TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00798 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXD5

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 septembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [J], né le 15 Juin 1999 à [Localité 7] (SEINE-MARITIME), demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 30 Mai 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2022, ayant pris effet le 10 janvier 2023, Mme [X] [G] a loué à M [U] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 440 € outre 80 € de provision pour charges.

Par contrat de cautionnement « VISALE » du 2 janvier 2023 conclu avec la bailleresse, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des sommes qui pourraient être dues par M [U] [J] au titre d’un impayé de loyers.

Par acte d’huissier de justice du 22 novembre 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1560€ au titre des quittances subrogatives échus au mois d’octobre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 novembre 2023.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 3135,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1560 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner le locataire à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner le locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 26 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 30 mai 2024.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5276,85 euros, au titre des quittances subrogatives échus au 24 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus. La demanderesse précise que M [U] [J] a quitté le logement de manière irrégulière, les clés n’ayant pas été rendues et l’état des lieux de sortie n’ayant pas été effectué.

Cité par acte délivré à étude, M [U] [J] ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la caution

L’article 2309 du code civil dispose : « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment :

— une quittance subrogative (pièce 9) signée le 16 janvier 2024 par GESTION SUD ALSACE, mandataire de la bailleresse, qui reprend l’historique des paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ; elle justifie ainsi avoir payé à la bailleresse le montant des loyers et charges des mois d’août à décembre 2023, soit une somme totale de 3135,37 € ;

— une attestation (pièce 11) par laquelle Mme [X] [G], ayant pour mandataire GESTION SUD ALSACE, déclare avoir perçu la somme cumulée de 3135,37 euros.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la bailleresse en ce compris l’action en résiliation du bail et ce, indépendamment de son bien-fondé.

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 mai 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail, le contrat de cautionnement « VISALE », le décompte des loyers et charges ainsi que le décompte des quittances subrogatives, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 24 janvier 2024, la dette locative de M [U] [J] s’élève à la somme de 3135,37 euros au titre des quittances subrogatives concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 novembre 2023 pour la somme de 1560 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M [U] [J] sera ordonnée, en conséquence.

M [U] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [U] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M [U] [J] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 décembre 2022 entre Mme [X] [G], ayant pour mandataire GESTION SUD ALSACE, d’une part, et M [U] [J], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] [Localité 4] sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE M [U] [J] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3135,37 euros (trois mille cent trente-cinq euros et trente-sept centimes) (décompte arrêté au 24 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 sur la somme de 1560€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE M [U] [J] à verser à a SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M [U] [J] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M [U] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,