TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00522 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGPW

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 décembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [M] [Y] [D], né le 18 Juillet 1997 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [C] [Z] [X], née le 15 Février 2002 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en présence d’Elodie PFEFFER, auditrice de justice, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 06 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 28 septembre 2022, la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER a acquis l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 8].

Par un contrat du 7 février 2024, la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [M] [Y] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 480 € outre 50 € de provision sur charges.

Par acte de cautionnement du 7 février 2024, Madame [N] [X] s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER a fait signifier à Monsieur [M] [Y] [D] le 18 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ledit commandement de payer a également été dénoncé à la caution le 22 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [M] [Y] [D] et Madame [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 avril 2025 et a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation au 19 septembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 7 février 2024,

En conséquence,

— Constater que Monsieur [M] [Y] [D] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 8],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] [D] du logement qu’il occupe [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [M] [Y] [D] à payer à la requérante la somme provisionnelle de 4770,35 € au titre des arriérés locatifs selon décompte du 18 décembre 2024, avec intérêts au taux légal,

— Condamner Monsieur [M] [Y] [D] à payer à la requérante une indemnité d’occupation provisionnelle de 530 € par mois et ce à compter du 19 septembre 2024 c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,

— Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail,

— Condamner Monsieur [M] [Y] [D] à payer à la requérante une somme de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [N] [X] en sa qualité de caution, au paiement de toutes les sommes qui seront mises à la charge de Monsieur [M] [Y] [D] par l’ordonnance à intervenir, avec intérêts au taux légal,

— Condamner solidairement Madame [N] [X] et Monsieur [M] [Y] [D] aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du commandement de payer,

— Rappeler le caractère exécutoire de l’ordonnance à intervenir.

La S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER, représentée par son conseil, réitère ses prétentions.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par dépôt à l’étude et informés de l’audience de renvoi, Monsieur [M] [Y] [D] et Madame [N] [X] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur. La Préfecture du Haut-Rhin a été saisie le 28 janvier 2025 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin a été saisie le 18 juillet 2024.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 7 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juillet 2024 pour la somme en principal de 1590,35 €. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024.

Monsieur [M] [Y] [D] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il devra d’une part quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et de la provision sur charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 530 € (480 € au titre du loyer et 50 € au titre de la provision sur charges) et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et sera majorée des charges locatives.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 18 décembre 2024 démontrant que Monsieur [M] [Y] [D] reste devoir la somme de 4770,35 euros terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [M] [Y] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [M] [Y] [D], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4770,35 €, terme de décembre 2024 inclus (loyers impayés, avance sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ce dernier est en capacité de régler la dette locative. En outre, il n’est pas justifié d’une reprise du versement du loyer courant.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 22-1 alinéa 5 de la loi du 6 juillet 1989, la personne qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaitre le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction manuscrite de l’avant dernier alinéa du présent article « lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ». La caution doit apposer la mention prévue à l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location ; ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Il est constant que si le cautionnement a été donné pour une durée déterminée, il est impossible de procéder à une résiliation anticipée.

Conformément aux termes de l’engagement de cautionnement signé par Madame [N] [X], et versé aux débats, la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER est fondée à solliciter sa condamnation solidaire au paiement des sommes dues au titre des loyers, arriérés de charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’appartement.

Madame [N] [X] s’est porté caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d’habitation susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Si le bailleur produit dans le cadre de son annexe 7 un courrier émanant de Madame [N] [X] est intitulé « annulation d’engagement », ce dernier n’est pas recevable et Madame [N] [X] est, en application de l’acte de cautionnement, engagée pour une durée déterminée soit jusqu’au 1er janvier 2027.

Par hypothèse, Madame [N] [X], non comparante, ne conteste ni ne discute son engagement.

Dès lors, Madame [N] [X] est donc tenue au paiement des sommes dues par Monsieur [M] [Y] [D] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation au titre de l’appartement. En revanche, les termes de l’acte de cautionnement limitant la garantie à 530 €, Madame [N] [X] ne sera condamnée à payer que cette somme.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] [D] supportera seul la charge des dépens, en ce que la limite de l’engagement de Madame [N] [X] est déjà atteinte par la condamnation principale. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches accomplies, il convient d’accorder à la demanderesse la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2024 entre la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER et Monsieur [M] [Y] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [Y] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [Y] [D] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [Y] [D] au montant du loyer et de la provision sur charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 530 € (cinq cent trente euros) ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [D] à payer à titre provisionnel à la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 septembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Y] [D] et Madame [N] [X] à verser à titre provisionnel à la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER la somme de 530 € (cinq cent trente euros) au titre des loyers et provision sur charges non réglés et garantis par la caution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [D] à verser à titre provisionnel à la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER la somme de 4240,35 € (quatre mille deux cent quarante euros et trente-cinq centimes) au titre du surplus du montant des loyers, de la provision des charges et des indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 18 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 27 janvier 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Y] [D] à payer à la S.A.S. ANOUK BLOCH IMMOBILIER la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,