TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00492

N° Portalis DB2G-W-B7H-ILW4

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 4]

Madame [W] [G] épouse [Z]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Nathalie LECOQ, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et M^e Bertrand CAMPREDON, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.S. RESIDENCE STELLA [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-laure SCHOTT-RIESEMANN, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et M^e Martin VALLUIS, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 25 février 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er mai 2018, M. [S] [Z] et Mme [W] [G] épouse [Z] (ci-après dénommés les époux [Z]) ont consenti à la Sas Résidence Stella [Localité 6] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] (68) pour une durée de 11 ans et 9 mois à effet au 1er février 2018, moyennant un loyer annuel de 7 326 euros toutes taxes comprises.

Par courrier adressé par le cabinet Foncia ABFC, en sa qualité de syndic, les époux [Z] ont été convoqués à l’assemblée générale des copropriétaires devant se tenir le 31 mars 2022.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 8 mars 2022, la Sas Résidence Stella [Localité 6] a fait sommation aux époux [Z] de donner pouvoir spécial à M. [V] [C], en sa qualité de représentant légal de la société Stella Management, elle-même Président de la société Résidence Stella [Localité 6], avec mandat de prendre part aux délibérations en leurs lieux et place lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2022, au visa de l’article 7 du contrat de bail commercial, sous peine de résiliation de plein droit du contrat.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 7 avril 2022, la Sas Résidence Stella [Localité 6] a notifié aux époux [Z] la résolution unilatérale du bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2023, les époux [Z] ont fait assigner la Sas Résidence Stella [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, à titre principal, d’ordonner l’exécution du contrat de bail et d’indemnisation de leur préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, les époux [Z] demandent au tribunal de :

À titre principal,

— ordonner l’exécution du contrat de bail,

— condamner la résidence Stella [Localité 6] à leur verser la somme de 38 230,48 euros à parfaire au titre de dommages et intérêts pour abus du droit de rupture unilatérale du contrat,

À titre subsidiaire,

— rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Résidence Stella [Localité 6] au versement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qu’elle aurait dû leur verser à compter du 1er avril 2022, ainsi que les loyers non payés avant la rupture du bail soit la somme de 28 230,48 € ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

En tout état de cause,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions opposées par la société Résidence Stella [Localité 6],

— condamner la société Résidence Stella [Localité 6] à leur payer la somme de 5.000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice moral,

— condamner la société Résidence Stella [Localité 6] au paiement de la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Résidence Stella [Localité 6] à supporter les entiers dépens,

— rejeter la demande de délai de paiement formulée par la société Résidence Stella [Localité 6],

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leurs demandes, les époux [Z] soutiennent, au visa de l’article 1240 du code civil, pour l’essentiel :

— que le fait de ne pas avoir donné mandat de prendre part aux délibérations en leurs lieu et place lors de l’assemblée générale du 31 mars 2022 ne constitue pas une inexécution du contrat de bail, ledit contrat stipulant que l’investisseur n’est pas tenu de donner mandat lorsque l’ordre du jour de l’assemblée générale porte sur des travaux devant être pris en charge par le propriétaire ou sur toute décision ayant une quelconque conséquence financière pour l’investisseur, comme tel est le cas en l’espèce puisque l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mars 2022 a prévu le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022-2023,

— que le contexte dans lequel cette résiliation est intervenue, le refus de consentir une baisse des loyers en suite de la pandémie de Covid, laisse présager un détournement des dispositions de l’article 1226 du code civil,

— qu’en vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution unilatérale par notification est soumise à la condition de gravité suffisante de l’inexécution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisqu’aucun des points de l’ordre de jour n’impactait la gestion de la résidence par la société exploitante, l’objectif principal de l’assemblée générale étant de révoquer le syndic, de sorte que le refus de donner mandat à M. [C] s’explique par un conflit d’intérêts évident,

— que l’article 1226 alinéa 4 du code civil impose au créancier de l’obligation de prouver la gravité de l’inexécution, ce dont la défenderesse ne rapporte pas la preuve,

— que, s’agissant de la demande adverse aux fins de résolution judiciaire du contrat de bail, le tribunal judiciaire de Mulhouse a d’ores et déjà écarté les motifs tenant au défaut d’ameublement des locaux lors de la mise à disposition, au retard ou à la non-exécution de travaux et au refus de consentir une baisse de loyers, dans une décision du 26 mars 2024,

— qu’ils ont subi un préjudice financier correspondant au montant des loyers dus depuis le 1er avril 2022, outre les loyers qui n’ont pas été payés avant cette date, et d’une indemnité pour abus du droit de rupture unilatérale, et un préjudice moral, qu’il convient d’indemniser sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— qu’à tire infiniment subsidiaire, la société Résidence Stella [Localité 6], qui continue à occuper le bien, est redevable d’une indemnité d’occupation correspondant aux loyers qui auraient dû être versés à compter du 1er avril 2022 et aux loyers dus avant cette date,

— que l’expertise sollicitée par la défenderesse à cet égard n’a pas d’intérêt,

— que, s’agissant de la demande de délais de paiement, la défenderesse ne saurait faire valoir qu’un report de paiement lui a précédemment été accordé, alors que cette demande a été rejetée et que le seul échelonnement du paiement de la dette a été accordé.

Par conclusions signifiées par Rpva le 15 juillet 2024, la société Résidence Stella [Localité 6] sollicite du tribunal de :

A titre principal,

— débouter les époux [Z] de leur demande de condamnation à leur verser la somme de 38 230,48 euros au titre de dommages et intérêts,

— débouter les époux [Z] de leur demande de condamnation à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers dus à compter du 1er avril 2022 ainsi que les loyers non payés avant la rupture du bail soit à la somme de 38 230,48 euros,

A titre subisidiaire,

— ordonner la résiliation judiciaire du bail ;

— débouter les époux [Z] de leur demande de condamnation à leur verser la somme de 47 835 euros au titre de dommages et intérêts pour abus de droit de rupture unilatérale du contrat,

— débouter les époux [Z] de leur demande de condamnation à leur verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers dus à compter du 1er avril 2022 ainsi que les loyers non payés avant la rupture du bail soit à la somme de 28 230,48 euros,

A titre très subsidiaire, avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— ordonner une expertise judiciaire,

— désigner, aux frais avancés des époux [Z], tel expert judiciaire pour y procéder,avec pour mission de :

* entendre les parties, se faire communiquer tous documents utiles, entendre tous

sachants, répondre aux Dires des parties,

* se rendre sur les lieux et visiter les locaux concernés,

* décrire les locaux loués à la société Résidence Stella [Localité 6],

* prendre connaissance des documents contractuels, des documents comptables,

financiers et fiscaux relatifs à l’exploitation de la Résidence exploitée par la société

Résidence Stella [Localité 6] dans les lieux,

* réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant au tribunal de fixer l’indemnité d"occupation due aux époux [Z] par la société Résidence Stella [Localité 6] en envisageant l’hypothèse de la réduction du prix susceptible de résulter de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Mulhouse,

* donner tous éléments utiles à la solution du litige,

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner le report de 24 mois du paiement de l’intégralité de l’indemnité d’occupation due par la société Résidence Stella [Localité 6] aux époux [Z] ;

En tout état de cause,

— débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Sas Résidence Stella [Localité 6] fait valoir, au visa des articles 1104, 1217, 1226, 1227, 1240 et 1719 du code civil, en substance :

— que la doctrine considère qu’un comportement contraire aux exigences de loyauté et de la bonne foi contractuelles est un comportement grave justifiant la résolution anticipée du contrat,

— que l’alinéa 1er de l’article 7 du contrat de bail stipule que le mandat de représentation aux assemblée générales donné par l’investisseur au gestionnaire est une condition essentielle et déterminante du bail de sorte qu’en refusant d’exécuter les stipulations du bail, les époux [Z] ont commis une inexécution contractuelle grave,

— que les demandeurs ont fait preuve de mauvaise foi, la dégradation de leurs relations leur étant imputable,

— qu’elle n’est pas fondée à se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail dans le seul intérêt du bailleur, étant précisé qu’il est constant que la clause résolutoire n’empêche pas une partie de résilier unilatéralement le bail en raison de la gravité du comportement de son cocontractant,

— que les demandes de dommages et intérêts formées par les demandeurs ne peuvent qu’être rejetées puisqu’elle conteste devoir tout loyer et que le préjudice moral n’est pas justifié par des éléments probants,

— que, subsidiairement, les obligations de délivrance et de jouissance paisible incombant au bailleur n’ont pas été respectées, ceux-ci n’ayant pas mis à disposition les locaux entièrement meublés et n’ayant pas procédé aux travaux impératifs, ces manquements justifiant la résolution judiciaire du bail, alors qu’elle a elle-même fait preuve d’une particulière bonne foi dans l’exécution de ses obligations et été particulièrement impactée par la crise sanitaire,

— que le non-respect de la clause 7 du contrat de bail justifie également la résolution judiciaire du contrat,

— que, s’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, le courrier du 7 avril 2022 a expressément indiqué que les clés de leur lot étaient disponibles au siège de la société, ce qui leur a été rappelé par courrier du 26 juin 2023, étant précisé qu’ils ne justifient pas de l’exploitation des lieux,

— qu’à titre très subidiaire, il convient d’ordonner une expertise, le prix du loyer stipulé au bail étant lui-même litigieux,

— qu’à titre infiniment subsidiaire, il convient d’ordonner le report de paiement de l’intégralité de l’indemnité d’occupation compte tenu de sa situation financière, n’ayant pas les liquidités suffisantes pour s’acquitter de cette somme.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur les demandes formées par les époux [Z] au titre de la rupture du contrat de bail

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, dans sa version applicable aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

S’agissant de la résolution du contrat, l’article 1224 du même code précise que celle-ci résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du code civil dispose, au sujet de la résolution par voie de notification : “Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution”.

Il est constant que, saisi d’une contestation de la résolution unilatérale, le juge doit vérifier si le comportement revêtait une gravité suffisante pour justifier une telle rupture unilatérale (Cass. 1re civ., 28 oct. 2003, n° 01-03.662), la charge de la preuve de la gravité de l’inexécution pesant alors sur le créancier de l’obligation prétendument inexécutée.

Lorsque la résolution est fautive, le juge peut, en vertu de l’article 1228 du code civil, et selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, pour justifier la résiliation unilatérale du contrat, la société Résidence Stella [Localité 6] fait valoir que les demandeurs ont contrevenu à l’article 7 du contrat de bail et ont fait preuve de mauvaise foi.

1. Sur l’existence d’une inexécution contractuelle suffisamment grave

Sur la violation de l’article 7 du contrat de bail

En l’espèce, aux termes de l’article 7 du contrat de bail conclu le 1er mai 2018 entre les époux [Z] et la Sas Résidence Stella [Localité 6], les parties ont convenu, à titre de condition essentielle et déterminante du bail sans laquelle il n’aurait pas été consenti :

“l’investisseur donne mandat au gestionnaire ou à tout autre personne indiquée par celui-ci, de la représenter aux Assemblées de copropriétaires.

A cet effet, il devra, lors de chaque convocation aux Assemblées, adresser une copie de cette convocation et donner un pouvoir spécial au représentant que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations en ses lieux et place, dans l’intérêt commun du mandat et du mandataire afin de conserver l’immeuble de sa destination.

Le mandataire devra rendre compte de l’exécution de son mandat à la première réquisition du mandant qui ne pourra révoquer son mandat qu’en cas de faute grave du mandataire dans l’exercice de sa mission. À défaut pour l’investisseur de consentir pareil mandat et quinze jours après sommation de le faire, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au gestionnaire, l’investisseur devant supporter toutes conséquences qui en résulteraient.

Toutefois, il est convenu que l’investisseur ne donnera pas mandat au gestionnaire de le représenter aux Assemblées où l’ordre du jour porterait sur des travaux et devant être pris en charge par le propriétaire et, de manière générale, pour toutes décisions ayant une quelconque incidence financière pour l’investisseur”.

S’agissant de l’assemblée générale du 31 mars 2022, les époux [Z] produisent la convocation qui leur a été adressée par le cabinet Foncia ABFC en sa qualité de syndic, permettant de constater que l’ordre du jour a visé, notamment, l’approbation des comptes de l’exercice, le quitus au syndic, le vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 01.10.2022 au 30.09.2023, la souscription de l’offre Matera pour la gestion de l’immeuble et la détermination du montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 01.10.2022 au 30.09.2023.

Il s’en évince que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mars 2022 avait pour objet des décisons ayant une incidence financière pour les copropriétaires investisseurs, dès lors qu’il s’agissait d’approuver les comptes et de donner quitus au syndic, de voter des dépenses (souscription offre Matera) et de déterminer le montant de la cotisation au fonds de travaux.

Conformément au dernier alinéa de l’article 7 du contrat de bail précité, l’ordre du jour de l’assemblée générale portant, notamment, sur des décisions ayant une incidence financière pour les copropriétaires, les époux [Z] n’étaient pas contractuellement tenus de donner mandat au gestionnaire de les représenter à l’assemblée générale du 31 mars 2022 de sorte qu’en s’abstenant de répondre au courrier du 7 avril 2022 dans les délais fixés par celui-ci, les demandeurs n’ont commis aucune violation du contrat de bail.

Compte tenu de ce qui précède, la Sas Résidence Stella [Localité 6] n’est pas fondée à soutenir que les époux [Z] ont commis une inexécution contractuelle en s’abstenant de lui donner mandat de les représenter à l’assemblée générale du 31 mars 2022.

Sur la mauvaise foi des époux [E] [K]

Il est constant, que sous l’empire de l’ancien article 1184 du code civil, la jurisprudence a admis que la gravité du comportement d’une partie peut justifier la résolution unilétarale du contrat.

Cependant, l’article 1226 alinéa 4 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, exige une inexécution contractuelle grave de sorte qu’en l’absence de toute inexécution contractuelle, l’auteur de la résiliation n’est pas fondé à arguer de l’éventuelle mauvaise foi de son cocontractant pour justifier la résolution du contrat.

A cet égard, la Sas Résidence Stella [Localité 6] fait valoir que les demandeurs ont fait preuve de mauvaise foi en se prétendant surpris de la sommation qu’elle leur a adressée le 8 mars 2022, en privilégiant la voie judiciaire et en lui reprochant de s’être abstenue de faire jouer la clause résolutoire alors qu’une autre voie de droit lui est ouverte.

Dès lors, en l’absence de tout manquement contractuel imputable aux époux [Z], l’éventuelle mauvaise foi de ces derniers, à la supposer établie, est sans incidence sur le caractère abusif de la résolution unilatérale.

A titre surabondant, la Sas Résidence Stella [Localité 6] ne saurait faire valoir que les époux [Z] ont fait preuve de mauvaise foi en se disant surpris de la sommation du 8 mars 2022, puisqu’il résulte du contrat de bail qu’aucun mandat ne doit être donné par l’investisseur lorsque l’ordre du jour de l’assemblée générale comprend une décision ayant “une quelconque incidence financière pour l’investisseur”, comme tel est le cas en l’espèce, étant par ailleurs observé que les autres arguments soulevés par la défenderesse au soutien de la mauvaise foi des demandeurs sont postérieurs à la résolution du contrat et ne peuvent donc pas avoir justifié ladite résolution.

Compte tenu de ce qui précède, il est constaté que la Sas Résidence Stella [Localité 6] ne justifie d’aucune inexécution contractuelle imputable aux époux [Z], et a fortiori d’aucune inexécution suffisamment grave, justifiant la résolution du contrat

2. Sur la sanction de la rupture unilatérale injustifiée

L’article 1228 du code civil dispose : “Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

Sur la poursuite du contrat

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 1er mai 2018 porte sur l’exploitation du lot appartenant aux époux [Z], au sein d’une résidence sénior contenant différents lots appartenant à divers copropriétaires investisseurs et tous exploités par un même gestionnaire.

Compte tenu de la nature particulière de la destination des locaux donnés à bail, constituant un lot au sein d’une résidence dont l’ensemble des lots est exploité par le même gestionnaire, il y a lieu d’ordonner la poursuite du contrat du 1er mai 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que la rupture unilatérale injustifiée engage la responsabilité civile de celui qui en a pris l’initiative.

S’agisssant, en premier lieu, de la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier, les époux [Z] produisent un décompte établi le 20 juillet 2023, arrêtant à la somme de 28 230,48 euros les sommes dues par la Sas Résidence Stella [Localité 6] depuis 2018.

Cependant, le préjudice financier résultant des loyers impayés pour la période antérieure à la résiliation injustifiée ne sauraient résulter de la faute commise par la défenderesse dans la mise en oeuvre de la résolution du contrat par notification intervenue à compter du 1er avril 2022, de sorte que seul le préjudice financier résultant du non paiement des loyers postérieurs à cette date peut donner lieu à indemnisation.

Dès lors, la Sas Résidence Stella [Localité 6] sera condamnée à verser aux époux [E] [K] la somme de 22 676,88 euros (1 889,74 euros x 12 trimestres).

S’agissant, en second lieu, de la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier résultant de l’abus du droit de rupture unilatérale du contrat, les époux [Z] ne justifient d’aucun préjudice distinct du préjudice financier d’ores et déjà indemnisé susceptible de justifier une nouvelle indemnisation de sorte que leur demande ne peut pas prospérer.

S’agissant, en dernier lieu, de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, les époux [Z] ne produisent pas davantage d’éléments susceptible de justifier de la certitude de ce préjudice.

Par conséquent, la Sas Résidence Stella [Localité 6] sera condamnée à verser aux époux [Z] la somme de 22 676,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, compte tenu de la nature indemnitaire de cette somme, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

II – Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat formée par la Sas Résidence Stella [Localité 6]

Aux termes de l’article 1217 du code civil précité, “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

(…)

— provoquer la résolution du contrat ;

(…)

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

En vertu de l’article 1227 du code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice et ce, quand bien même le contrat stipulerait une clause résolutoire (Cass. 3e civ., 4 mai 1994, n° 92-11.196).

Les dispositions de l’article 1224 du code civil, qui exigent une inexécution suffisamment grave, sont applicables à la résolution judiciaire.

En l’espèce, la Sas Résidence Stella [Localité 6] fonde sa demande de résolution judiciaire sur la dégradation des relations contractuelles entre les parties, la mauvaise foi manifeste des époux [Z] et leur inexécution contractuelle.

Sur l’inexécution contractuelle

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations”.

S’agissant, en premier lieu, du non-respect de l’obligation de délivrance, si la société Résidence Stella [Localité 6] produit l’attestation de livraison du 12 octobre 2018 aux termes de laquelle la résidence n’a été entièrement meublée qu’à compter du 1er octobre 2018, et le procès-verbal de constat établi le 6 mars 2020 par Me [N] [O], huissier de justice à [Localité 6], constatant que le local sanitaire n’est pas mixte, mais ne comporte qu’un wc avec réservoir de chasse, un lavabo mural classique avec un mitigeur eau froide et un cabinet de douche, ces éléments sont insuffisant pour caractériser un manquement à l’obligation de délivrance par les époux [Z] s’agissant du lot leur appartenant, étant par ailleurs observé que la défenderesse ne justifie pas d’une difficulté d’exploitation résultant de ce manquement, à le supposer établi, et a adressé, au contraire, un courrier “aux copropriétaires de la Résidence [5]” le 24 avril 2018 faisant état du “grand succès” de la résidence.

S’agissant, en deuxième lieu, du refus opposé par les époux [Z] aux propositions formulées en suite des difficultés survenues à l’occasion de la crise sanitaire, il ne saurait être considéré que ce refus est fautif, alors qu’il ne caractérise aucun manquement contractuel et que la société Résidence Stella [Localité 6] ne justifie d’aucun empêchement d’occuper les lieux.

S’agissant, en troisième lieu du non-respect de l’article 7 du contrat de bail, ainsi qu’il a été précédemment observé, les époux [Z] n’ont pas contrevenu aux stipulations contractuelles en s’abstenant de donner mandat au gestionnaire de les représenter à l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2022, le bail prévoyant expressément l’absence d’une telle obligation lorsque des questions ayant une quelconque incidence financière pour les investisseurs est inscrite à l’ordre de jour de l’assemblée générale, comme tel était le cas en l’espèce.

S’agissant, en dernier lieu, de la mauvaise foi imputable aux époux [Z], la société Résidence Stella [Localité 6] allègue d’une mauvaise foi sans l’expliciter et, partant, sans l’établir de sorte que ce moyen ne saurait prospérer.

Dès lors, la société Résidence Stella [Localité 6] n’est pas fondée à se prévaloir d’une inexécution contractuelle ou de la mauvaise foi des bailleurs pour solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail formée par la société Résidence Stella [Localité 6] sera rejetée.

III – Sur la demande de délais de paiement formée par la Sas Résidence Stella [Localité 6]

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

En l’espèce, la Sas Résidence Stella [Localité 6] produit, à l’appui de sa demande de délais de paiement, ses bilans comptables au titre des exercices 2019 et 2020, ses comptes annuels pour les années 2021 et 2022, ainsi qu’une attestation de son expert-comptable faisant état d’une estimation du chiffre d’affaire qui sera réalisé pour l’année 2022 à la somme de 650 000 euros hors taxes contre 999 000 euros hors taxes en 2019.

Si ces éléments établissent la réalité des difficultés financières subies par la Sas Résidence Stella [Localité 6] entre 2020 et 2022, force est de constater que celle-ci ne produit aucun document susceptible de justifier de sa situation financière actuelle, alors que deux exercices comptables ont été clôturés depuis l’année 2022 et que rien ne permet de présumer que les conséquences de la pandémie de Covid 19 ont perduré depuis cette date.

Par conséquent, la demande de délais formée par la Sas Résidence Stella [Localité 6] sera rejetée.

IV – Sur les autres demandes

Eu égard à la solution du litige, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires aux fins d’indemnité d’occupation et d’expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’occupation, formées respectivement par les époux [Z] et la société Résidence Stella [Localité 6].

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et étant rappelé que le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens en cas de succombances respectives, la société Résidence Stella [Localité 6] sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [Z], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande de la société Résidence Stella [Localité 6], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la poursuite du contrat de bail conclu le 1er mai 2018 entre M. [S] [Z] et Mme [W] [G] épouse [Z], d’une part, et la Sas Résidence Stella [Localité 6], d’autre part ;

CONDAMNE la Sas Résidence Stella [Localité 6] à verser à M. [S] [Z] et Mme [W] [G] épouse [Z] la somme de 22 676,88 euros (VINGT DEUX MILLE SIX CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS ET QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE, pour le surplus, les demandes de dommages et intérêts formées par M. [S] [Z] et Mme [W] [G] épouse [Z] ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 1er mai 2018 formée par la Sas Résidence Stella [Localité 6] ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par la Sas Résidence Stella [Localité 6] ;

CONDAMNE la Sas Résidence Stella [Localité 6] à verser à M. [S] [Z] et Mme [W] [G] épouse [Z], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) ;

REJETTE la demande de la Sas Résidence Stella [Localité 6], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sas Résidence Stella [Localité 6] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président