TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02004 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5WD

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SOCIETE 3F GRAND EST SAHLM, ayant son siège [Adresse 4], prise en son agence de [Localité 10], [Adresse 1],

— représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [H] [P], demeurant [Adresse 5]

— non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 18 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat électronique avec effet au 27 octobre 2023, la S.A. d'[Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [D] [P] et Madame [H] [P], qui se sont engagés solidairement, un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 530,46 € charges non comprises.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la S.A. d’HLM 3F GRAND EST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 225,10 € au titre des loyers et des charges échus au 5 mars 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la S.A. d'[Adresse 9] a fait assigner Monsieur [D] [P] et Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation, subsidiairement prononcer sa résiliation,

— ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le mois de décision à intervenir, et ce sous peine d’astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement les locataires à lui payer, à compter du 23 avril 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus au jour de la résiliation, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 4 305,95€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 225,10€, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner solidairement les défendeurs à payer tous les frais et dépens ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par les débiteurs,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 850 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation ainsi qu’à la note d’audience.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 26 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la S.A. d’HLM 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignés suivant actes d’huissiers délivrés à personne tant pour Madame [H] [P] que pour Monsieur [D] [P], ceux-ci ne sont ni présents, ni représentés.

Par un jugement avant dire droit du 24 avril 2025, la demanderesse a été invitée à produire le dossier de preuve s’agissant de la signature électronique du bail, ou, à défaut, à formuler ses observations quant aux conséquences à en tirer sur la qualification du bail.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 18 novembre 2025 lors de laquelle la S.A. d’HLM 3F GRAND EST, régulièrement représentée par son conseil, justifie de la signature électronique du bail les 10 et 16 octobre 2023.

Régulièrement convoqués, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La S.A. d'[Adresse 9] justifie avoir procédé à ce signalement le 12 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 24 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

En conséquence, la demande formée par la S.A. d’HLM 3F GRAND EST est recevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave,

d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les parties restent liées par les dispositions contractuelles.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 27 octobre 2023 par les parties stipule dans son article 9.1 « en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, […], le contrat pour être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. »

Il ressort des pièces versées aux débats que les loyers et charges n’ont pas été payés. Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 mars 2024 visant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire.

En effet, des paiements sont intervenus mais postérieurement à l’expiration du délai de 2 mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies le 12 mai 2024.

L’expulsion de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît, en revanche, pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation enjointe à Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la S.A. d’HLM 3F GRAND EST satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la S.A. d’HLM 3F GRAND EST verse aux débats le contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant les obligations dont elle réclame l’exécution.

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur le locataire, lequel, non comparant, ne conteste pas la situation d’impayés et ne rapporte pas la preuve de paiements libératoires autre que ceux décomptés par le bailleur.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 juillet 2024, la dette locative de Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] s’élève à la somme de 4 305,95€ au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 mars 2024 pour la somme de 2 225,10 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 12 mai 2024.

Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] sont donc occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

En conséquence, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. d’HLM 3F GRAND EST et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail signé entre la S.A. d’HLM 3F GRAND EST, d’une part, et Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 mai 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. d’HLM 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] solidairement à verser à la S.A. d’HLM 3F GRAND EST la somme de 4305,95€ (quatre mille trois cent cinq euros et quatre-vingt-quinze centimes) selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, mois de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2225,10 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] solidairement à verser à la S.A. d’HLM 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,

DÉBOUTE la S.A. d’HLM 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] in solidum à verser à la S.A. d’HLM 3F GRAND EST une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [P] et Monsieur [D] [P] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 20 janvier 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,