TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2346

N° RG 24/01138 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZEQ

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SOIE prise ne la personne de son gérant , M. [H] [V], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [S]

né le 05 Octobre 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Madame [P] [M] épouse [S]

née le 26 Octobre 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2020, la SCI Soie a loué à M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 740,00 € outre 50,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la SCI Soie a fait assigner M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement d’arriérés locatifs et de résiliation du bail.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 mai 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 juillet 2024 puis a été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties.

L’affaire a été retenue à l’audience du 14 octobre 2025 lors de laquelle la SCI Soie, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 10 septembre 2025 et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 10 866 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 220 € par mois,débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse expose que non seulement les défendeurs ne payent le loyer que « de manière très erratique » mais ne justifient pas d’une assurance contre les risques locatifs entre décembre 2021 et octobre 2023.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, la SCI Soie indique que les défendeurs ont attendu près de 4 ans ainsi que d’être assignés en justice pour évoquer une indécence du logement. S’agissant de la présence de punaises de lit, elle déclare que le logement a été intégralement rénové en 2007 et que seul l’appartement des défendeurs a été infesté. Elle en déduit que les punaises de lit ont été introduites par les défendeurs eux-mêmes. Cela étant, elle admet que les premières plaintes des défendeurs se situent en avril 2021 et souligne cependant que les premiers incidents de paiement ont commencé dès le mois de décembre 2020. La SCI Soie considère en tout état de cause avoir été réactive dans la mesure où elle a pris en charge deux traitements professionnels avant d’installer un parquet stratifié pour recouvrir l’ancien sol.

S’agissant des délais de paiement, la demanderesse considère que les défendeurs ne sont pas en mesure de régler le loyer courant et que l’importance de la dette locative au regard des revenus du couple ne permet pas un moratoire.

Cités par acte délivrés à leurs personnes tant pour M. [G] [S] que pour Mme [P] [M] épouse [S], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent leurs conclusions du 18 septembre 2025 et demandent :

déclarer irrecevable, en tout cas mal fondée la demanderesse en l’ensemble de ses fins et conclusions et l’en débouter,les déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes et y faire droit,à titre principal condamner la demanderesse à leur payer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi au titre du logement indécent,à titre subsidiaire : ordonner la compensation entre toutes sommes auxquelles seraient respectivement condamnées les parties,accorder aux défendeurs des délais de paiement sur une période de 36 mois,en tout état de cause, condamner la demanderesse en tous les frais et dépens outre la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, les défendeurs soutiennent que le logement loué était indécent car infesté de punaises de lit. Ils déclarent que le changement des sols a permis de résoudre le problème et en déduisent que la présence des nuisibles était uniquement liée au sol. Aussi, ils réfutent le fait d’avoir introduit lesdites punaises. M. [G] [S] ainsi que pour Mme [P] [M] épouse [S] exposent qu’eux et leurs quatre enfants ont subi un préjudice tiré de la présence de ces punaises de lit. S’agissant de la demande de délais de paiement, les défendeurs exposent qu’ils ont de très faibles revenus et qu’ils sont disposés à payer une somme mensuelle de 100 € à 150 € en plus du loyer courant.

L’affaire est mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-IV de la même loi ajoute que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 juillet 2024.

La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies, non contestées par les défendeurs, que la dette locative de M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] s’élève à la somme de 10 866,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme sous réserve des sommes allouées au titre de la demande reconventionnelle et de la compensation.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

En effet, la présence de punaises de lit, sur une période allant d’avril 2021 à novembre 2021, ne justifie pas les importants impayés des défendeurs ni le fait que le premier impayé se situe au mois de décembre 2021.

L’expulsion de M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Seton article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié au jour du jugement de sorte que M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] seront donc occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité demandée par la SCI Soie apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…)'.

Des obligations identiques sont prévues par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n 01-02.006).

En l’espèce, il résulte des échanges de SMS entre les parties mais également des écritures de chacune des parties que le logement loué à M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] a été infesté de punaises de lit à compter du mois d’avril 2021.

La bailleresse a fait intervenir des entreprises et a changé les sols ce qui a permis de remédier à la difficulté à compter du mois de novembre 2021.

La bailleresse ne démontre pas que ce sont les locataires qui ont introduit les punaises de lit dans l’appartement.

Elle ne démontre pas plus un cas de force majeure.

Ainsi, la bailleresse a manqué à son obligation de permettre la jouissance paisible du logement pour la période d’avril 2021 à début novembre 2021.

M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] ainsi que leur quatre enfants n’ont pu profiter que partiellement de leur logement pendant cette période et ont nécessairement subi un préjudice.

Ce préjudice peut être évalué à la somme de 3 500 €.

Par conséquent, la SCI Soie est condamnée à leur verser la somme de 3 500 € en réparation du préjudice subi.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code ajoute que sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce chacune des parties est condamnée à verser à l’autre une somme d’argent certaine, liquide et exigible.

Il convient donc d’ordonner la compensation entre les obligations.

En conséquence, M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] sont solidairement condamnés à verser à la SCI Soie la somme de 7 366 € (10 866,00 € – 3 500 €)

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en délais de paiement

L’article 24 Vde la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

En effet, si des paiements partiels ont été réalisés, force est de constater qu’il ne s’agit pas des loyers dans leurs intégralités et que les loyers d’août et septembre 2025 n’ont pas été payés.

Par ailleurs, un moratoire sur une période de 36 mois reviendrait à des mensualités d’un montant de 204,60 €.

Outre le fait que ce montant est largement supérieur au montant proposé par les défendeurs, il convient de souligner que M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] justifient d’un revenu fiscal de référence pour l’année 2024 d’un montant de 15 697 € soit 1 308 € par mois hors aides sociales.

Les défendeurs ne justifient des aides sociales après l’année 2024.

En tout état de cause, les revenus déclarés par les défendeurs, lesquels ont quatre enfants à charge, ne leur permettent pas de régler leur dette locative en sus du loyer courant,

Par conséquent, cette demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 novembre 2020 entre la SCI Soie, d’une part, et M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] de libérer les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Soie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] solidairement à verser à la SCI Soie une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] à verser à la SCI Soie la somme de 10 866,00 € (dix mille huitcent soixante-six euros) au titre des impayés locatifs, terme du mois de septembre 2025 inclus ;

CONDAMNE la SCI Soie à verser à M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] solidairement à verser à la SCI Soie la somme de 3 500 € (trois mille cinq cents euros) en réparation du préjudice subi pour défaut de jouissance paisible ;

ORDONNE la compensation de créances entre les deux obligations précitées ;

En conséquence CONDAMNE solidairement M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] à verser à la SCI Soie la somme de 7 366 € (sept mille trois cent soixante-six euros) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] de leur demande en délais de paiement ;

DÉBOUTE la SCI Soie du surplus de ses prétentions ;

DEBOUTE la SCI Soie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [S] et Mme [P] [M] épouse [S] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,