TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02406 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IOSF

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [H] 1, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [V] [O]

née le 05 Septembre 1983 à [Localité 7] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Corinne VUILLEMIN, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 décembre 2019 à effet au 1 janvier 2020, la SCI [H] I a consenti un bail d’habitation à Madame [V] [O], portant sur un logement situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 590 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 120 euros.

Selon acte de commissaire de justice du 20 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour la somme principale de 6.406,90 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Le 31 mars 2022, Madame [V] [O] a quitté les lieux.

Le 15 novembre 2022, la SCI [H] I a déposé une requête en injonction de payer auprès du tribunal judiciaire de Mulhouse.

Par ordonnance du 06 janvier 2023, le tribunal a rejeté la requête présentée au motif de la nécessité d’un débat contradictoire.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, la SCI [H] I a assigné Madame [V] [O] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

condamner Madame [V] [O] à lui verser la somme actualisée de 9.743 euros au titre des arriérés de loyers et de charges locatives, augmentée des intérêts légaux à compter de la requête en injonction de payer, soit le 15 novembre 2022 ; condamner Madame [V] [O] à lui verser la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [V] [O] à lui verser la somme de 238,66 euros correspondant aux frais du commandement de payer ;condamner Madame [V] [O] aux entiers frais et dépens ;

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 décembre 2023. Après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanger les pièces et écritures, l’affaire a été plaidée lors de l’audience du 22 avril 2025.

A l’audience, la SCI [H] I, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation du 22 septembre 2023 et demande,

A l’appui de ses prétentions, sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, la SCI [H] I fait valoir que Madame [V] [O] n’a pas réglé l’intégralité des loyers et des charges dus au titre du contrat de bail conclu le 25 décembre 2019. La société demanderesse précise que la locataire a quitté les lieux le 31 mars 2022, sans pour autant procéder au règlement des loyers et des charges demeurés impayés.

Madame [V] [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures du 14 juin 2024 et demande au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer irrecevable l’action de la SCI [H] I ;A titre subsidiaire,

Débouter la SCI [H] I de l’intégralité de ses prétentions ;A titre infiniment subsidiaire,

lui octroyer des délais de paiement

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, la défenderesse indique, sur le fondement de l’article 1848 du Code civil, que Monsieur [H] [U], gérant de la SCI [H] I, est habilité à agir es qualité de gérant sauf disposition statutaire spécifique ; que les statuts de la SCI [H] I n’ayant pas été communiqués par la société demanderesse, ils ne permettent pas de vérifier ce que peut faire le gérant.

Subsidiairement, Madame [V] [O] rappelle que la société sollicite la somme de 9 743 euros qui correspond, selon décompte, à un arriéré locatif de 5 991 euros (6581 euros moins le montant de la caution de 590 euros), auquel s’ajoutent une somme de 1.932 euros au titre du décompte de charges pour l’année 2021 et une somme de 1.820 euros au titre du décompte de charges pour l’année 2020.

La défenderesse fait valoir, d’une part, que la remise des clés ayant été effectuée pour une entrée dans les lieux au 1er mars 2020, les loyers des mois de janvier 2020 et de février 2020 n’étaient pas dus ; que la somme de 1 300 euros versée au bailleur par virement bancaire au mois de janvier 2020 constituait une avance sur les loyers à venir ; que, sur ce montant, il convient de prendre en compte un mois de caution (590 euros) ; que le reste de la somme (1 180 euros), qui correspond à deux mois de loyers (590 euros x 2), doit être décomptée des montants dus ; d’autre part, que le décompte de la partie adverse sur la situation mensuelle des impayés locatifs fait apparaître deux régularisations de charges pour un montant respectif de 380 euros et 492 euros ; que, cependant, les deux décomptes produits concernant les charges au titre des années 2020 et 2021 sont totalement distincts. Elle ajoute que les montants indiqués (380 euros + 492 euros) ne peuvent être comptabilisés à deux reprises ; ils devront donc être déduits des sommes réclamées.

Dès lors, du montant de 5.991 euros initialement sollicité au titre des impayés de loyers, devra être déduite la somme de 2.292 euros (loyers janvier 2020 / février 2020 = 1420 euros + charges = 380 euros + 492 euros), de sorte que le montant dû au titre des arriérés de loyers s’élève à 3.699 euros.

S’agissant des décomptes de charges, Madame [V] [O] indique qu’aucune pièce justificative n’est produite à l’appui de la demande présentée.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir

Selon les dispositions de l’article 1848 du Code civil, « dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société.

S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue.

Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration ».

Il se déduit de ce texte que le gérant d’une société civile immobilière est présumé avoir la capacité d’agir en justice au nom de la société, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration.

En application de l’article 1849 du Code civil : « dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance.

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ».

Il résulte de ces dispositions que le gérant d’une société civile immobilière tient normalement de ses fonctions le droit d’agir en justice, sans avoir à justifier de sa qualité pour agir.

En l’espèce, la société demanderesse verse aux débats un extrait K-BIS de la SCI [H] I. Il résulte de ce document que Monsieur [H] [U] est gérant de la SCI [H] I.

Conformément aux prescriptions susvisées, en sa qualité de gérant, Monsieur [H] [U], d’une part, a la qualité pour agir en justice ; d’autre part, bénéficie d’une présomption de la capacité d’ester en justice au nom et pour le compte de la SCI [H] I.

Dès lors, il appartient à la partie adverse, au soutien de sa demande d’irrecevabilité, de renverser cette présomption, en démontrant, notamment, que les statuts de la société imposaient à son gérant de détenir un pouvoir spécial de représentation pour agir en justice. Cette preuve ne saurait se déduire de l’absence de communication des statuts par la société demanderesse.

En conséquence, l’action de la SCI [H] I sera déclarée recevable.

Sur les impayés locatifs

En application de l’article 1103 du code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

En application du titre V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SCI [H] I verse aux débats le contrat de bail ainsi que les décomptes des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces produites que la dette locative de Madame [V] [O] s’élevait à la somme de 5 991 € au titre des loyers échus jusqu’au 31 mars 2022, après déduction de la caution.

Le décompte « sur la situation mensuelle des impayés locatifs » intègre, d’une part, une caution d’un montant de 590 euros ; or, les stipulations contractuelles du 25 décembre 2019 ne prévoient aucun dépôt de garantie ; d’autre part, une régularisation sur les charges au titre des années 2020 et 2021, d’un montant respectif de 380 euros et 492 euros. Cependant, il convient de constater qu’au soutien de son assignation du 22 septembre 2023, la SCI [H] I avait produit un premier décompte « sur la situation mensuelle des impayés locatifs » sur lequel figurait également, en sus des loyers sollicités, une régularisation sur charges au titre des années 2020 et 2021 dont les montants respectifs étaient alors de 99,96 euros et – 220 euros, sans que la différence de montant sollicitée ne soit explicitée, ni justifiée.

Par ailleurs, en complément du décompte actualisé relatif aux loyers impayés, la SCI [H] I a communiqué un décompte des charges au titre de l’année 2020, ainsi qu’un décompte des charges au titre de l’année 2021 ; il est indiqué le montant de la quote-part du locataire, soit la somme de 1 820 euros pour l’année 2020 et la somme de 1 932 euros pour l’année 2021. La société demanderesse sollicite le versement de la totalité de ces montants. Or, d’une part, il n’est pas justifié des calculs opérés ; d’autre part, aucune ventilation des montants n’est appliquée entre le montant dû par le locataire, ce qui a été versé par lui et ce qui n’a pas été réglé au bailleur et, ce d’autant plus, que le décompte des loyers impayés fait état de régularisations sur charges.

En l’absence de justifications complémentaires, il convient de déduire des montants requis par la société demanderesse, les sommes comptabilisées au titre des régularisations de charges pour les années 2020 et 2021 mentionnées sur le décompte actualisé des loyers impayés et de rejeter les demandes de la SCI [H] I s’agissant des charges locatives.

S’agissant du montant des loyers des mois de janvier et février 2020, Madame [V] [O] indique avoir pris possession du logement le 27 février 2020 ; Pour contester le paiement des loyers des mois de janvier et février 2020, elle se fonde sur une attestation de Monsieur [Z] [N] relatant une possession du logement le 27 février 2020 ; cette date est également mentionnée sur le récapitulatif des démarches en ligne effectuées par la locataire, établi par la CAF.

Madame [V] [O] se prévaut également du justificatif de son contrat d’assurance avec prise d’effet à compter du 1er mars 2020, ainsi qu’une copie de son contrat EDF souscrit à compter du mois de mars 2020.

Enfin, Monsieur [N] [Z] indique en outre dans son attestation avoir effectué, dès le 15 janvier 2020, deux virements de 1 300 euros et de 710 euros correspondants à deux mois de loyers et à un mois de caution au profit de la locataire.

Ainsi, les stipulations contractuelles prévoient une prise d’effet le 1er janvier 2020. Madame [V] [O], sur laquelle pèse la charge de la preuve, échoue à démontrer une impossibilité par elle d’occuper le logement postérieurement à la date de prise d’effet ou à un report de la date d’entrée en jouissance du bien querellé.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que les loyers des mois de janvier 2020 et de février 2020 ont été comptabilisés dans le décompte établi par la société demanderesse.

Compte-tenu de ces éléments et, au vu du décompte établi par la SCI [H] I, les sommes dues par la défenderesse au titre des arriérés locatifs s’élèvent à 5 119 euros de sorte qu’il convient de condamner Madame [V] [O] au paiement de cette somme à la SCI [H] I la somme de 5 119 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022.

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». En l’occurrence, aux termes des pièces relatives à la situation financière de Madame [V] [O], il y a lieu de lui permettre d’apurer la dette locative et de faire droit à sa demande de délais de paiement qui seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [V] [O] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [H] I et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Madame [V] [O] est condamnée à lui verser la somme de 400 € en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action engagée par la SCI [H] I ;

CONDAMNE Madame [V] [O] à payer à la SCI [H] I la somme de 5 119 € au titre des sommes dues jusqu’au 31 mars 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 ;

AUTORISE Madame [V] [O] à s’acquitter de cette dette à compter du mois d’août 2025 par 24 versements mensuels de 213 euros, le dernier étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible;

CONDAMNE Madame [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

CONDAMNE Madame [V] [O] à verser à la SCI [H] I une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,