TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

19 FÉVRIER 2026

N° RG 21/06342 – N° Portalis DB22-W-B7F-QITE

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 397 934 555 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ La société EPIDIS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 438 375 156 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Géraldine PIEDELIEVRE de la SELAS LPA-LAW, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société OH!!! BON MARCHE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro

882 391 212 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Valérie MANGIN du Cabinet MANGIN LAROSE AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

3/ La société [B] prise en la personne de Maître [I] [Y] [B] en sa qualité de Liquidateur Judiciaire le la société OH!!! BON MARCHE désigné par Jugement du Tribunal de Commerce de Nanterre en date du 26 Janvier 2023, société d’exercice libérale à responsabilité limitée ayant son siège social [Adresse 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 09 Novembre 2021 reçu au greffe le 01 Décembre 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Décembre 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2017 à effet rétroactif au 1er janvier 2015, la société S.C.I. [Adresse 1] a renouvelé le bail à titre commercial consenti à la société EPIDIS pour des locaux à usage de magasin libre-service situés [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 1].

Par acte sous seing privé du 13 mars 2020, la société EPIDIS a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. OH!!! BON MARCHE en ce compris le bail concernant les locaux loués auprès de la société S.C.I. [Adresse 1].

L’acte de cession comporte une clause de garantie du cédant au profit du bailleur.

Le 30 juin 2021, la société S.C.I. [Adresse 1] a fait signifier à la S.A.S. OH!!! BON MARCHE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 50.463,01 euros en principal.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2021, ce commandement a été dénoncé à la la société EPIDIS.

Par actes d’huissier des 9 et 16 novembre 2021, la société S.C.I. [Adresse 1] a assigné la société EPIDIS et la S.A.S. OH!!! BON MARCHE devant la présente juridiction aux fins que soit ordonnée l’expulsion de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE et sa condamnation solidaire avec la société EPIDIS au paiement des sommes dues au titre de l’arriéré locatif.

Par acte du 28 janvier 2022, la S.A.S. OH!!! BON MARCHE a cédé le fonds de commerce à la société COOL MARKET. Cette société a été placée en liquidation judiciaire le 22 septembre 2022.

Le 20 décembre 2022, le liquidateur de la société COOL MARKET a signifié à la société S.C.I. [Adresse 1] qu’il n’entendait pas poursuivre le bail.

Par jugement du 26 janvier 2023 du tribunal de commerce de Nanterre, la S.A.S. OH!!! BON MARCHE a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL [B] a été désignée en qualité de liquidateur.

Par acte du 7 juin 2023, la société S.C.I. [Adresse 1] a assigné la SELARL [B] en intervention forcée.

Les deux affaires ont été jointes le 30 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2025, la société S.C.I. [Adresse 1] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles L 145-1 et suivantes du Code de commerce,

— constater la fin du bail au 20 décembre 2022,

— fixer la créance de la SCI [Adresse 1] au passif de la SAS OH!!! BON MARCHE à la somme de 157.164,29 €,

— condamner la SARL EPIDIS à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 157.164,29 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20/12/2022 et rappeler qu’elle en est tenue solidairement avec la société OH!!! BON MARCHE,

— condamner solidairement la SAS OH !!! BON MARCHE et la SARL EPIDIS à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement la SAS OH !!! BON MARCHE et la SARL EPIDIS aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— la cession de bail de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE à la société COOL MARKET lui est inopposable,

— aux termes des stipulations du contrat de bail et de l’acte de cession de fonds de commerce, la SARL EPIDIS est solidairement tenue, avec sa cédante, du paiement des loyers et des charges,

— c’est sans aucune faute que, compte tenu du contexte sanitaire, elle a patienté avant de faire délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire,

— il en est de même pour la délivrance de l’assignation, un délai de quelques mois après l’expiration du commandement n’étant absolument pas fautif,

— toute saisie conservatoire des comptes bancaires, compte tenu du contexte, se serait avérée vaine,

— la société EPIDIS ne subit aucun préjudice,

— le contexte sanitaire aurait rendu aléatoire toute procédure en résiliation engagée durant la première année du bail,

— aucune mauvaise foi ne peut-être reprochée ici au bailleur qui n’avait aucun intérêt à un accroissement anormal de la dette,

— on voit mal quel préjudice a subi la société EPIDIS puisqu’elle ne disposait d’aucun moyen d’action contre son cessionnaire,

— l’engagement de la société EPIDIS doit perdurer jusqu’à la restitution des lieux,

— les désordres dont se plaint la société OH!!! BON MARCHE relèvent non pas des travaux de l’article 606 mais bien des revêtements à la charge du preneur que sont le faux-plafond et le carrelage, ainsi que de la chaudière dont il avait la charge de l’entretien.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 25 janvier 2023, la S.A.S. OH!!! BON MARCHE demande au tribunal de :

Vu l’article 606 du Code Civil,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code Civil,

Vu l’article 1142 du Code Civil,

Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu l’article R145-35 du code de commerce,

Vu le Bail,

Vu le décompte du Bailleur,

Vu les pièces communiquées,

— débouter le Bailleur de ses demandes,

— constater la contestation du Preneur sur le montant de la dette,

— constater le déséquilibre manifeste créé par la clause de redevance,

— dire en conséquence que la clause de redevance n’est pas applicable,

— constater la non-délivrance des lieux loués par le Bailleur au regard de la gravité des désordres constatés et de leur nature relevant de l’article 606 du Code civil et de la vétusté,

— condamner en conséquence la SCI [Adresse 1] au remboursement des sommes suivantes :

o 106.431,60 euros TTC au titre de la facture de travaux lies à la vétusté et à l’article 606

o 106.292,338 euros TTC au titre de la facture de remplacement des équipements réfrigérés,

— condamner la SCI [Adresse 1] au paiement d’une indemnité égale au montant du loyer facturé pour la période de fermeture pour travaux du 1er juillet 2021 au 31 décembre 2021, savoir un montant de 17.564.40 TTC

— condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de la perte de marge enregistrée du fait de la non-délivrance du fonds,

— prononcer la compensation entre les loyers exigibles et les condamnations prononcées à l’encontre du bailleur,

— condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la Société Oh!! Bon Marché la différence en faveur de cette dernière,

— constater la restitution des clés au Bailleur effectuée par le Liquidateur de la Société CoolMarket et l’impossibilité dès lors pour la Société Oh !! Bon Marché d’exploiter les lieux loués,

— constater en conséquence la résiliation du bail,

— condamner la SCI [Adresse 1] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner la SCI [Adresse 1] aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

Si par exceptionnel et impossible, le Tribunal devait retenir l’exigibilité de la clause de redevance et par conséquent la dette correspondante de

50.308,17 € ,

— constater que le bailleur restera redevable de la somme de 127.704,97 après compensation et le condamner au paiement,

A titre infiniment subsidiaire

Si des sommes demeuraient dues après compensation,

— Accorder au Preneur un échéancier de paiement des loyers dus sur vingt-quatre mois au regard des circonstances de cette affaire et des investissements du Preneur.

Elle fait valoir que :

— lors de son entrée dans les lieux, la Société OH!!! BON MARCHE a été contrainte de fermer les locaux afin de pouvoir effectuer les travaux nécessaires à leur remise en état qui n’étaient pas compatibles avec une ouverture au public,

— les travaux en cause relèvent très largement de l’article 606 du code civil,

— le chiffre d’affaires plancher prévu au bail n’a jamais été atteint par la Société OH!!! BON MARCHE ni par ses prédécesseurs ou encore successeurs qui rencontrent de très nombreuses difficultés dans ce fonds de commerce, difficultés dues à l’état de vétusté des locaux,

— il est facturé un contrat chaudière alors que cette dernière est hors service depuis des années,

— il a été facturé au 4ème trimestre 2021 une clause pénale de 5.046,30 euros qui n’est nullement prévue au bail,

— il est constaté la refacturation des frais d’huissier alors que cela n’est nullement prévu au bail,

— le loyer doit être ramené au loyer de base postérieurement à la cession,

— les locaux ayant été restitués par le liquidateur de la société COOL MARKET, elle n’est plus en mesure de reprendre l’exploitation.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 31 octobre 2025, la la société EPIDIS demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1190 et 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 145-16-1 du Code de commerce,

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

A titre principal :

— juger que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] s’est rendue coupable de négligences fautives dans la poursuite de la société OH!!! BON MARCHE et dans la mise en œuvre de la garantie consentie par la société EPIDIS,

— débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société EPIDIS.

A titre subsidiaire,

— constater que la clause résolutoire est acquise au 30 juillet 2021, par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 juin 2021 ;

— débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] de ses demandes tendant au paiement par la société EPIDIS d’une pénalité équivalente à 10% des sommes dues solidairement avec la société OH!!! BON MARCHE et au paiement de charges et frais, ou éventuelle indemnité d’occupation, la clause de solidarité contractuelle ne visant que les impayés de loyers ;

— juger en conséquence que la société EPIDIS ne peut être tenue à garantir que les loyers dus jusqu’au 30 juillet 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire, soit la somme de 45.502,31 € TTC et juger qu’elle bénéficiera des éventuels mêmes délais de paiement que ceux accordés à la société OH!!! BON MARCHE,

— condamner la société OH!!! BON MARCHE à garantir la société EPIDIS de toute condamnation prononcée à son encontre,

— fixer, le cas échéant, la créance de la société EPIDIS au passif de la SAS OH!!! BON MARCHE à la somme à laquelle il aura été condamné

A titre très subsidiaire,

— dire et juger que le Bail a été résilié à effet du 20 décembre 2022 ;

— débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] de ses demandes tendant au paiement par la société EPIDIS d’une pénalité équivalente à 10% des sommes dues solidairement avec la société OH!!! BON MARCHE, et au paiement de charges et frais, la clause de solidarité contractuelle ne visant que les impayés de loyers ;

— juger en conséquence que la société EPIDIS ne peut être tenue à garantir que les loyers dus jusqu’au 20 décembre 2022, date de résiliation du Bail dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société COOL MARKET LES HALLES DE BONNIERES, soit la somme de 108.204,18 € TTC, et juger qu’elle bénéficiera des mêmes délais de paiement que ceux accordés à la société OH!!! BON MARCHE ;

— condamner la société OH!!! BON MARCHE à garantir la société EPIDIS de toute condamnation prononcée à son encontre,

— fixer, le cas échéant, la créance de la société EPIDIS au passif de la SAS OH!!! BON MARCHE à la somme à laquelle il aura été condamné,

A titre infiniment subsidiaire

— condamner la société OH!!! BON MARCHE à garantir la société EPIDIS de toute condamnation prononcée à son encontre,

— fixer, le cas échéant, la créance de la société EPIDIS au passif de la SAS OH!!! BON MARCHE à la somme à laquelle il aura été condamné,

En tout état de cause,

— débouter la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] et la société OH!!! BON MARCHE de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société EPIDIS,

— donner acte à la société EPIDIS qu’elle s’en rapporte à justice quant aux demandes de la société OH!!! BON MARCHE formulées contre la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] visant à ce qu’il ne soit retenu aucune dette vis-à-vis de la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1],

— condamner la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction du profit de M^e Rojat en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et écarter l’exécution provisoire si le Tribunal venait par extraordinaire à entrer en voie de condamnation à l’égard de la société EPIDIS.

Elle fait valoir que :

— le bailleur a été négligent à l’égard du locataire défaillant dans la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puisqu’il s’est écoulé plus d’un an entre les premiers impayés le 1er avril 2020 et le commandement de payer du 30 juin 2021,

— le bailleur a été négligent dans la délivrance de l’assignation pour voir constater les effets de la clause résolutoire,

— le bailleur n’a mis en œuvre aucune mesure conservatoire telle qu’une saisie sur le compte bancaire du preneur,

— le bailleur a donc commis une faute dans le cadre du recouvrement des loyers dus par la SAS OH!!! BON MARCHE,

— cette faute cause un préjudice à la société EPIDIS en ce qu’elle a augmenté le montant de la dette que celle-ci pourrait être amenée à garantir en sa qualité de cédant garant solidaire,

— la garantie de la société EPIDIS ne saurait s’étendre au-delà du 30 juillet 2021, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— à défaut de stipulation contraire, la garantie du cédant ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation, celle-ci étant fondée sur une faute extracontractuelle commise par le preneur qui se maintient sans droit dans les lieux et ne se rattache pas au contrat de bail qui a pris fin,

— la clause du Bail ne vise pas non plus expressément le paiement des charges, taxes, ou encore

de quelconques frais ou indemnités,

— la majoration pratiquée par le bailleur constitue, en tout état de cause, une clause pénale qui ne ressort d’aucune stipulation du Bail et n’est pas visée par la clause de garantie solidaire. Elle n’est donc, en toute hypothèse pas due contractuellement,

— le bailleur a accepté que la redevance sur le chiffre d’affaires 2020 soit calculée sur le chiffre d’affaires réel.

La S.E.L.A.R.L. [B], régulièrement assignée par acte remis à personne, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la date de résiliation du bail objet du litige

L’action introduite par le bailleur, avant le jugement ouvrant une procédure collective à l’encontre du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement, au regard des effets attachés au principe de l’interdiction des poursuites individuelles édicté à l’article L. 622-21 du code de commerce (Cass. 3e civ., 26 mai 2016, n° 15-12.750, F-D).

Il en résulte que le tiers au bail commercial solidairement tenu en vertu d’une clause de garantie du cédant du fonds de commerce ne saurait, en tout état de cause, faire échec à l’interdiction des poursuites individuelles s’imposant au bailleur en sollicitant lui-même qu’il soit constaté l’acquisition d’une clause résolutoire (CA Paris, 19 oct. 2005, n° 05/04139).

Il y a donc lieu de débouter la la société EPIDIS de sa demande sur ce point et de constater que le bail a été résilié le 20 décembre 2022 par suite de la décision du liquidateur de la société COOL MARKET.

2. Sur l’arriéré locatif dû par la S.A.S. OH!!! BON MARCHE

Aux termes des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce pour justifier sa créance, la société S.C.I. [Adresse 1] fournit un décompte au 20 décembre 2022 dont il ressort un solde par la locataire de 157.164,29 euros.

2.1. Sur le manquement imputé par la locataire à l’encontre de la bailleresse au titre de l’obligation de délivrance

Pour s’opposer à cette somme, la S.A.S. OH!!! BON MARCHE fait état de manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance et de travaux qui devraient être mis à sa charge.

La S.A.S. OH!!! BON MARCHE ne comparaissant plus à la procédure et ne justifiant plus des pièces produites au soutien de ses prétentions, il y a lieu, en tout état de cause de la débouter de ses prétentions à ce titre.

2. 2. Sur la clause relative à la fixation d’un loyer en référence au chiffre d’affaires

La locataire ne fait état d’aucun fondement juridique au soutien de sa demande tendant à voir écarter cette clause au motif d’un déséquilibre manifeste.

Il y a lieu de qualifier le moyen et de considérer qu’il se rapporte au déséquilibre significatif prévu par l’article 1171 du code civil qui dispose que dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.

En l’espèce, la clause contestée ayant trait au loyer, objet principal du contrat, il n’y a pas lieu de porter une appréciation sur le déséquilibre significatif qui en résulterait et il convient de débouter la S.A.S. OH!!! BON MARCHE de ses prétentions à ce titre.

2.3. Sur le contrat de chaudière

L’article R. 145-36 du code de commerce dispose que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, comme le fait valoir la locataire, il ne ressort du décompte de la bailleresse aucune régularisation pour les contrats relatifs à la chaudière 2019/2020 et 2017/2018 de sorte que la locataire est bien-fondée à voir écarter la somme totale de 301,64 euros (153,78 + 147,86) facturée par le bailleur à ce titre.

2.4. Sur la clause pénale

Aucune stipulation du contrat de bail produit aux débats ne contient de clause pénale et la société S.C.I. [Adresse 1] n’allègue aucun fondement juridique au soutien de sa demande sur ce point.

Il en résulte que la somme réclamée le 1er octobre 2021 pour un montant de 5.046,30 euros à titre de « complément clause pénale » doit être purement et simplement écartée.

2.5. Sur les frais d’huissier

Le décompte comporte des frais d’huissier qui ne constituent ni des loyers, ni des charges ni des taxes et qui ne sauraient donc être intégrés à un arriéré locatif.

Il y a donc lieu de déduire les sommes suivantes :

— commandement de payer 1er janvier 2020 258,07 euros,

— assignation 1er janvier 2022 176,33 euros,

— frais dénonciation 1er janvier 2022 126,37 euros

soit une somme totale de 560,77 euros.

2.6. Sur le compte entre les parties

Il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus évoqués qu’il convient de déduire des sommes figurant au décompte de la bailleresse la somme totale de 5.908,71 euros (301,64 + 5.046,30 + 560,77).

Dès lors, la locataire reste redevable de la somme de 151.255,58 euros qui sera fixée au passif de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE.

La locataire faisant l’objet d’une liquidation judiciaire, il y a lieu d’écarter sa demande relative à l’octroi de délais de paiement.

3. Sur le mise en œuvre de la clause de solidarité de la la société EPIDIS en tant que cédante du fonds de commerce

L’article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Toutefois, l’article 145-16-1 précité n’est assorti d’aucune sanction. Il appartient simplement au bailleur de mettre en œuvre cette garantie de bonne foi et il ne doit pas, par négligence ou stratégie, provoquer un accroissement anormal de la dette.(C.A. Versailles, 14e, 9 Mars 2023 – n° 22/04641).

En l’espèce, il résulte de l’article « charge et conditions » du bail, un alinéa ainsi stipulé :

« Dans tous les cas, le preneur demeurera garant de son cessionnaire ou sous locataire pour le paiement du loyer et de l’exécution des conditions du bail, et cette obligation de garantie s’étendra à tous les cessionnaires et sous locataires successifs occupant ou non les biens loués ».

3.1. Sur le moyen tiré de la négligence fautive du bailleur

La société EPIDIS fait valoir qu’il s’est écoulé plus d’une année entre les premiers impayés du 1er avril 2020 et le commandement de payer du

30 juin 2021.

Toutefois, il est constant que cette période correspond à la crise sanitaire qui imposait au bailleur dans le cadre de l’exécution de bonne foi des relations contractuelles de se montrer diligent dans l’adaptation aux circonstances exceptionnelles liées à ladite crise.

Par conséquent, il ne saurait être reproché à la bailleresse d’avoir été de mauvaise foi en ne faisant pas délivrer durant cette période un commandement de payer à sa locataire alors même que l’exigence de bonne foi dans les relations contractuelles lui imposait au contraire d’accompagner sa locataire dans ces circonstances exceptionnelles.

En outre, elle justifie ne pas être restée inactive durant cette période puisque, par courrier du 15 septembre 2020, son gestionnaire a proposé un aménagement des conditions contractuelles à sa locataire puis les 12 octobre 2020 et 11 juin 2021, elle a mis en demeure sa locataire de régler ses impayés.

Il en résulte qu’aucune négligence fautive n’apparaît établie à ce titre.

S’agissant du délai de cinq mois entre la délivrance du commandement de payer le 30 juin 2021 et la délivrance de l’assignation le 9 novembre 2021, il faut constater que celui-ci n’apparaît pas manifestement excessif en tenant compte du délai d’un mois qui s’imposait nécessairement à la bailleresse suite à la délivrance du commandement de payer.

Il en ressort qu’aucune négligence fautive n’apparaît établie à ce titre également.

Enfin, s’agissant de l’absence de mesure conservatoire, la société EPIDIS ne produit aucun élément pour établir qu’une telle mesure aurait permis de recouvrer tout ou partie de la créance au regard de la situation financière de la locataire, étant constaté que le tribunal de commerce a considéré que la S.A.S. OH!!! BON MARCHE était en cessation des paiements depuis le 16 août 2021.

Au demeurant, l’arrêt des poursuites individuelles édicté à l’article L. 622-21 du code de commerce aurait, en tout état de cause, conduit à la caducité de toute saisie conservatoire pratiquée par la bailleresse.

Dès lors, il ne saurait être considéré que la société S.C.I. [Adresse 1] aurait été négligente ou de mauvaise foi en ne pratiquant pas une mesure conservatoire qui n’aurait fait que générer des frais supplémentaires sans permettre un apurement effectif de sa créance.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’aucune négligence de la bailleresse n’apparaît démontrée et le moyen sur ce point sera écarté.

3.2. Sur le moyen tiré de l’absence d’information de la la société EPIDIS dans le délai prévu par l’article L. 145-16-1 du code de commerce

Comme précédemment invoqué, le délai prévu par ce texte n’est assorti d’aucune sanction. Aucune négligence fautive de la bailleresse n’étant par ailleurs établie, le moyen sera écarté.

3.3. Sur le moyen relatif à la limitation de la garantie au 30 juillet 2021

Comme indiqué au point 1, la société EPIDIS ne saurait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire de sorte qu’elle ne peut qu’être déboutée du moyen présenté à ce titre.

3.4. Sur le moyen relatif à la limitation de l’engagement aux seuls loyers

En l’absence de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues en principal constituent des loyers jusqu’à la date du 20 décembre 2022 de sorte que la la société EPIDIS est mal-fondée à voir écarter des sommes qui seraient dues à titre d’indemnité d’occupation.

S’agissant du courrier du 15 septembre 2020 relatif à l’application de la redevance sur chiffre d’affaires de 2020 sur le chiffre réel, il résulte du décompte fourni par la bailleresse que l’appel du quatrième trimestre 2020 du 1er octobre 2020, malgré sa présentation comptable erronée puisque le montant total de l’échéance appelé ne correspond pas aux sommes figurant dans le détail, tient manifestement compte de cette démarche de la bailleresse. En effet, cette écriture a été faite suite à l’annulation des redevances des deuxième et troisième trimestres 2020 et la somme réclamée de 15.236,63 euros est manifestement inférieure à la somme qui aurait été due si la bailleresse avait facturé l’échéance normale du quatrième trimestre 2020 outre les redevances normales des deuxième et troisième trimestres 2020 ce qui aurait dû aboutir à une échéance de 24.517,03 euros.

Il n’y a donc pas lieu de déduire de somme à ce titre.

En revanche, il résulte du bail que la clause de solidarité se trouve insérée dans un article « charges et conditions » dont le premier alinéa est ainsi rédigé « le présent bail est renouvelé et accepté sous les charges et conditions suivantes que la Société EPIDIS s’oblige à exécuter et à accomplir, à peine de tous dépens et dommages et intérêts et même de résiliation si bon semble à la société bailleresse ».

Or, comme précédemment rappelée, la clause de solidarité ne porte que sur les loyers et l’exécution des conditions du bail. En revanche, elle ne porte pas sur les charges et il n’est nullement précisé de manière claire et précise qu’elle porterait sur les taxes.

Il en résulte que le montant des taxes foncières ne saurait être mis à la charge de la la société EPIDIS.

Au regard du décompte fourni par la bailleresse, il convient de déduire les sommes suivantes :

— taxes foncières 2020 13.512,03 euros,

— taxes foncières 2021 13.276,22 euros,

soit une somme de 26.788,25 euros qui doit être déduite de la somme restant à la charge de la locataire.

Il en ressort que la la société EPIDIS doit être condamnée à payer à la société S.C.I. [Adresse 1] une somme de 124.467,33 euros (151.255,58 – 26.788,25).

4. Sur la demande de fixation de la somme due par la la société EPIDIS au passif de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE

L’article 1317 du code civil dispose qu’entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.

Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

En l’espèce, la société EPIDIS justifie de sa déclaration de créances au passif de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE.

En revanche, la société EPIDIS étant codébitrice solidaire en vertu de la clause de solidarité, elle ne saurait solliciter auprès de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE davantage que la propre part de celle-ci correspondant à la moitié des sommes dues en vertu de la clause de solidarité.

En conséquence, il sera fixé au passif de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE au profit de la société EPIDIS la somme de 62.233,66 euros.

Il sera précisé pour le surplus que toute somme payée par la société EPIDIS à la société S.C.I. [Adresse 1] devra être déduite de la somme fixée au profit de la société S.C.I. [Adresse 1] et que la somme fixée au profit de la société EPIDIS le sera sous réserve de justifier du paiement correspondant à la société S.C.I. [Adresse 1].

5. Sur les demandes accessoires

La société EPIDIS et la S.A.S. OH!!! BON MARCHE succombant, elles seront condamnées à supporter la charge des dépens.

En outre, elles seront condamnées chacune à payer une somme de 2000 euros à la société S.C.I. [Adresse 1] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que le bail liant la société S.C.I. [Adresse 1] et la S.A.S. OH!!! BON MARCHE a été résilié le 20 décembre 2022 ;

Fixe au passif de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE la somme de 151.255,58 euros au titre de la créance de la société S.C.I. [Adresse 1] ;

Condamne la société EPIDIS à payer à la société S.C.I. [Adresse 1] la somme de 124.467,33 euros en tant que codébitrice solidaire des sommes dues par la S.A.S. OH!!! BON MARCHE ;

Dit que les sommes payées par la société EPIDIS à la société S.C.I. [Adresse 1] devront être déduites de la somme ci-dessus fixée au passif de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE au profit de la société S.C.I. [Adresse 1] ;

Fixe au passif de la S.A.S. OH!!! BON MARCHE la somme de 62.233,66 euros au profit de la la société EPIDIS sous réserve du paiement préalable effectif de cette somme par la société EPIDIS à la société S.C.I. [Adresse 1] ;

Condamne in solidum la société EPIDIS et la S.A.S. OH!!! BON MARCHE représentée par son liquidateur judiciaire la S.E.L.A.R.L. [B] aux dépens ;

Condamne la société EPIDIS à payer à la société S.C.I. [Adresse 1] une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. OH!!! BON MARCHE, représentée par son liquidateur judiciaire la S.E.L.A.R.L. [B], à payer à la société S.C.I. [Adresse 1] une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société S.C.I. [Adresse 1], la société EPIDIS et la S.A.S. OH!!! BON MARCHE du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 FÉVRIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT