés au 4 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, selon décompte versé aux débats.

Madame [C] [G] sera donc condamnée à verser à Madame [H] [M] la somme de 2699,45 euros au titre des loyers et indemnité d’occupations impayés au 4 juin 2025, mois de juin 2025 inclus.

Sur la demande de délais

La demande ayant été formulée à titre subsidiaire en cas de validité du congé, il s’en déduit que la demande de délais et une demande de délai pour quitter les lieux et non une demande de délais de paiement.

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L.412-4 du même code précise que, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ou supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si Madame [C] [G] justifie de la faiblesse de ses ressources, il n’en demeure pas moins qu’elle ne règle aucun loyer et ce alors même qu’elle a déjà bénéficié d’une décision d’effacement de sa dette par la commission de surendettement. En effet, il ressort du décompte versé aux débats que le dernier virement effectué par elle date de juillet 2024 puisque les virements postérieurs sont des virements de la caisse d’allocations familiales. De plus, le montant du loyer et en inadéquation avec des ressources de cette dernière et la bailleresse justifie de l’existence d’un emprunt d’un montant de 170 000 € pour l’achat d’un bien immobilier avec son époux.

Par ailleurs, le congé a été délivré il y a plus d’un an et elle ne démontre pas avoir tenté de se reloger ou entrepris des démarches de logement social.

Sa demande de délai sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [G], partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [C] [G] devra verser à Madame [H] [M] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée par Madame [C] [G] à ce titre sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la jonction entre les affaires enrôlées sous les RG n°25/00103 et RG n°25/00802 et DIT qu’elles seront suivies sous le numéro unique RG n°25/00103 ;

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par Madame [H] [M] à Madame [C] [G] portant sur le logement situé [Adresse 4];

DECLARE Madame [C] [G] occupante sans droit ni titre à compter du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [C] [G] et de tous occupants de leur chef et à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par la bailleresse,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [C] [G] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 10 décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNE Madame [C] [G] à verser à Madame [H] [M] la somme de 2699,45 euros au titre des loyers et indemnité d’occupations impayés au 4 juin 2025, mois de juin 2025 inclus ;

DEBOUTE Madame [C] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [G] à verser à Madame [H] [M] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [H] [M] de ses autres demandes :

CONDAMNE Madame [C] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,