TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00079 – N° Portalis DB2G-W-B7K-JTE2

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 mai 2026

PARTIE REQUERANTE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE REQUISE :

Madame [A] [Y], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 02 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 septembre 2019, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame [A] [Y] un logement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer initial mensuel de 361,06 euros outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 22 septembre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Madame [A] [Y] un commandement de payer la somme de 3225,55 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 janvier 2026, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame [A] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE, statuant en référé, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 23 novembre 2025, En conséquence,

Ordonner à la défenderesse de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision, Dire qu’à défaut pour la défenderesse volontairement libérée les lieux et restituée les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Dire et juger qu’à compter du 23 novembre 2025, la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, Condamner la défenderesse à payer à la partie demanderesse la somme de 4914,48 € au titre des loyers et charges locatives impayés à la date du 18 décembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, Condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,La condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité des demandes. Elle précise que deux versements sont intervenus dont le dernier au courant du mois de mars 2026 et produit à titre informatif une situation de compte arrêtée à la date du 31 mars 2026.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à sa personne, Madame [A] [Y] n’était ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné en date du 17 mars 2026 dont il a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 septembre 2019 contient une clause résolutoire en son article 4.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 septembre 2025 pour la somme en principal de 3225,55 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2025.

Madame [A] [Y] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [A] [Y] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit la somme de 372,90 € au titre du loyer, 27,98 € au titre de la contribution de partage des économies de charges et 128,25 € au titre de la provision sur charges) et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire est non comparante et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 18 décembre 2025 démontrant que Madame [A] [Y] reste devoir la somme de 4914,48 € terme de novembre 2025 inclus.

Madame [A] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Madame [A] [Y] sera donc condamnée, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4914,48 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 5 janvier 2026.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la défenderesse est non comparante et il ressort du diagnostic social et financier que Madame [A] [Y] présente une situation financière délicate.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [A] [Y] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2019 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [A] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 23 novembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [Y] d’avoir volontairement libérée les lieux et restituée les clés dans ce délai, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [A] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE Madame [A] [Y] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité devant évoluer aux conditions du bail comme s’il s’était poursuivi entre les parties ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 372,90 € (trois cent soixante-douze euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre du loyer, 27,98 € (vingt-sept euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de la contribution de partage des économies de charges et 128,25€ (cent vingt-huit euros et vingt-cinq centimes) au titre de la provision sur charges ;

CONDAMNE Madame [A] [Y] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, à titre provisionnel, la somme de 4914,48 € (quatre mille neuf cent quatorze euros et quarante-huit centimes) € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêté à la date du 18 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 5 janvier 2026 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTE l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,