TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 25/00385

N° RG 22/00492

N° Portalis DB2G-W-B7G-HYZ6

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

27 mai 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. PPT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas DESCHILDRE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Association APPUIS

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

S.A. GENERALI IARD es qualité d’assurance responsabilité civile professionnelle de l’association APPUIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Amélie STOSKOPF, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 74 et Maître Arnaud MAGERAND, avocat au barreau de PARIS,

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire

En application de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue en audience publique le 3 décembre 2025 devant Monsieur Ziad El Idrissi, magistrat chargé d’instruire l’affaire, assisté de Monsieur Thomas Sint, Greffier lors des débats

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de:

Monsieur Ziad El Idrissi, Premier Vice-Président

Monsieur Jean-Louis Dragon, Juge

Madame Blandine Ditsch, Juge

qui en a délibéré conformément à la loi, statuant comme suit par jugement contradictoire mise à disposition au greffe prononcé et signé par Monsieur Ziad El Idrissi, Premier Vice-Président assisté de Monsieur Thomas Sint, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 18 décembre 2012, la Sci Ptt a confié un mandat général de gestion immobilière de l’immeuble [Adresse 5] 68100 Mulhouse, composé de quatre appartements et d’un studio, à l’association Actilog, absorbée, le 28 janvier 2019, par l’association “Appuis – Accueil, Protection, Prévention, Urgence, Insertion, Social” (ci-après l’association Appuis).

L’association Appuis a notifié à la Sci Ppt la résiliation de son mandat de gestion d’abord par courrier du 26 mai 2021, avec effet au 31 décembre 2021, puis par courrier du 21 juillet 2021, avec effet immédiat.

La Sci Ppt a, par courrier du 22 décembre 2021, dénoncé différents manquements de l’association dans la gestion immobilière de l’immeuble.

Par assignation signifiée les 18 et 28 juillet 2022, la Sci Ppt a attrait respectivement l’association Appuis et son assureur responsabilité civile professionnelle, la Sa Generali Iard, aux fins de voir juger comme abusive la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière au 21 juillet 2021 et de condamner l’association Appuis à l’indemniser des préjudices subis.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 21 mai 2024, la Sci Ppt demande au tribunal de :

— dire et juger que la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière au 21 juillet 2021 est abusive,

— condamner l’association Appuis à lui payer les sommes suivantes :

* 10.000 euros au titre du préjudice subi par l’absence de communication des comptes rendus de gestion,

* 12.757,22 euros au titre des charges communes récupérables non facturées, y compris les factures d’électricité de l’appartement de M. [C],

* 8.607,80 euros au titre du préjudice subi par l’absence de réactivité de l’association Appuis face aux impayés des loyers et aux manquements à son devoir d’information,

* 10.000 euros au titre du préjudice subi par l’inertie de l’association Appuis suite au décès de Mme [D],

* 9.864 euros au titre du préjudice subi, montant à parfaire, au titre de la baisse des loyers non consentis,

* 5.580 euros au titre des honoraires de gestion des cinq dernières années,

* 30.000 euros au titre du préjudice financier,

* 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers frais et dépens,

— condamner la Sa Generali Iard, ès qualités d’assurance responsabilité civile professionnelle de l’association Appuis, d’avoir à garantir les condamnations de l’association Appuis.

Au visa des articles 1992 et 2007 du code civil, la Sci Ppt fait valoir pour l’essentiel :

— que l’association Appuis a profité de sa qualité de mandataire pour mettre à son profit un appartement du second étage et diminuer le montant du loyer yafférent de 43 euros par mois ;

— qu’en raison du conflit d’intérêt existant, l’association Appuis se devait d’obtenir son accord préalablement à la conclusion du bail ;

— que pour la fuite d’eau dans l’appartement situé au 1er étage, l’association Appuis n’a pas effectué de constat, n’a pas pris en charge les réparations à effectuer en conformité avec l’état des lieux de sortie, et n’est pas intervenue pour assurer la conformité des travaux ;

— qu’en raison du dégât des eaux, l’immeuble a été vendu par l’agence immobilière Guy Hoquet, à un prix minoré ;

— que l’association Appuis a manqué à son obligation d’information et de réactivité concernant les fuites d’eau, signalées par la mairie de [Localité 8] le 28 février 2021 et dont elle n’a été informée qu’en mai 2021;

— qu’elle n’a été informée qu’en mai 2021 que le studio du rez-de-chaussée ne disposait pas de compteur électrique individuel, alors que la mise en location date de février 2015 ;

— qu’elle a dû supporter les charges d’électricité des parties communes, qui incombaient aux locataires, à qui l’association Appuis devait adresser un décompte par nature des charges et de leurs modes de répartition ;

— que la garantie loyers impayés “Visale” dont elle bénéficiait n’a pas été reconduite et que des impayés de loyers subsistent ;

— qu’ aucun compte rendu de gestion mensuel sur les cinq dernières années ne lui a été transmis par l’association Appuis ;

— que suite au décès de Mme [D] en date du 5 février 2019, les meubles de l’appartement du 3ème étage, alors loué par la défunte, n’ont été retirés et l’indemnité d’occupation payée par le notaire que grâce à son intervention directe ;

— qu’il appartient par conséquent à l’association Appuis de prendre en charge les indemnités d’occupation relatives à cet appartement pour les mois de juin et juillet 2021, ainsi que les réparations locatives, faute d’état des lieux de sortie effectuée avec la succession ;

— que l’association Appuis a seule décidé de baisser le montant des loyers, sans l’en informer.

Aux termes de ses dernières écritures datées du 18 janvier 2024 et transmises le 19 janvier 2024, l’association Appuis demande au tribunal de :

— juger qu’elle n’a commis aucune faute dans le cadre de son mandat de gestion, et débouter, en conséquence, la Sci Ppt de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— à titre subsidiaire, juger n’y avoir lieu à exclusion de garantie, et condamner son assureur la Sa Generali Iard à la garantir des éventuelles condamnations prononcées contre elle,

— condamner la Sci Ppt aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association Appuis soutient en substance :

— que la résiliation du contrat de mandat de gestion est dûment justifié par la perte de confiance en la Sci Ppt, qui a résilié l’électricité des communs ;

— que faute de conclusion d’un nouveau mandat, ce dernier a pris fin le 31 décembre 2020 ;

— que concernant le traitement du sinistre dégât des eaux, la Sci Ppt a sciemment omis de lui préciser que plusieurs fuites ont été localisées dans l’immeuble et que le jour du signalement de la fuite d’eau elle a sollicité l’intervention d’une entreprise pour y remédier, adressé le devis de celle-ci à la Sci Ppt et régularisé la déclaration de sinistre auprès de l’assureur ;

— que la Sci Ppt ne rapporte pas la preuve du prix de vente minoré ;

— que concernant la location du logement situé au 2ème étage, elle a respecté les termes de son mandat, les loyers ayant été réglés dans le délai requis et aucun honoraire de gestion n’a été mis à la charge de la Sci Ppt pour cet appartement ;

— qu’il appartient à la Sci Ppt de saisir la juridiction compétente pour traiter de la question des réparations locatives consécutives à l’état des lieux de sortie réalisé le 27 juillet 2021 ;

— que la baisse du montant des loyers, correspond à une adaptation du prix moyen d’un loyer social dans le secteur de la ville de Mulhouse au cours des neuf dernières années, et que la Sci Ppt n’ignorait pas sa mission d’aider les foyers les plus modestes à trouver un logement ;

— que concernant les impayés de loyers, elle a mobilisé l’ensemble des garanties Visale, avant la résiliation du mandat, et que le décompte des derniers locataires ne font état d’aucun impayé ;

— que concernant la transmission des comptes de gestion, il ne lui appartient pas de pallier la carence de la Sci Ppt qui n’a pas estimé utile de conserver les comptes de gestion transmis ;

— que concernant la location de l’appartement situé au 3ème étage, elle a relancé le notaire à plusieurs reprises en vue de l’accélération du règlement de la succession ;

— que le montant réglé par la succession, au titre de l’indemnité d’occupation, a été reversé en intégralité à la Sci Ppt, sans que soit prélevé le moindre honoraire de gestion ;

— que concernant les charges locatives, le montant des charges versé par les locataires est supérieur aux charges réelles non prescrites ;

— qu’aucune exclusion de garantie ne peut être appliquée, car elle n’a commis aucune faute intentionnelle ou dolosive dans le cadre de sa mission.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 2 octobre 2023, la Sa Generali Iard, assureur responsabilité civile professionnelle de l’association Appuis, demande au tribunal de :

À titre principal,

— juger que l’association Appuis n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle ;

— débouter la Sci Ppt de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire, sur l’application des limites de garantie du contrat AL 591311,

— juger qu’elle n’est pas tenue de garantir les conséquences de la responsabilité de son assuré pour les sommes sollicitées par la Sci Ppt,

— faire application de la franchise de 10% par sinistre avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3.000 euros,

— suspendre l’exécution provisoire,

À tout égard :

— débouter la Sci Ppt de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la Sci Ppt aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sa Generali Iard, ès qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de l’association Appuis, soutient en substance :

— qu’à titre principal, les griefs de la Sci Ppt doivent être appréciées à l’aune du contrat de mandat de gestion régularisé le 18 décembre 2012 ;

— que la Sci Ppt n’apporte pas la preuve des préjudices dont elle allègue ;

— qu’à titre subsidiaire, sur l’application des clauses du contrat d’assurance n°Al 591311, le contrat d’assurance prévoit plusieurs clauses d’exclusions de garanties applicables ;

— que si la faute dolosive est retenue concernant la résiliation abusive du contrat et l’absence de communication des comptes rendus de gestion ou l’abus de confiance, concernant la location par l’association Appuis à elle-même d’un local, la diminution du prix des loyers et le manquement au devoir d’information, les garanties ne seront pas applicables.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon les dispositions de l’article 2003 du code civil, le mandat finit par la révocation du mandataire, par la renonciation de celui-ci au mandat, par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire.

Aux termes de l’article 2007 du code civil, le mandataire peut renoncer au mandat de gestion, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant, il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l’impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

En l’espèce, la Sci Ppt conclut au caractère abusif de la résiliation par l’association Appuis du contrat de mandat, intervenue le 21 juillet 2021, et sollicite une indemnisation du préjudice financier résultant de cette résiliation à hauteur de 30.000 euros, au motif qu’une partie du bien immobilier ne pouvait être loué en raison de l’inertie de l’association Appuis dans le traitement du dégât des eaux.

Le contrat de mandat prévoit, dans la clause intitulée “durée” que “le mandat est donné pour une durée de un an renouvelable tacitement” et que “les parties pourront résilier le contrat chaque année en signifiant leur intention, par lettre recommandée avec avis de réception, au moins trois mois avant l’échéance annuelle.”

L’association Appuis s’est conformée aux stipulations contractuelles en adressant, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 26 mai 2021, un courrier de résiliation à la Sci Ppt avec effet au 31 décembre 2021.

Dans ce premier courrier de résiliation, l’association Appuis cite un courriel reçu de M. [V], gérant de la Sci Ppt, non communiqué à la présente procédure, dans lequel ce dernier lui aurait rappelé que leur “collaboration n’est pas acquise et définitive” pour justifier son choix de résilier le mandat de gestion.

Par un second courrier avec avis de réception du 21 juillet 2021, l’association Appuis a notifié à la Sci Ppt la résiliation du mandat avec effet immédiat.

Pour justifier cette résiliation, l’association Appuis, mandataire, fait valoir la perte de confiance en son mandant, la Sci Ppt. Elle décrit la conduite de la Sci Ppt qui aurait coupé l’électricité des communs dans l’immeuble géré comme “illégale” et ajoute en ces termes : “Nous ne pouvons pas nous associer à cette initiative illégale et estimons que nous ne sommes plus dans une relation de confiance”.

Si la Sci Ptt a contesté, par courriel du 11 août 2021, avoir coupé l’électricité chez M. [E] [C], locataire du studio situé au rez-de-chaussée, force est de constater qu’en réponse au courriel de l’association Appuis qui lui indiquait avoir reçu un appel des locataires l’informant de la coupure d’électricité, elle s’est contentée de lui répondre par courriel du 23 juillet 2021 que “le dossier était dans les mains de la société Enedis” et qu’elle “ne voyait pas pourquoi elle devait appeler Mme [H] (la locataire à l’origine de l’appel)”, ce qui démontre l’absence de diligence de sa part et d’un manque de compassion à l’égard des locataires, ce d’autant que l’association Appuis a pris le soin le soin de lui communiquer le numéro téléphonique de Mme [H].

Quoiqu’il en soit, l’association Appuis verse aux débats une attestation de M. [E] [C], locataire, qui déclare “avoir changé de logement de façon urgente car il n’avait plus d’électricité dans son logement pendant plusieurs jours”, en précisant qu’il “s’est retrouvé sans électricité, sans eau chaude et sans pouvoir faire fonctionner ses appareils ménagers”, ce qui rendait sa situation difficile puisqu’en raison de son invalidité liée à un accident du travail, il restait à son domicile à son domicile.

L’absence de réaction de la Sci Ptt trouve sans doute son origine dans le fait qu’elle reprochait à l’association Appuis de n’avoir pas installé de compteur individuel dans le studio de ce locataire, de sorte qu’il utilisait l’électricité des communs.

L’association Appuis justifie suffisamment de ce que sa relation avec sa mandante s’est dégradée et que celle-ci n’avait plus confiance en elle, de sorte que le caractère abusif de la résiliation du contrat de mandat n’est pas caractérisé.

Au surplus, la Sci Ptt ne justifie pas du préjudice financier allégué.

En effet, et d’une part, il convient de relever que le dispositif de ses conclusions, elle réclame la somme de 30.000 euros, alors que dans sa motivation elle fait état d’une estimation de son préjudice à hauteur de 20.000 euros.

D’autre part, elle invoque comme motif le fait qu’une partie du bien immobilier ne pouvait être loué en raison de l’inertie de l’association Appuis dans le traitement du dégât des eaux.

Or, ce moyen vise davantage des fautes que l’association Appuis aurait commises durant le mandat, et dont le lien avec la résiliation du contrat de mandat n’est pas caractérisé non plus.

Par conséquent, la Sci Ppt sera déboutée de sa demande à voir juger la résiliation du contrat de mandat de gestion immobilière abusive et de sa demande de condamnation y afférent.

Sur les fautes de gestion reprochées à l’association Appuis

L’article 1991 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion .

1. Sur la location du logement situé au 2ème étage de l’immeuble

La Sci Ppt affirme qu’il existait un conflit d’intérêt, dès lors que l’association Appuis a mis en location au profit de son service, “Unité Mineurs Non Accompagnés”, un appartement au 2ème étage, sans obtenir son accord préalable et de surcroît en diminuant le prix du loyer de 43 euros par mois.

Concernant le conflit d’intérêt allégué, l’association Appuis affirme qu’elle n’avait pas, selon les termes du contrat de mandat, pour obligation ni de communiquer les baux d’habitation ni d’obtenir l’accord préalable du mandant pour les locations nouvelles.

Elle fait également valoir que les loyers étaient réglés dans les délais requis et qu’elle n’a perçu aucun honoraire de gestion pour cet appartement.

Il est évident que le mandataire a un devoir de loyauté vis-à-vis de son mandat, la preuve d’un conflit d’intérêt pèse sur la Sci Ppt.

Le cumul des fonctions de mandataire et de locataire n’est pas prohibé par la loi.

Dans le cadre du mandat, l’association Appuis avait notamment pour mission de “louer, soit par écrit, soit verbalement, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera a propos, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux, signer tous baux et accords et les prolonger, consentir ou s’opposer à toutes cessions de baux ou locations que voudraient faire les locataires”.

Ainsi, le mandat donné à l’association Appuis lui permettait de rédiger et signer les baux pour le compte de son mandant et ne prévoyait pas expressément l’obligation pour le mandataire de solliciter l’autorisation du mandant pour la signature desdits baux.

De plus, le contrat de mandat prévoit dans sa sous-section “rémunération du mandataire” que ce dernier aura droit aux honoraires afférents à la recherche de locataire, à la rédaction du contrat de locataire et aux frais d’états des lieux en sus des honoraires de 8 % sur les loyers encaissés pour le compte du mandant.

Il ressort du bail, conclu le 15 janvier 2019, entre l’association Appuis en qualité de mandataire, d’une part, et en qualité de locataire, d’autre part, qu’aucun honoraire supplémentaire afférent aux frais d’état des lieux, aux honoraires de rédaction et de négociation n’a été facturé et mis à la charge pour moitié au bailleur.

Ainsi, force est de constater que ce cumul en la qualité de mandataire et locataire de l’association Appuis n’a posé aucune difficulté à la Sci Ppt, dès lors que cette dernière n’a déploré aucun impayé des loyers et a été exonéré du paiement d’honoraires supplémentaires à son mandataire.

Ainsi, les moyens tirés du conflit d’intérêt sont inopérants.

La contestation relative à la baisse des loyers sera évoquée ci-après.

2. Sur le traitement relatif au dégât des eaux

La Sci Ppt fait grief à l’association Appuis d’avoir manqué de diligence suite à un dégât des eaux, survenu le 15 juin 2021, dans un logement situé au 1er étage.

Elle reproche à l’association Appuis le délai écoulé entre la survenance du sinistre et les mesures prises pour réparer les dégâts, la non-prise en charge, en sa qualité de locataire, des travaux de réparations et le prix de vente minoré du l’immeuble consécutivement aux dégâts.

L’association Appuis rétorque qu’elle a été réactive dans le traitement du sinistre, et ce malgré la résiliation de son mandat.

Le contrat de mandat prévoit que le mandataire a pour mission de :

— faire exécuter et régler pour le compte du mandant tous travaux urgents de réparation, entretien, afin notamment d’assurer le bon fonctionnement des installations collectives (…),

— informer le mandant de tous travaux de réparations à effectuer et faire établir tous devis nécessaires, le mandataire ne pouvant entreprendre, sauf pour les travaux urgents, de travaux sans avoir reçu l’accord préalable et par écrit du mandant pour les exécuter,

— d’établir toute déclaration de sinistre auprès de l’assureur du mandant.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’association Appuis a, le jour du signalement du sinistre, adressé une demande d’intervention auprès de la société Schaguene, qui a localisé, dès le 17 juin 2021, l’origine de la fuite et transmis, le 28 juin 2021, un devis des travaux de réparation devant être effectués.

L’association Appuis justifie avoir déclaré, dès le 17 juin 2021, le sinistre à la compagnie d’assurance Maif, assureur du mandant, et avoir relancé cette dernière par courriel du 10 septembre 2021, faute de réponse de sa part.

Ces éléments permettent d’établir que l’association Appuis s’est conformée aux termes de son mandat, en effectuant, d’une part, la déclaration de sinistre auprès de l’assureur du mandant et en sollicitant, d’autre part, un devis concernant les travaux de remise en état.

En outre, la Sci Ptt procède par simple voie d’affirmation en indiquant que le bien a été vendu à un prix minoré en raison du dégât des eaux, sans en justifier par le moindre élément.

Enfin, pour voir juger que l’association Appuis a fait preuve d’inertie dans le traitement dudit sinistre, la Sci Ppt se réfère à un courrier daté du 15 février 2021 aux termes duquel la ville de Mulhouse aurait fait part à l’association Appuis d’une présomption de fuite d’eau dans l’immeuble litigieux, et auquel cette dernière n’aurait donné suite qu’en mai 2021.

Toutefois, la Sci Ppt ne verse, à l’appui de ses prétentions, aucune pièce aux débats qui viendrait corroborer ses dires.

Par conséquent, la Sci Ppt ne caractérise pas de manquements de l’association Appuis dans la gestion du dégât des eaux.

3. Sur la communication des comptes rendus de gestion

L’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”.

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention (article 9 du code de procédure civile). Ce principe fondamental en procédure civile est repris en matière contractuelle par l’article 1353 nouveau du code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1193 du code civil, tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, la Sci Ppt fait grief à l’association Appuis de n’avoir pas respecté les dispositions du contrat de mandat, et notamment son obligation de communication mensuelle des comptes-rendus de gestion locative.

L’association Appuis réplique, en affirmant que les comptes de gestion ont été communiqués de manière régulière, sans qu’aucune contestation ne soit soulevée par la Sci Ppt durant les neuf années de mandat.

Elle souligne également que les comptes étant clôturés chaque année, elle n’était pas en mesure de transmettre les comptes rendus de gestion.

À la lecture des échanges électroniques entre les parties, il est établi que, dans un courriel du 14 mai 2021 envoyé à la Sci Ppt, l’association Appuis fait référence à “une capture d’écran” sur laquelle figurerait un identifiant et un mot de passe permettant l’accès aux archives des comptes rendus de gestion.

La Sci Ppt conteste la communication desdits documents et soutient que l’accès Internet ne fonctionnait pas.

L’association Appuis ne formule aucune observation sur ce dernier moyen.

Le contrat de mandat, dans sa sous-section intitulée “reddition des comptes” prévoit que “le mandataire rendra compte de sa gestion mensuellement au mandant de tout ce qu’il aura reçu et dépensé conformément à l’article 66 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972”.

Il est constant que le contrat de mandat ne détermine pas les modalités de transmission des comptes de gestion, de sorte qu’il est permis d’en déduire que la communication numérique desdits documents par voie électronique reste possible et admise.

Cependant, l’association Appuis, à qui il incombe de prouver l’extinction de son obligation, ne rapporte pas de preuve concrète de la communication des comptes de gestion, y compris des archives, dès lors qu’elle ne produit aux débats que le courriel faisant mention de la transmission d’une capture d’écran, mais ne produit ni copie de la capture d’écran, ni la retranscription du lien sur lequel la Sci Ppt aurait dû se connecter pour accéder aux archives.

La preuve de la communication des comptes rendus de gestion faisant défaut, il sera dès lors considéré que l’association Appuis a commis une faute dans l’exercice de sa mission.

La Sci Ppt réclame le paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi du fait de son impossibilité de contrôler les comptes.

Bien que, la Sci Ppt ne verse aux débats aucun élément pour justifier le montant sollicité, il n’est pas contestable que son impossibilité à consulter les comptes lui a causé un préjudice qui sera intégralement indemnisé par l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 500 euros.

4. Sur les charges des parties communes

Conformément à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La Sci Ppt fait valoir qu’elle a dû payer les charges d’eau et d’électricité de M. [E] [C], locataire du studio en rez-de-chaussée, en raison du fait que ce dernier ne disposait pas de compteur individuel et sollicite à ce titre le remboursement des frais exposés à hauteur de 12.757,71 euros.

L’association Appuis ne dément pas l’absence de compteur individuel dans le logement, mais soutient que les provisions sur charges versées par les locataires sont supérieures aux dépenses réelles non prescrites.

Le contrat de mandat prévoit que le mandataire aura pour mission de “facturer toute les charges que le mandant est en droit de récupérer sur les locataires et incombant généralement à ces derniers (charges de copropriété, droit au bail, électricité, eau, ordures ménagères…), après remise par le mandant au mandataire de toutes les pièces justificatives s’y rapportant.”.

Il ressort du contrat de bail conclu le 27 février 2015, entre la société Actilog, mandataire de du bailleur et le locataire, que ce dernier était tenu, en sus du loyer courant, la somme de 50 euros par mois au titre de la provision sur charges.

Sont annexés au contrat de bail, des extraits du décret n°87-713 du 26 août 1987, listant les charges récupérables par le bailleur, à savoir les dépenses relatives “à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés, à l’eau nécessaires à l’entretien courant des parties communes du ou desdites bâtiments, y compris la station d’épuration, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs” et à l’électricité.

La Sci Ppt verse aux débats des justificatifs de ses consommations d’électricité pour les années 2018 à 2021 et d’eau pour les années 2016 à 2021.

D’une part, si les parties s’accordent sur l’absence de compteur individuel au rez-de-chaussée et sur l’imputation des frais d’électricité dudit logement sur les charges des parties communes, la Sci Ppt ne peut quantifier le montant des frais d’électricité incombant au locataire pour sa gestion personnelle.

D’autre part, force est de constater que la demande formée au titre des charges antérieures au 18 juillet 2019, soit les trois dernières années à compter de la date de signification de l’assignation à l’association Appuis, est atteinte par la prescription triennale.

Enfin, comme le fait justement remarquer l’association Appuis, les sommes versées par les locataires au titre de la provision sur charges, excèdent les sommes réelles non prescrites exposés par la Sci Ppt, et cette dernière ne justifie pas avoir rétrocédé une partie desdites provisions sur charge.

Par conséquent, la Sci Ppt, qui ne justifie pas de son préjudice, sera déboutée de sa demande à ce titre.

5. Sur les impayés de loyers

La Sci Ppt sollicite la condamnation de l’association Appuis au paiement de la somme de 8.607,60 euros correspondant aux loyers demeurés impayés, et fait grief à cette dernière de n’avoir pas souscrit une assurance aux fins de garantir les impayés de loyers.

Le contrat de mandat donne pour mission au mandataire d’exercer toutes les poursuites judiciaires en cas à défaut de paiement par les débiteurs.

Il est constant que la Sci Ppt bénéficiait, jusqu’à la résiliation du contrat de mandat, de la garantie Visale.

Concernant les loyers impayés réclamés, la demanderesse verse aux débats une pièce numéro 21, consistant en un extrait de compte-rendu de gérance arrêté au 24 août 2021 qui fait état de locataires en situations d’impayés, dont elle réclame les montants suivants :

—  3.112,80 euros au titre des impayés de Mme [M] [Y],

—  5.494,80 euros au titre des impayés de Mme [J] [B] et M. [G] [R] .

Pour justifier de la bonne exécution de sa mission, l’association Appuis produit notamment les comptes locataires de Mme [I] [T] et Mme [O] [D], arrêtés au jour de la résiliation du mandat.

Force est de constater que les décomptes versés par les parties ne se rapportent pas aux mêmes locataires.

L’association Appuis est taisante dans ses écritures sur les impayés de Mme [M] [Y], Mme [J] [B] et M. [G] [R] et ne justifie pas avoir actionné la garantie Visale pour les impayés locatifs de ces derniers.

Les manquements de l’association Appuis sont donc constitutifs d’une faute.

Par conséquent, l’association Appuis sera condamnée à verser à la Sci Ppt la somme de 8.607,60 euros au titre des loyers impayés.

6. Sur les sommes dues suite au décès de la locataire du 3ème étage

La Sci Ppt sollicite le paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice subi par l’inertie de l’association Appuis suite au décès de Mme [D].

En premier lieu, la demanderesse considère que c’est son intervention directe auprès du notaire en charge de la succession, qui a permis le recouvrement des indemnités d’occupation de février 2019 à juillet 2021 et le débarras des meubles, et sollicite à ce titre que lui soit versé la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice subi lié au retard dans le versement de l’indemnité d’occupation.

À l’appui de cette demande, elle produit des correspondances électroniques datées de l’année 2021, avec l’association Appuis et l’office notariale, ainsi qu’une lettre recommandée avec avis de réception du 31 mai 2021, aux termes desquelles elle sollicite de l’association Appuis la transmission d’une facture relative aux impayés de loyer des suites du décès.

Cependant, le moyen tiré de l’inertie de l’association Appuis opposé par la Sci Ppt est inopérant dès lors que l’association Appuis verse aux débats des correspondances échangées avec le notaire en charge de la succession, aux termes desquelles elle met en exergue la nécessité de se voir fixer au plus vite pour que le propriétaire puisse “récupérer son logement et déclarer sa créance” (pièces numéros F5 et F6).

Il est constant que ces correspondances, datées du 21 août 2020 et du 9 octobre 2020, sont antérieures aux échanges de courriels entre les parties visant à accélérer la procédure de recouvrement des loyers.

En outre, il ne saurait être imputé à l’association Appuis le retard dans le règlement de la succession.

Dès lors, la Sci Ppt sera déboutée de sa demande en indemnisation du préjudice lié au retard de paiement de l’indemnité d’occupation.

En deuxième lieu, la Sci Ppt ne peut valablement solliciter de l’association Appuis la prise en charge des réparations locatives, dès lors qu’elle se contente de produire des photographies de pièces, plafond et toilettes, non datées et qui ne permettent de justifier qu’il s’agit de l’appartement en question.

Par ailleurs, les clichés dont il est fait état ne sont corroborés par aucune autre pièce, telle qu’un devis ou une facture de réhabilitation de l’appartement, et sont insuffisantes à quantifier et à justifier le montant sollicité.

De surcroît, l’association Appuis ne peut être tenue au paiement des frais de réparation de l’appartement.

En troisième lieu, la Sci ne saurait réclamer de l’association Appuis le remboursement des frais de débarras de l’appartement, dès lors que ces derniers sont pris en charge par la succession.

En dernier lieu, la Sci Ppt sollicite également le remboursement par l’association Appuis des loyers de juin 2021 à mars 2022.

Néanmoins, la Sci Ppt ne justifie ni le bien-fondé de cette demande, ni même la durée invoquée.

Par conséquent, la Sci Ppt sera déboutée de ses demandes découlant du décès de Mme [D].

7. Sur la baisse des loyers par l’association Appuis

La Sci Ppt fait grief à l’association Appuis d’avoir unilatéralement diminué le montant des loyers, sans jamais avoir obtenu mandat pour le faire.

L’association Appuis précise qu’il ressort du contrat de mandat de gestion que la mission du mandataire consistait à “louer, soit par écrit, soit verbalement, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera a propos (…)”.

Pour justifier de la baisse du prix des loyers de 20 à 30 euros sur une durée de neuf ans, l’association Appuis, rappelle que l’un des objectifs d’une association immobilière à vocation sociale est d’aider les foyers les plus modestes à trouver un logement.

Elle rappelle également que le montant des loyers est fixé en adéquation entre le prix du loyers moyen au mètre carré du parc locatif social, de l’état des logements et de l’immeuble et de sa situation géographique.

La mission allouée au mandataire de louer le bien aux charges et conditions qu’il “jugera a propos” permet ainsi au mandataire de bénéficier d’une souplesse dans la fixation du prix du loyer.

De surcroît, le contrat de mandat ne prévoit pas expressément l’obligation pour le mandataire de solliciter l’autorisation du mandant pour la fixation et la modification du montant du loyer.

De fait, l’association Appuis n’a pas commis de faute dans l’exercice de son mandat en ne sollicitant pas l’autorisation de la Sci Ppt pour la fixation du prix des loyers.

Au surplus, la Sci Ptt ne justifie pas non plus que les appartements pouvaient être loués à des prix plus élevés.

Par conséquent, la Sci Ppt sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

8. Sur les honoraires de gestion

La Sci Ppt demande le remboursement des honoraires versés à l’association Appuis pour les cinq dernières années.

Néanmoins, la gestion opérée par l’association Appuis lui a été utile, dès lors que les appartements ont été mis en location et qu’elle a ainsi pu bénéficier de revenus locatifs.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la garantie de la Sa Generali Iard, assureur de l’association Appuis

Les fautes reprochées à l’association Appuis ne sont ni intentionnelles ni dolosives, de sorte que son assureur, la Sa Generali Iard, assureur, sera condamnée à la garantir des condamnations prononcées contre elle, dans les limites prévues à la police d’assurance n°AL591311, au regard de la franchise actuelle de 600 euros.

Sur les autres demandes

L’équité n’impose pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties à la présente instance.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, l’association Appuis, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

Les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

L’exécution provisoire n’apparaît pas opportune en l’espèce et elle ne sera pas ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

DIT que la résiliation du contrat de mandat entre la Sci Ppt et l’association Appuis n’est pas abusive ;

CONDAMNE l’association Appuis à payer à la Sci Ppt les sommes suivantes :

—  500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre du défaut de communication des comptes de gestion ;

—  8.607,60 € (HUIT MILLE SIX CENT SEPT EUROS ET SOIXANTE CENTIMES) au titre des loyers impayés ;

REJETTE, pour le surplus, les demandes formées par la Sci Ppt ;

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association Appuis aux dépens ;

CONDAMNE la Sa Generali Iard à garantir l’association Appuis des condamnations prononcées contre elle, dans les limites prévues à la police d’assurance n°AL591311, au regard de la franchise actuelle de 600 euros ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président