TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1487

N° RG 25/00218 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JE53

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [T]

né le 25 Mai 1984 à [Localité 11] (RHONE), demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [I] [Z]

né le 01 Janvier 2001 à COTE D’IVOIRE, demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 10 mars 2021, Monsieur [W] [T] a donné à bail à Monsieur [K] [I] [Z] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 7] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 570 euros charges comprises, le loyer étant payable à terme échu.

Le 8 juin 2023, Monsieur [W] [T] a fait signifier à Monsieur [K] [I] [Z] un double commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 258,10 euros et de justifier d’une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2025 Monsieur [W] [T] a fait citer Monsieur [K] [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir :

— dire et juger recevable et bien fondée son assignation,

A titre principal,

— constater la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties en date du 10 mars 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [K] [I] [Z],

— condamner Monsieur [K] [I] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 3] [Localité 9], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Monsieur [K] [I] [Z] à payer à Monsieur [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 000 euros plus charges à compter des effets de la clause résolutoire soit le 8 août 2023 ;

Subsidiairement,

— prononcer la résolution de plein de droit du bail conclu entre les parties en date du 10 mars 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [K] [I] [Z],

— condamner Monsieur [K] [I] [Z], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 2], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Monsieur [K] [I] [Z] à payer à Monsieur [W] [T] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 000 euros plus charges à compter des effets de la clause résolutoire soit le 8 août 2023 ;

— condamner Monsieur [K] [I] [Z] à payer à Monsieur [W] [T] en deniers et quittances les montants dus pour la période échue entre le 31 décembre 2024 date du décompte et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [K] [I] [Z] à lui payer le montant de 8 009 € avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 décembre 2024,

— condamner Monsieur [K] [I] [Z] à lui payer un montant de 1 500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner Monsieur [K] [I] [Z] en tous les frais et dépens, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 juin 2023,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit du présent jugement.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [K] [I] [Z] un double commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers et de justifier de l’assurance habitation, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois le 20 mai 2025 et retenue. La partie demanderesse, représentée par son avocat, a fait reprendre les termes de l’assignation et a déposé ses pièces.

Monsieur [K] [I] [Z], cité par dépôt à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [K] [I] [Z] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail fondée sur l’assurance habitation obligatoire

La souscription d’une assurance contre les risques locatifs et le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail sont des obligations essentielles du locataire, ce qui résulte tant du bail litigieux qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et des article 7 a et 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [W] [T] établit le principe en versant aux débats outre le contrat de location du logement précité, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 8 juin 2023 ainsi que des décomptes d’impayés locatifs.

Monsieur [K] [I] [Z], en tant que locataire, sur lequel pèse la charge de la preuve et qui par hypothèse du fait de sa défaillance à la procédure et de son absence de comparution échoue à la rapporter. Il n’a ainsi pas satisfait à l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance couvrant ses risques locatifs ni dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, ni en cours de procédure. Il en résulte que la clause résolutoire est acquise à l’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement. Il y a donc lieu de constater que le bail résilié depuis le 9 juillet 2023.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Monsieur [W] [T], Monsieur [K] [I] [Z] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [K] [I] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 31 décembre 2024, que l’arriéré se chiffre à la somme de 8 009 euros.

Monsieur [K] [I] [Z] ne justifiant d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte, il convient de le condamner à payer à Monsieur [W] [T] la somme de 8 009 euros au titre du décompte du 31 décembre 2024 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnité d’occupation, dépôt de garantie inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 et à la demande

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [K] [I] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 1er janvier 2025 compte tenu de la dernière mensualité prise en compte dans le décompte du 31 décembre 2024, le quittancement du mois du mois de décembre 2024 étant intégré dans la demande en paiement précitée, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux.

En outre, la somme due par le dépôt de garantie étant déjà comprise dans l’arriéré locatif, il n’y a pas lieu d’augmenter l’indemnité d’occupation de cette somme qui présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire comme rappelé ci-dessus. Dès lors, Monsieur [W] [T] est débouté de sa demande de fixation à la somme de 1 000 euros mensuelle.

Sur l’astreinte.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [K] [I] [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande de justification d’une assurance locative en cours de validité.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties étant résilié de plein droit depuis le 9 juin 2023, Monsieur [W] [T] ne peut plus imposer à Monsieur [K] [I] [Z], qui n’a plus la qualité de locataire mais d’occupante sans droit ni titre, la souscription d’une assurance la garantissant contre les risques locatifs.

Dès lors, sa demande de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs formée sera rejetée.

Sur le surplus

En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il convient de faire droit à la demande et de dire que les intérêts échus des capitaux produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêt dus pour une année entière.

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [K] [I] [Z] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [T] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [K] [I] [Z] est condamné à lui verser la somme de 600 € en application de l’article précité

La présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [W] [T] recevable en ses demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 10 mars 2021 s’est trouvé de plein droit résilié le 9 juillet 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [K] [I] [Z] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 2] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution et aux nouvelles dispositions de l’article R 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [I] [Z] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi selon le dernier décompte, et ce sous réserve de la régularisation des charges, soit la somme de 570 euros ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] [Z] à payer à Monsieur [W] [T] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] [Z] à payer à Monsieur [W] [T] une somme de 8 009 euros selon décompte du 31 décembre 2024 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de l’assignation ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [T] de sa demande d’astreinte et de justification d’une assurance ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [T] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] [Z] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [K] [I] [Z] à payer à Monsieur [W] [T] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 août 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,