TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1409

N° RG 24/02945 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDMD

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [P] [K] épouse [H]

née le 22 Janvier 1971 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [Y]

né le 19 Juin 2000 à [Localité 11][Localité 10], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2021, Madame [P] [K] épouse [H] a loué à Monsieur [O] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi qu’un parking en sous-sol sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 719 € outre 30 € de provision sur charges.

Suite à des impayés de loyers, Madame [P] [K] épouse [H] a fait délivrer au locataire par courrier recommandé une mise en demeure de payer la somme de 2 996 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Madame [P] [K] épouse [H] a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du défendeur,

— Condamner Monsieur [O] [Y] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’il occupe [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 7], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [O] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1400 € plus charges à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [O] [Y] au paiement de la somme de

3 745 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 novembre 2024,

— Condamner Monsieur [O] [Y] au paiement en deniers et quittances des montants dus pour la période échue entre le 30 novembre 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [O] [Y], sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’assignation, à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs en cours de validité,

— Condamner Monsieur [O] [Y] au paiement de la somme de

1500 € avec les intérêts de droit à compter de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [O] [Y] en tous les frais et dépens.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 11 décembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 avril 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Madame [P] [K] épouse [H], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation. Elle précise que le locataire a cessé tout paiement depuis le mois de juillet 2024 et qu’il ne justifie pas être assuré contre les risques locatifs.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [O] [Y] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de Monsieur [O] [Y] s’élève à la somme de 3 745 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et le parking, pour la période de juillet 2024 à novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Monsieur [O] [Y] non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Il n’apporte en outre aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, Monsieur [O] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 3 745 €, échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation

Les articles 1227et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Monsieur [O] [Y] sur lequel pèse la charge de la preuve de ses paiements libératoires ou d’une cause justifiant une exonération du paiement du loyer, n’a pas comparu de sorte qu’il échoue à la rapporter.

Par conséquent, le défaut de paiement persistant sur plusieurs mois, manquement à l’obligation principale du locataire, caractérise le manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts du locataire et ce, à la date du présent jugement.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

L’expulsion de Monsieur [O] [Y] sera ordonnée, en conséquence.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dès la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [Y], de son bien et ses annexes ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, le locataire étant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 juillet 2025. Monsieur [O] [Y] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, le demandeur mentionne que le loyer initial était de 749 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par le demandeur, supérieur au montant du loyer apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation d’une part au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 749 €, et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail et majorées des charges locatives dûment justifiées.

Monsieur [O] [Y] est condamné au paiement de cette indemnité à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Monsieur [O] [Y] sera également condamné en deniers et quittances à verser à Madame [P] [K] épouse [H] les montants dus au titre des loyers et avance sur charges pour la période du 1er décembre 2024 au 16 juillet 2025 soit la somme de 749 € par mois sous réserve des justificatifs de régularisation des charges afférentes à cette période. Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de communication de l’attestation d’assurance

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article II du contrat de location obligent le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, par la remise d’une attestation d’assurance.

Le bail étant résilié, Monsieur [O] [Y] n’a plus la qualité de locataire mais d’occupant sans droit ni titre.

La demande du bailleur au titre de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs sera donc rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [O] [Y] sera condamné à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 17 juillet 2025, du bail conclu le 18 octobre 2021 entre Madame [P] [K] épouse [H], d’une part, et Monsieur [O] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi qu’un parking en sous-sol sis [Adresse 1] à [Localité 7] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [K] épouse [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [P] [K] épouse [H] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à Madame [P] [K] épouse [H] la somme de 3 745 € (décompte arrêté le 4 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à Madame [P] [K] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 749 €, à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées et assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser en deniers et quittances à Madame [P] [K] épouse [H] les loyers et provisions sur charges échus sur la période du 1er décembre 2024 au 16 juillet 2025 (loyer et avance sur charges mensuel : 749 €) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Madame [P] [K] épouse [H] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à verser à Madame [P] [K] épouse [H] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HAB3ER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,