— N° RG 24/01915 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQQE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n° 24/979

N° RG 24/01915 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQQE

Le

CCC : dossier

FE :

M^e Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX,

M^e Philippe GABURRO,

M^e Rémi HUNOT,

M^e Marie-claire SCHNEIDER,

M^e Julien GIRARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Nous, M. BATIONO, Premier Vice-Président au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de M^me BOUBEKER, Greffière ;

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 18 Novembre 2024 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/01915 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDQQE ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [X] [H] [M]

[Adresse 3]

représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.N.C. ALTAREA COGEDIM IDF

[Adresse 6]

représentée par Maître Julien GIRARD de la SELARL SELARL ATMOS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S. VALERO GADAN ARCHITECTES ET ASSOCIES,

[Adresse 2]

représentée par Maître Jean DE BAZELAIRE DE LESSEUX de l’AARPI COSTER BAZELAIRE ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.S. BREZILLON,

[Adresse 1]

[Localité 5],

représentée par Maître Cyril DUTEIL de la SAS CABINET GRIFFITHS DUTEIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, M^e Marie-claire SCHNEIDER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD,

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Rémi HUNOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société Altarea Cogedim IdF a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier, comprenant, notamment, des immeubles collectifs et 19 maisons individuelles, sur un terrain situé dans la [Adresse 8].

Sont, notamment, intervenues dans la réalisation de cette opération :

— la société Valero Gadan Architectes, maîtrise d’oeuvre, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF);

— la société Brezillon, entreprise générale, assurée auprès de la société Allianz Iard.

Un contrat d’assurance DO/CNR/CCRD a été souscrit auprès de la société Axa France Iard.

La société Altarea Cogedim IdF a vendu en état futur d’achèvement à M. [X], [H] [M] une maison d’habitation, dépendant du programme immobilier en cours de réalisation, pour un prix de 377 745 euros.

La livraison de la maison a eu lieu le 25 juin 2019 avec réserves.

M. [M] a dénoncé à la société Altarea Cogedim IdF de nouveaux désordres après la livraison.

La réception des travaux a été prononcée le 15 juillet 2019.

A la demande de M. [M], la société CESD Bâtiment a effectué une visite d’expertise après livraison d’une maison et en a dressé rapport le 22 juillet 2019.

Egalement à la demande de l’acquéreur, un procès-verbal de constat de malfaçons et de non finitions a été établi le 27 décembre 2019.

La société Altarea Cogedim IdF a confié à la société Quadrature-Bois une mission d’expertise amiable portant sur 19 toitures de l’ensemble immobilier. Cette société a rendu son rapport le 29 février 2020.

Suivant lettre RAR du 12 mai 2020, M. [M] a adressé à la société Axa France Iard, assureur dommages ouvrage, une déclaration de sinistre concernant des désordres constatés.

Dans une réponse en date du 20 mai 2020, l’assureur dommages ouvrage a pris une position de non garantie.

M. [X] [M] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux d’une demande d’expertise.

Par ordonnance en date du 1er juillet 2020 il a été fait droit à la demande et M. [C] [V] a été désigné en qualité d’expert, lequel sera remplacé par M. [S] [U].

Cette ordonnance a été rendue commune et opposable à d’autres parties.

Suivant actes d’huissier en date des 25, 26 et 28 mai 2021, M. [X] [M] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la société Altarea Cogedim IdF, la société Valero Gadan Architectes, la société Brezillon et la société Axa France Iard pour les voir condamner solidairement ou à défaut in solidum à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi.

Par ordonnance du 15 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et le retrait de l’affaire du rôle général.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 20 mars 2023.

L’affaire a été rétablie le 26 avril 2024.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 202 4, la société Valero Gadan Architectes demande au de la mise en état de :

Vu les articles 9 et 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1792, 1231, 1240 et suivants, 1303 et 1310 du code civil,

➢ Déclarer M. [M] et toute autre partie irrecevables en leurs demandes formées contre la société Valero Gadan Architectes ;

➢ Condamner M. [M] et toute autre partie perdante aux entiers dépens ;

➢ Condamner toute partie perdante à verser à la société Valero Gadan Architectes la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, la société Altarea Cogedim IdF demande au juge de la mise en état de :

Vu le code civil, et notamment ses articles 1792 et suivants, 1642-1 et 1231-1,

Déclarer Monsieur [M] irrecevable en sa demande fondée sur la garantie des vices apparents tendant à la condamnation de la société Altarea Cogedim IdF à lui verser 6.500 € ht, augmentés de la tva applicable au jour du jugement valeur avril 2021 avec actualisation en fonction de l’indice du coût de la construction au titre de la reprise des terres végétales du jardin et intérêt légal à compter du jugement à intervenir;

Débouter la société Valero Gadan Architectes & Associés de sa demande tendant à déclarer d’office la société Altarea Cogedim irrecevables en ses demandes formées à l’encontre de la société Valero Gadan Architectes & Associés;

En tout état de cause

Condamner in solidum Monsieur [M] et la société Valero Gadan Architectes & Associés au paiement de la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner in solidum Monsieur [M] et la société Valero Gadan Architectes & Associés aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Julien GIRARD, avocat associé au sein de la Selarl ATMOS AVOCATS, et ce conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, la société Axa France Iard demande au juge de la mise en état de :

Vu les dispositions des articles 122 et suivants du CPC,

Vu les dispositions des articles 789 et suivants du CPC,

Vu l’assignation au fond délivrée à la demande de Monsieur [H] [M],

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [U] du 20/03/2023,

Vu l’ensemble des pièces communiquées par les parties,

— Déclarer recevables les demandes de la compagnie Axa France Iard, recherchée en qualité d’assureur dommages-ouvrage, constructeur non réalisateur et CCRD, dirigées envers la société Valero Gadan Architectes ;

— Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société Valero Gadan Architectes, tirée de l’opposabilité de la clause de saisine pour avis du conseil régional de l’ordre des architectes ;

— Débouter toutes demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la C^ie Axa France Iard, prise en sa qualité d’assureur DO, CNR et CCRD, notamment au titre de l’article 700 du

CPC et des dépens ;

— Condamner la société Valero Gadan Architectes à payer à la compagnie Axa France Iard, assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du C.P.C. ;

— Condamner la société Valero Gadan Architectes aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Rémi HUNOT, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la société Brezillon demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile et 789 du code de procédure civile,

Déclarer recevable les demandes de la société Brezillon en ce qu’elles sont dirigées envers la société Valero Gardan Architectes;

Débouter la société Valero Gardan Architectes de ses demandes au titre des frais irrépétibles;

Condamner la société Valero Gardan Architectes à la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie-Claire Schneider, avocat aux offres de droit.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, M. [X] [H] [M] demande au juge de la mise en état :

Vu l’article 1199 du code civil,

Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil, et 1792 et suivants du même code,

Vu la théorie des dommages intermédiaires pour faute prouvée,

Vu les défauts de conformité,

Vu le contrat de maîtrise d’œuvre non opposable à Monsieur [H] [M],

Vu le rapport d’analyse des terres du 5 novembre 2020 :

S’entendre débouter la société Valero Gadan Architectes et la société Altarea Cogedim de leurs incidents et plus généralement de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions;

Reconventionnellement :

S’entendre condamner in solidum la société Valero Gadan Architectes et la société Altarea Cogedim IdF à payer à Monsieur [M] 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC;

S’entendre condamner in solidum la société Valero Gadan Architectes et la société Altarea Cogedim IdF aux entiers dépens du présent incident le tout dont distraction au profit de Maître Philippe GABURRO, Avocat aux offres de droit, et ce conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du CPC.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable pour avis du conseil régional de l’ordre des architectes

La société Valero Gadan Architectes soutient que :

— l’article 12, intitulé litiges, du contrat d’architecte contient la clause suivante : “Les parties mettront tout en œuvre pour régler de bonne foi entre elles toute difficulté liée au présent contrat. A défaut, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l’Ordre des Architectes dont relève l’Architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire”;

— le litige soumis au tribunal porte sur l’exécution du présent contrat;

— en effet, les demandes formées à l’encontre de l’architecte le sont au titre de la responsabilité

contractuelle;

— l’acquéreur allègue en effet une mauvaise exécution par elle de sa mission de maîtrise d’œuvre;

— or, M. [M] n’a jamais saisi pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes, et a assigné directement l’architecte en violation de cette clause;

— M. [M] n’avait d’autre choix que de saisir l’ordre des architectes avant d’engager la procédure judiciaire dont s’agit, en vertu de l’article 1134 du code civil;

— cette absence de saisine préalable pour avis du conseil régional de l’ordre des architectes constitue une fin de non-recevoir;

— la jurisprudence est claire en matière de procédure de conciliation ou de saisine d’un ordre professionnel préalables à l’introduction d’une procédure judiciaire;

— ainsi, la Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises qu’est licite la clause d’un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, dont la mise en œuvre suspend jusqu’à son issue le cours de la prescription, et qu’elle constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge si les parties l’invoquent;

— cette jurisprudence est constante et appliquée pour toutes les clauses de saisine préalable des ordres professionnels;

— ainsi, M. [M] n’a pas “saisi pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’Architecte, avant toute procédure judiciaire” comme le prévoyait le contrat d’architecte, ce qui constitue une fin de non-recevoir;

— dès lors, les demandes formées par M. [M], et par toute autre partie, à son encontre, sont irrecevables compte tenu du principe d’opposabilité des exceptions.

❖

M. [M] fait valoir que :

— le maître d’œuvre fait totale abstraction, nécessairement de manière volontaire, que le contrat de maîtrise d’œuvre qu’il allègue n’a été signé qu’avec la société Altarea Cogedim, maître de l’ouvrage, lui n’étant bien évidemment nullement intervenu dans le cadre de cette relation contractuelle;

— en d’autres termes, lui, qui n’est nullement partie à ce contrat, ne saurait en aucun cas se voir opposer les stipulations de celui-ci et notamment de son article 12;

— il s’agit là d’une simple application de l’effet relatif des contrats issu de l’article 1199 du code civil qui dispose que le contrat ne créé d’obligations qu’entre les parties;

— en conclusion, la clause dont s’agit ne saurait en aucun cas lui être opposée et dès lors il ne saurait être déclaré irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre du maître d’œuvre.

❖

La société Axa France Iard expose que :

— la clause du contrat d’architecte qui impose une saisine préalable du conseil de l’ordre des architectes avant toute action judiciaire est présumée abusive par la jurisprudence;

— la Cour de cassation a jugé, au visa des articles L. 212-1 et R. 212-2 du code de la consommation, que la clause de recours préalable à un mode alternatif de règlement des litiges figurant dans un contrat de maîtrise d’œuvre est présumée abusive (Cass. 3e civ. 19-1-2022, n° 21-11.095);

— cette solution est régulièrement réitérée : la clause qui contraint le consommateur en cas de litige avec un professionnel à recourir obligatoirement à un mode alternatif de règlement des litiges avant la saisine du juge, est présumée abusive sauf aux professionnels à rapporter la preuve contraire (Cass. 3e civ. 11-5-2022, n° 21-15.420);

— la clause abusive est réputée non écrite;

— la clause du contrat d’architecte qui impose une saisine préalable du conseil de l’ordre des architectes avant toute action judiciaire n’est pas applicable lorsque le litige est fondé sur l’article 1792 du code civil;

— la Cour de cassation a également décidé que la clause de saisine préalable du conseil de l’ordre des architectes n’est pas applicable lorsque la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs des articles 1792 et suivants du code civil;

— en l’espèce, l’assignation au fond de M. [M] est notamment fondée sur les articles 1792 et

suivant du code civil;

— l’action de M. [M] dirigée contre l’architecte étant fondée à titre principal sur l’article 1792 du code civil, la clause n’est pas applicable, le fait que celui-ci soutienne qu’il n’y a pas de désordre décennal étant manifestement inopérant dans le cadre de l’examen de la fin de non-recevoir;

— la société Valero Gadan Architectes se prévaut d’une clause qui ne prévoit pas de sanction en cas de manquement, ce qui suggère qu’elle est purement indicative;

— en tout état de cause, la sanction du non respect de la clause de saisine préalable et pour simple avis du conseil régional de l’ordre des architectes ne peut en aucun cas être l’irrecevabilité de toute demande, venant de toute partie à la procédure (et non pas seulement des parties au contrat),dirigées contre la société Valero Gadan Architectes.

❖

La société Altarea Cogedim IdF indique que :

— la société Valero Gadan Architectes & Associés soutient, dans ses dernières conclusions d’incident, que la clause de conciliation préalable serait opposable à M. [M], de sorte que les demandes présentées par ce dernier à son encontre seraient irrecevables;

— toutefois, à supposer même que la société d’architectes soit fondée à soulever cette fin de non-

recevoir à l’encontre de M. [M], il n’y a pas lieu en l’état de prononcer cette même fin de non-recevoir à son encontre;

— en effet, les demandes incidentes qu’elle pourrait présenter contre la société Valero Gadan Architectes & Associés ne seraient pas soumises à la clause de conciliation préalable figurant dans la mesure où il n’a pas initié l’instance;

— au demeurant, elle n’a à ce stade présenté aucune demande reconventionnelle à l’encontre de la société Valero Gadan Architectes & Associés;

— elle est donc parfaitement en droit de saisir le conseil régional de l’ordre des architectes (CROA) puis, à l’issue de cette procédure, de présenter des demandes reconventionnelles contre le maître d’œuvre dans le cadre de l’instance principale;

— la société Valero Gadan Architectes & Associés pourrait d’ailleurs difficilement arguer du contraire puisqu’elle présente elle-même, dans ses conclusions au fond, un appel en garantie à

son encontre sans avoir mis en œuvre la procédure préalable visée au contrat de maîtrise d’œuvre;

— à supposer que cette clause ait été applicable à des demandes incidentes, il lui aurait bien entendu appartenu de la mettre en œuvre;

— néanmoins, et même si cela n’est pas nécessaire stricto sensu, elle a mis en œuvre cette procédure préalable;

— à ce jour, elle a d’ailleurs été convoquée par le CROA compétent pour une réunion qui se tiendra le jeudi 16 janvier 2025;

— ensuite, et pour l’hypothèse où elle ne parviendrait pas à trouver un accord avec la société Valero Gadan Architectes & Associés, elle se réserve le droit de former éventuellement une action récursoire à l’encontre de cette dernière;

— en tout état de cause, la fin de non-recevoir formée par la société Valero Gadan Architectes & Associés à son encontre apparaît à tout le moins précoce, de sorte qu’elle ne pourra qu’être écartée;

— elle sollicite donc le rejet de cette fin de non-recevoir.

❖

La société Brezillon excipe que :

— l’exception de procédure, au visa des dispositions des articles 122 et suivants du code de procédure civile, est dilatoire puisque la société Valero Gardan Architectes est régulièrement assignée tant en référé aux fins de désignation d’expert, par acte du 2 juin 2020 et au fond par acte du 25 mai 2021;

— ce n’est qu’in fine et au stade de la procédure au fond après dépôt du rapport de l’expert que pour la première fois que la société Valero Gardan Architectes croit pouvoir exciper d’un prétendu non-respect de la clause du contrat d’architecte;

— or, la jurisprudence actuelle de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur l’application de la clause de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes avant toute procédure judiciaire qui figure souvent dans les contrats d’architecte;

— la Cour de cassation, par décision du 11 mai 2022 (Cass. 3ème Civ.11-5-2022 n°21-16.023), a censuré une cour d’appel qui avait rejeté l’action du maître d’ouvrage faute de saisine préalable du conseil de l’ordre;

— la Cour de cassation retient que la clause qui contraint le consommateur en cas de litige avec un professionnel à recourir obligatoirement à un mode alternatif de règlement des litiges avant la saisine du juge est présumée abusive sauf aux professionnels à rapporter la preuve contraire et elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas examiné d’office le caractère éventuellement abusif de la clause;

— la Cour de cassation a également décidé que la clause de saisine préalable du conseil de l’ordre n’est pas applicable lorsque la demande de réparation des désordres est fondée notamment sur l’article 1792 du code civil, ce qui est le cas en l’espèce, et la Cour de cassation a jugé ainsi au visa des articles L 212-1 et R 212-2 du code de la consommation, que la clause de recours préalable à un mode alternatif de règlement des litiges figurant dans un contrat de maîtrise d’œuvre est présumé abusive (Cass. 3ème Civ.19-1-2022 n°21-11.095);

— en conséquence, le juge de la mise en état devra déclarer recevable les demandes formées à l’égard de la société Valero Gardan Architectes.

❖

Le juge de la mise en état,

L’article 12 du contrat d’architecte avec maîtrise d’oeuvre d’exécution du 19 septembre 2016 stipule que “les parties mettront tout en oeuvre pour régler de bonne foi entre elles toute difficulté liée au présent contrat. A défaut, les parties conviennent de saisir le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire. Le conseil régional de l’ordre peut, soit émettre un avis sur l’objet du différend, soit organiser une procédure de règlement amiable…”

L’article 1134 ancien du code civil dispose que “les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Aux termes de l’article 1165 ancien du même code, “les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.”

Le contrat d’architecte avec maîtrise d’oeuvre d’exécution du 19 septembre 2016 a été conclu entre la SNC Altarea Cogedim IdF et la société Valero Gadan.

En application des dispositions sus-citées, ce contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et les tiers ne peuvent être contraints de l’exécuter.

Il suit de là que c’est à tort que la société Valero Gadan Architectes soulève contre des tiers une fin de non-recevoir tirée des stipulations du contrat d’architecte avec maîtrise d’oeuvre d’exécution du 19 septembre 2016.

La présente instance n’a pas été introduite par la SNC Altarea Cogedim IdF. Il ne peut donc être reproché à cette société d’avoir engagé une procédure judiciaire, sans avoir au préalable saisi le conseil régional de l’ordre des architectes, en violation des stipulations de l’article 12 du contrat du 19 septembre 2016.

Au regard de ces éléments, la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable pour avis du conseil régional de l’ordre des architectes sera rejetée.

Sur la forclusion

La société Altarea Cogedim IdF soutient que :

— il résulte de la jurisprudence que le délai annal de la garantie des vices apparents est un délai de forclusion (Cass., 3ème civ., 21 juin 2000, n° 99-10.313);

— il résulte des conclusions en ouverture de rapport qu’à l’exception des désordres réservés à la réception, M. [M] fonde sa demande relative à la prétendue mauvaise qualité des sols à son encontre, vendeur en l’état futur d’achèvement, sur le fondement de la garantie des vices apparents;

— il est constant que la livraison de l’immeuble et sa prise de possession par l’acquéreur ont eu lieu le 25 juin 2019;

— à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de cette date, soit à partir du 25 juillet 2019, M. [M] disposait d’un délai d’un an pour introduire, à peine de forclusion, toute action fondée sur la garantie des vices apparents;

— dans son assignation en référé et dans son assignation au fond, M. [M] s’est plaint de ce que la pente de son jardin serait trop forte;

— cependant, M. [M] n’a allégué de désordre se rapportant à la qualité du sol ni dans son assignation en référé, ni dans son assignation au fond;

— ainsi, et en toute logique, les opérations d’expertise n’auraient pas dû porter sur la problématique de la qualité des sols, qui ne relevaient pas de la mission de l’expert judiciaire;

— toutefois, dans le cadre de ses conclusions en ouverture de rapport datées d’avril 2024, l’acquéreur sollicite désormais sa condamnation, au titre de la garantie des vices apparents, à la “la reprise du jardin, problème de pente et sol de mauvaise qualité”;

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— plus spécifiquement, M. [M] requiert le versement de 6.500 € ht, augmentés de la tva applicable au jour du jugement valeur avril 2021 avec actualisation en fonction de l’indice du coût de la construction et intérêt légal à compter du jugement à intervenir;

— il ne fait pas de doute que cette demande a été introduite postérieurement au délai visé à l’article

1648 du code civil;

— ainsi, M. [M] est bien irrecevable à agir sur le fondement de la garantie des vices apparents à son encontre;

— M. [M] ne serait pas plus fondé à agir sur la garantie des vices cachés, à supposer même – pour les besoins du raisonnement – que le désordre allégué n’était pas apparent;

— il ne fait aucun doute que le demandeur était en mesure de formuler une demande dès le mois de janvier 2021;

— en effet, il résulte de la note aux parties n°1 que, dès le 19 janvier 2021, M. [M] affirmait que le sol de son jardin était “de mauvaise qualité avec la présence de nombreux déchets et cailloux ne lui permettant pas d’avoir une pelouse de bonne qualité lui créant des difficultés pour entretenir le jardin”;

— en sus, pour prétendre qu’il serait établi que la qualité des sols de son jardin serait de “mauvaise qualité”, M. [M] se fonde sur un rapport établi par la société EVA à la demande de la maîtrise d’ouvrage le 5 novembre 2020;

— or, le demandeur a lui-même transmis le rapport de la société EVA à l’expert judiciaire par un courrier du 26 janvier 2021;

— M. [M] ne saurait se prévaloir d’aucune cause de prescription ou d’interruption du délai biennal de la garantie des vices cachés s’agissant du grief relatif à la mauvaise qualité des sols puisque l’assignation en référé et la mission subséquente de l’expert judiciaire ne se rapportent pas à celui-ci;

— dès lors, M. [M] est également irrecevable à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés à son encontre;

— M. [M] n’a pas indiqué dans ses écritures au fond qu’il entendait solliciter à son encontre l’indemnisation du désordre allégué tiré de la mauvaise qualité des sols au titre des articles 1792 et suivants du code civil et, subsidiairement, sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires et éventuelles non-conformités;

— en tout état de cause, de telles demandes – qui seraient au demeurant dépourvues de bien-fondé ne remettraient pas en cause les forclusions qui devraient être prononcées au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil.

❖

M. [M] fait valoir que :

— le maître de l’ouvrage, de parfaite mauvaise foi, fait totale abstraction de la notion de vice apparent au sens des articles 1642-1 et 1648;

— le vice apparent doit être aisément détectable à la livraison et ce à l’occasion d’une simple inspection “élémentaire” des lieux;

— toujours selon la jurisprudence, le vice apparent doit être détectable “à l’œil nu” par l’acquéreur lorsqu’il participe à la livraison du bien;

— en outre, pour les cas ou ce vice serait effectivement décelable, l’acquéreur doit être capable d’en mesurer l’ampleur et les conséquences;

— or, au cas d’espèce, la mauvaise qualité des terres du jardin n’a été révélée qu’en suite d’un rapport du 5 novembre 2020 requis par le maître de l’ouvrage, lui-même, soit dix sept mois après la livraison et six mois après la délivrance le 28 mai 2020 de l’assignation en référé sollicitant la désignation d’un expert judiciaire;

— ainsi, ce grief pour être révélé a dû donner lieu à une expertise diligentée par le maître de l’ouvrage lui-même qui a donné lieu à un rapport postérieur à la livraison et à l’introduction de la procédure de référé, ce qui doit nécessairement amener le juge de la mise en état à considérer que contrairement à ce que soutient la société Altarea Cogedim IdF, il ne peut en aucun cas s’agir d’un vice apparent dès lors qu’il s’est avéré nécessaire de recourir à une mesure d’instruction pour le révéler;

— le maître de l’ouvrage sera d’autant plus débouté de sa prétendue irrecevabilité du seul fait qu’aux termes des conclusions en ouverture de rapport il s’est réservé la faculté de fonder ses demandes, non seulement au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil mais également au visa des articles 1792 et suivants du code civil et subsidiairement, sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires et éventuelles non-conformités;

— si l’on se réfère à la notice descriptive établie conformément au décret du 22 décembre 1967, il a dûment été stipulé, s’agissant des jardins communs et privatifs un engazonnement avec “terres végétales rapportées”, ce qui ne correspond nullement à ce qui a été livré comme le révèle le rapport d’analyse des terres établi le 5 novembre 2020 à la demande du maître de l’ouvrage, lui-même;

— en l’état de tout ce qui précède, la société Altarea Cogedim IdF sera donc nécessairement déclarée mal fondée en son incident;

— à l’identique du maître d’oeuvre, il s’avère que le maître de l’ouvrage a régularisé cet incident de particulière mauvaise foi.

❖

Le juge de la mise en état,

Il ressort des actes introductifs d’instance que M. [X] [M] a engagé son action sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, 1641 et suivants du code civil, subsidiairement, des articles 1231 et suivants et 1240 et suivants du code civil, anciennement 1147 et 1382 du même code.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Aux termes de l’article 1642-1, alinéa 1er, du même code, “le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

L’article 1648, alinéa 2, du code civil précise que “dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.”

Dans ses conclusions au fond, M. [X] [M] ne soutient pas que sa demande concernant la reprise des terres végétales du jardin est particulièrement et exclusivement fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil

En tout état de cause, la société Altarea Cogedim IdF ne démontre pas, par les pièces versées aux débats, que M. [X] [M] avait connaissance de la mauvaise qualité du sol le jour de la livraison. Les vices apparents devant s’apprécier au moment de la livraison.

Il convient de rappeler que la livraison de la maison est intervenue le 25 juin 2019, alors que le rapport de la société EVA traitant de la qualité du sol du jardin a été rendu le 5 novembre 2020, soit postérieurement à la livraison.

La qualité du sol n’était pas décelable à l’oeil nu. En effet, la société EVA a dû procéder à des sondages, des prélèvements et des analyses en laboratoires des échantillons de terre prélevés avant de se prononcer sur cette qualité.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée de la forclusions sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés Valero Gadan Architectes et Altarea Cogedim Idf sont les parties perdantes et seront condamnées in solidum aux dépens.

L’équité commande de les condamner à payer à M. [K] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de condamner en équité la société Valero Gadan Architectes à payer à chacune des sociétés Brezillon et Axa France Iard la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine préalable pour avis du conseil régional de l’ordre des architectes soulevée par la société Valero Gadan Architectes;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la forclusion soulevée par la société Altarea Cogedim IdF;

Condamne in solidum les sociétés Valero Gadan Architectes et Altarea Cogedim Idf aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne in solidum les sociétés Valero Gadan Architectes et Altarea Cogedim Idf à payer à M. [K] [M] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Valero Gadan Architectes à payer à la société Brezillon la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la société Valero Gadan Architectes à payer à la société Axa France Iard la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 13 janvier 2025 pour conclusions en demande au fond;

Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l’audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT