TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 305/25

N° RG 24/02374 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I742

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [J]

né le 26 Mai 1975 à [Localité 7] (CHARENTES), demeurant [Adresse 6]

— représenté par Maître Jean-Michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

Madame [U] [P]

née le 01 Septembre 1976 à [Localité 8] (ILLE-ET-VILAINE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

— représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S. LE ROOFTOP 37 prise en la personne de son rerpésentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

— non comparante

Monsieur [M] [X] [H]

né le 04 Mars 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

— non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 25 février 2022 avec effet au 15 mars 2022, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] ont donné à bail à la SAS LE ROOFTOP 37 un logement lié à l’exercice d’une fonction ou l’occupation d’un emploi sis [Adresse 1] à [Localité 5] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 1 250 euros, augmenté d’une provision sur charges de 60 euros, le loyer étant payable à terme échu.

Monsieur [M] [X] [H] s’est porté caution solidaire de la SAS LE ROOFTOP 37 notamment des loyers, charges, réparations locatives, indemnités d’occupation, selon acte signé et daté du 25 février 2022 dans la limite de 30 000 euros.

Le 7 mars 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] ont fait signifier à La SAS LE ROOFTOP 37 un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 10 074,89 euros arrêté au 1er mars 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution solidaire le 19 mars 2024.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 23 août 2024 et 24 septembre 2024 Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] ont fait citer la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

A titre principal,

— constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties en date du 25 février 2022 avec effet au 15 mars 2022 aux torts exclusifs de la SAS LE ROOFTOP 37,

— dire et juger que le délai de commandement d’avoir à quitter les lieux sera ramené de 2 mois à 15 jours, Monsieur [M] [X] [H] ayant manifestement quitté les lieux à la cloche de bois ;

— condamner la SAS LE ROOFTOP 37, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 1] à [Localité 5], sous peine d’astreinte de 20€ par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner solidairement La SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 500 euros à compter des effets de la clause résolutoire, soit le 7 mai 2024 ;

Subsidiairement,

— prononcer la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties en date du 25 février 2022 avec effet au 15 mars 2022 aux torts exclusifs de la SAS LE ROOFTOP 37,

— dire et juger que le délai de commandement d’avoir à quitter les lieux sera ramené de 2 mois à 15 jours, Monsieur [M] [X] [H] ayant manifestement quitté les lieux à la cloche de bois ;

— condamner la SAS LE ROOFTOP 37, ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 1] à [Localité 5], sous peine d’astreinte de 20€ par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 500 euros à compter des effets de la clause résolutoire à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner en outre solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à payer Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P], en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 14 juin 2024 date du décompte et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à lui payer le montant de 14 325,06€ avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 14 juin 2024,

— condamner solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de huit jours après signification de l’assignation, à justifier d’être assurés contre les risques locatifs;

— condamner solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à lui payer un montant de 1 500€ avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 mars 2024 et sa dénonciation du 19 mars 2024,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la SAS LE ROOFTOP 37 un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

A l’audience du 17 décembre 2024, la partie demanderesse, représentée par son avocat, a fait reprendre les termes de l’assignation et a déposé ses pièces.

La SAS LE ROOFTOP 37 et et Monsieur [M] [X] [H], cités respectivement à l’étude et à personne, ne sont ni présents ni représentés.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la signalisation de la situation d’impayés, à l’organisme payeur des aides au logement, donc la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée faite deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] justifient avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 5 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience.

Leur demande formée à l’encontre de la SAS LE ROOFTOP 37 aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 25 février 2022 avec effet au 15 mars 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 mars 2024 à la SAS LE ROOFTOP 37 pour paiement d’une somme principale de 10 074,89 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er mars 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 14 juin 2024, dont la dette s’élève à la somme de 14 325,06 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 9 mai 2024.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P], la SAS LE ROOFTOP 37 n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux. Elle doit donc être condamnée à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution. En effet, la partie demanderesse ne rapporte pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, et a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est. Aucun élément particulier ne justifier de réduire le délai.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre La SAS LE ROOFTOP 37 à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 14 juin 2024, que l’arriéré se chiffre à la somme de 14 325,06 euros.

La SAS LE ROOFTOP 37 ne justifie d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de la condamner à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] la somme de 14 325,06 euros au titre du décompte du 14 juin 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, dépôt de garantie inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner la SAS LE ROOFTOP 37 au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 14 juin 2024, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux.

En outre, la somme due par le dépôt de garantie étant déjà comprise dans l’arriéré locatif, il n’y a pas lieu d’augmenter l’indemnité d’occupation de cette somme qui présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire comme rappelé ci-dessus. Dès lors, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] seront déboutés de leur demande de fixation à la somme de 2 500 euros mensuelle.

Sur la caution

L’article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que, selon engagement de caution figurant dans le bail, Monsieur [M] [X] [H] s’est porté caution solidaire pour le paiement du loyer et des charges. Défaillant à la procédure, il ne conteste ni la validité de son engagement ni le bien-fondé des demandes.

En conséquence, il convient de le condamner à payer, solidairement avec le débiteur principal, les sommes dues en vertu du contrat de bail susvisé dans la limite de ses engagements.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H], aux sommes dues en vertu du contrat de bail susvisé, soit la somme de 14 325,06 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au 14 juin 2024, ainsi que l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée à compter de la résiliation du bail dans la limite de ses engagements.

Sur la demande de justification d’une assurance locative en cours de validité

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties étant résilié de plein droit depuis le 9 mai 2024, Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] ne peuvent plus imposer à la SAS LE ROOFTOP 37 et à Monsieur [M] [X] [H], qui n’ont plus la qualité de locataire mais d’occupants sans droit ni titre, la souscription d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs.

Dès lors, sa demande de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs formée sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] 7 sont condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] sont condamnés in solidum à leur verser la somme de 800 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] recevables en leurs demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 25 février 2022 avec effet au 15 mars 2022 s’est trouvé de plein droit résilié le 9 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 1] à [Localité 5] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi selon le dernier décompte, et ce sous réserve de la régularisation des charges, soit la somme de 1 310 euros ;

CONDAMNE solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 14 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne, et concernant Monsieur [M] [X] [H] dans la limite de son engagement ;

CONDAMNE solidairement la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à payer à Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] une somme de 14 325,06 euros selon décompte du 14 juin 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 et 24 septembre 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] de leur demande d’astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] de leur demande en augmentation de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] de leur demande de réduction des délais ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] et Madame [U] [P] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et de dénonciation du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum la SAS LE ROOFTOP 37 et Monsieur [M] [X] [H] à payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 février 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,