TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/926

N° RG 24/01998 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5VM

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de [Adresse 8], représentée par le Président de son conseil d’administration, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Y] [K]

née le 25 Mai 1991 à , demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 28 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 30 Mai 2016, BATIGERE HABITAT a donné en location à Madame [Y] [K] un logement de trois pièces à usage d’habitation de 54,90 mètres carrés sis à [Adresse 10], premier étage, moyennant un loyer mensuel initial de 354,94 euros et une provision sur charges de 71,39 euros et à ce jour à la somme de 394,87 euros et 71,80 euros de provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 8 Août 2024, BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Juger que le bail liant les parties sera résilié de plein droit en application de la clause résolutoire figurant au contrat signé en date du 30 Mai 2016 en son article « clause résolutoire » ;

— Juger que Madame [Y] [K] est occupante sans droit ni titre depuis le 6 Avril 2024

— A titre subsidiaire en tant que de besoin prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

— En conséquence condamner Madame [Y] [K] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’elle occupe au [Adresse 3] sous peine d’y être contraints par la [Localité 7] Publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue ;

— Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à un montant de 466,67 euros correspondant aux loyers et charges actuellement dû, à titre rétroactif à compter du 6 Avril 2024 jusqu’au départ effectif des locaux concernés sous réserve du décompte de charge définitif ;

— Condamner Madame [Y] [K] à verser à BATIGERE HABITAT un montant de 4 199,94 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation impayées au 6 Mai 2024 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 5 Février 2024 sur la somme de 4 120,15 euros et à compter des présentes pour le surplus ;

— Condamner Madame [Y] [K] à verser jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation ;

— Condamner Madame [Y] [K] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements, en ce y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par l’huissier d’un montant de 153,78 euros ainsi qu’à verser à BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée une première fois à l’audience du 16 Janvier 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 28 Février 2025 car la défenderesse a indiqué avoir déménagé.

À l’audience du 28 Février 2025, BATIGERE HABITAT, représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces et confirme que la défenderesse n’est plus dans le logement et remet l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 15 Novembre 2024. Il réactualise la dette à la somme de 5 184,15 euros et déclare ne pas avoir été contacté par l’assurance de la locataire et maintient ses demandes indemnitaires à savoir les arriérés de loyer, les dépens et l’article 700 ;

Madame [Y] [K] confirme avoir quitté les lieux et indique ne pas avoir payé ses loyers car des travaux auraient dû être faits, selon elle suite à un dégât des eaux. Elle indique qu’elle paiera la dette lorsqu’elle aura un travail. En 2023 elle a eu une embolie pulmonaire.

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

BATIGERE HABITAT justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique le 24 Juin 2024, soit moins de deux mois avant la signification de l’assignation intervenue le 8 Aout 2024

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 8 Aout 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 16 Janvier 2025

Toutefois ces formalités sont en faveur du locataire afin de prévenir toute demande d’expulsion.

En l’espèce la locataire étant partie, la demande d’expulsion est sans objet ;

En conséquence, la demande en résiliation de bail de BATIGERE HABITAT, sans demande d’expulsion, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 30 Mai 2016 prévoit en son article 12 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, BATIGERE HABITAT, a fait délivrer à Madame [Y] [K] un commandement de payer en date du 5 Février 2024 pour la somme en principal de 4 120,15 euros.

Madame [Y] [K] n’ayant, dans le délai légal, ni réglé les causes du commandement de payer ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ni justifié d’une quelconque assurance locative, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 6 Avril 2024.

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date. Toutefois il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion puisque qu’elle a quitté le logement, cette demande étant devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [Y] [K] a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le 6 Avril 2024, causant ainsi un préjudice à BATIGERE HABITAT.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 466,67 euros, que Madame [Y] [K] sera tenue de régler à BATIGERE HABITAT à compter du 6 Avril 2024 et jusqu’à son départ effectif soit la date du 15 Novembre 2024.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

BATIGERE HABITAT établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 30 Mai 2016, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu, et le versement du dépôt de garantie d’un montant de 354 euros ;

— Le commandement de payer du 5 Février 2024 réclamant une somme en principal de 4 120,15 euros Il convient cependant de déduire un montant total de 38,10 euros se décomposant comme suit : (5x7,62) de pénalités d’enquête sociale correspondant à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; soit net 4 082,05 euros ;

— Le décompte de créance locative au 6 Mai 2024 incluant la régularisation des charges des années précédentes faisant apparaître un arriéré de 4 199,94 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation Il convient cependant de déduire un montant total de 191,88 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles pour 153,78 euros comme indiqués frais de procédure huissier et la somme de 38,10 euros comme indiquée ci-dessus.

— Le décompte de créance locative au 27 Février 2025 incluant la régularisation des charges des années précédentes faisant apparaître un arriéré de 5 184,15 euros et tel que réclamé à l’instance. Il convient cependant de déduire un montant total de 384,48 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles pour 308,28 euros comme indiqués (frais de procédure huissier 24,05 + 130,45 + 153,78) de 76,20 euros (10 x 7,62) pénalités enquête sociale. Ledit décompte constate le remboursement du dépôt de garantie suite à l’état de lieux de sortie. Soit la somme nette de 4 799,67 euros.

Il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [K] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 4 799,67 euros au titre des loyers et charges impayés au 27 Février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 5 Février 2024 sur la somme de 4 082,05 euros et à compter des présentes pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [K] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer d’un montant de 153,78 euros.

Il est rappelé qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, BATIGERE HABITAT devra supporter les frais, émoluments et honoraires mis à la charge du créancier par les textes afférents, notamment les droits de recouvrement ou d’encaissement de l’article A444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 abrogé depuis le 29 février 2016), auquel il ne peut être dérogé que lorsque la partie condamnée est un professionnel (article R631-4 du code de la consommation).

Il paraît inéquitable de laisser BATIGERE HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par BATIGERE HABITAT

CONSTATE que le bail consenti le 30 Mai 2016 par BATIGERE HABITAT d’une part au profit de Madame [Y] [K] d’autre part portant sur un logement de trois pièces à usage d’habitation de 54,90 mètres carrés sis à [Adresse 10], premier étage, moyennant un loyer mensuel initial de 354,94 euros et une provision sur charges de 71,39 euros et à ce jour à la somme de 394,87 euros et 71,80 € de provision sur charges se trouve résilié à compter du 6 Avril 2024,

Constate qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de Madame [Y] [K]

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 466,67 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Y] [K] à BATIGERE HABITAT, au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 6 Avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux soit jusqu’au 15 Novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 4799,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 27 Février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 5 Février 2024 sur la somme de 4 082,05 euros et à compter des présentes pour le surplus.

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement s’élevant à la somme de 153,78 euros

RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, conformément à l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, BATIGERE HABITAT supportera les frais, émoluments et honoraires mis à la charge du créancier par les textes afférents, notamment les droits de recouvrement ou d’encaissement de l’article A444-32 du code de commerce (ancien article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 abrogé depuis le 29 février 2016) ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 13 Mai 2025 à [Localité 9], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,