TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1118

N° RG 24/02841 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JC3E

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 juin 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [F] [Y] [M]

né le 25 Septembre 1985 à [Localité 9] (SEINE-[Localité 11]), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [W] [B] [O] [G]

née le 20 Septembre 1994 à [Localité 13] (TARN-ET-GARONNE), demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Muriel LANOT : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025 et signé par Muriel LANOT, magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire de MULHOUSE chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 21 juin 2021, monsieur et madame [N] [V] ont loué à madame [W] [B] [O] [G], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 490 euros hors charges outre 70 euros de provision pour charges.

Le demandeur, monsieur [P] [F] [Y] [M] a acquis la pleine propriété du bien loué à madame [W] [B] [O] [G], aux termes d’un acte reçu par Me [X], notaire à [Localité 14], le 29 avril 2022. Les relations contractuelles entre le nouveau propriétaire et la locataire ont donc perduré.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, monsieur [P] [F] [Y] [M] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 784 euros au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2024 inclus, commandement visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer faisait également sommation à la défenderesse de justifier de son assurance au titre des risques locatifs, de laisser accès au logement pour la maintenance de la chaudière et de cesser sans délai les tapages nocturnes reprochés par le voisinage.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 juillet 2024.

Par acte d’huissier de commissaire de justice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et constater la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer la somme de 2 572 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 784 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux ,

— condamner la locataire à payer la somme de 100 euros correspondant au montant relatifs aux frais de déplacement de la société CHAUFFAGE GAUTHIER suite au rendez-vous non honoré par la locataire,

— condamner la locataire à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 3 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mars 2025.

A cette audience, monsieur [P] [F] [Y] [M], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 472 euros, au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 13 mars 2025. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Il a expliqué les difficultés relatives au paiement des loyers, l’impossibilité d’assurer la maintenance de la chaudière, l’absence de production de l’attestation d’assurance par sa locataire et les problèmes rencontrés par les autres résidents du fait des agissements de celle-ci.

Citée par acte délivré par dépôt à l’étude après avis de passage laissé sur place, madame [W] [B] [O] [G] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 11 mars 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives demeurée infructueuse.

L’affaire est mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 26 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 décembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 13 mars 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 juillet 2024, rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, monsieur [P] [F] [Y] [M] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 13 mars 2025, la dette locative de madame [W] [B] [O] [G] s’élève à la somme de 5 472 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 25 juillet 2024 pour la somme de 784 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Madame [W] [B] [O] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

De surcroît, la défenderesse n’a pas respecté ses obligations de justifier de la souscription d’une assurance des risques locatifs, ni celles d’user paisiblement des locaux loués,

L’expulsion de madame [W] [B] [O] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour madame [W] [B] [O] [G] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la révision de la chaudière

S’il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement de la facture à l’attention de madame [G] du 16 août 2022, à hauteur de 99 euros, que la locataire n’a pas permis à la société CHAUFFAGE-GAUTHIER d’accéder au logement pour réaliser la maintenance de la chaudière, monsieur [P] [F] [Y] [M] ne justifie pas d’avoir assuré le paiement de 100 euros au titre des frais de déplacement.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [B] [O] [G] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [P] [F] [Y] [M] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, madame [W] [B] [O] [G] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La magistrate à titre temporaire chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2021 avec les époux [V] et poursuivi en suite de la vente du bien immobilier, entre monsieur [P] [F] [Y] [M], d’une part, et madame [W] [B] [O] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 10] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence madame [W] [B] [O] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [W] [B] [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, 4

monsieur [P] [F] [Y] [M] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [W] [B] [O] [G] à verser à monsieur [P] [F] [Y] [M] la somme de 5 472 euros (cinq mille quatre cent soixante-douze euros) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 31 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 784 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE madame [W] [B] [O] [G] à verser à monsieur [P] [F] [Y] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE monsieur [P] [F] [Y] [M] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE madame [W] [B] [O] [G] à verser à monsieur [P] [F] [Y] [M] une somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [W] [B] [O] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,