TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00483 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5BC

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

20 janvier 2026

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. […]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maurice FACCHIN de la SCP FACCHIN, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des charges ou des contributions

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Laurence MEDINA, Greffier lors des débats et de Thomas SINT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 16 décembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière […] (ci-après dénommée la Sci […]) est propriétaire d’un local commercial, objet des lots n° 117 et 118, au sein de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence [Adresse 5] à [Localité 7] (68), donné à bail à la Sasu […] qui y exerce une activité de restauration.

Par convocation en date du 15 juin 2023, les copropriétaires ont été invités à participerà l’assemblée générale devant se tenir le 11 juilet 2023 au cours de laquelle a été mise au vote la résolution n° 15 relative à l’autorisation donnée au syndic, la Sas Sasik, d’agir en justice à l’encontre de la Sci […] pour obtenir la cession de nuisances olfactives et la réparation de la fuite sur la climatisation installée dans le garage.

La résolution n°15 a été adoptée au cours de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 août 2023, la Sci […] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Sasik (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires), devant le tribunal judiciaire de Mulhouse – Pôle de la proximité aux fins d’annulation de la résolution n° 15 votée à l’assemblée générale du 11 juillet 2023 et d’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse – Pôle de la proximité s’est déclaré incompétent au profit de la première chambre civile du tribunal judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la Sci […] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal, la Sas Sasik, de l’intégralité de ses demandes,

— annuler la résolution n° 15 “Autorisation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de la Sci […], propriétaire des lots 117 et 118 et de son locataire” de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5],

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal, la Sas Sasik, à lui payer la somme de 1 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal, la Sas Sasik, à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal, la Sas Sasik, aux entiers frais et dépens de la présente instance.

A l’appui de ses demandes, la Sci […] soutient, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, pour l’essentiel :

— que la situation présentée par le syndic à l’appui du projet de résolution est lapidaire, ne mentionnant ni les copropriétaires qui auraient dénoncé des nuisances, ni la date ou la période à laquelle elles se seraient produites,

— qu’elle produit le procès-verbal de constat dressé par Me [U], commissaire de justice, le 7 juillet 2023 à 13 heures 30, soit à un horaire auquel l’activité est importante, le commissaire de justice n’ayant constaté ni appareil de cuisson, puisqu’elle se contente de réchauffer sur place les plats préparés dans un autre local lui appartenant, ni odeur dans les parties communes de l’immeuble, ni écoulement d’eau,

— que les demandes du syndicat ne sont motivées que par un esprit vindicatif à son encontre, dans le but de nuire à ses intérêts commerciaux,

— qu’elle subit un préjudice moral, puisqu’elle a été choquée par les agissements du syndicat des copropriétaires,

— que, contrairement à ce qu’indique le défendeur, l’irrégularité de la résolution résulte du manque d’information et de justification puisque l’identité des copropriétaires s’étant plaints et leur qualité à agir ne sont pas indiquées,

— qu’en vertu de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, un copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour en lui communiquant le texte de sa résolution.

Par conclusions signifiées par Rpva le 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sollicite du tribunal de :

— débouter la Sci […] de l’intégralité de ses fins et prétentions ;

— condamner la Sci […] à lui payer un montant de 1 500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la Sci […] en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] fait valoir, en substance :

— que l’action en annulation fondée sur la seule inopportunité d’une décision d’assemblée générale est vouée à l’échec, la demanderesse se bornant à contester être à l’origine des nuisances dénoncées sans soutenir une quelconque irrégularité,

— que la demande de dommages et intérêts n’est pas davantage fondée, le préjudice moral allégué n’étant pas établi,

— que la Sci […] se prétente elle-même comme l’exploitant de l’activité de restauration alors qu’il s’agit de la Sasu […],

— que le projet de résolution communiqué à la Sci […] est suffisamment précis et non équivoque sans qu’il y ait besoin de préciser qui s’est plaint et à quel moment, de sorte qu’aucune irrégularité n’est encourue.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 15 formée par la Sci […]

En vertu de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 : “Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale”.

Il est constant qu’un copropriétaire opposant ou défaillant peut contester la décision de l’assemblée générale en cas de violation des règles d’organisation de l’assemblée, de violation des règles de majorité, d’excès de pouvoir, d’abus de majorité ou d’abus de minorité.

En revanche, il est admis que le contrôle des tribunaux se limite à la validité de la résolution, sans qu’ils puissent en contrôler la pertinence ou l’opportunité.

Sur la régularité de l’ordre du jour

Selon l’article 9, alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 , la convocation doit contenir “l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée”. Le syndic a vocation à inscrire à l’ordre du jour les questions qu’il estime nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Chaque question portée à l’ordre du jour doit être formulée de façon précise sous peine d’entraîner la nullité de la résolution votée (Cass. 3e civ., 11 févr. 1971).

En l’espèce, la qualité de copropriétaire défaillant n’est pas déniée à la Sci […].

Aux termes de la convocation adressée aux copropriétaires le 15 juin 2023, a été inscrite par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2023 la question suivante : “Autorisation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de la Sci […], propriétaire des lots 117 et 118 et de son locataire”.

L’ordre du jour précise : “Historique :

Le locataire de la Sci […] exerce une activité de vente de plat de couscous dans son local situé [Adresse 6].

Depuis que cette activité de restauration a ouvert, les résidents subissent sans arrêt des nuisances olfactives, la ventilation du local n’étant pas en conformité avec les normes en vigueur.

Par ailleurs, il a été signalé au gérant de la Sci […] que la ventilation installée l’an dernier étant fuyarde et qu’il était nécessaire d’intervenir. Malgré l’engagement de son gérant, rien n’a été entrepris à ce jour pour faire cesser la fuite

Projet de résolution :

L’assemblée générale autorise le syndic à engager toute procédure judiciaire, au fond ou en référé, à l’encontre de la Sci […], propriétaire des lots 117 et 118 et de leur locataire […], aux fins d’obtenir la cessation des nuisances olfactives et la réparation de la fuite sur la climatisation installée dans le garage”.

Il s’en évince que la question portée à l’ordre du jour est dépourvue d’imprécision ou d’équivoque, puisque l’historique de la situation est rappelé et indique, notamment, que les nuisances sont subies “depuis que cette activité de restauration a ouvert” par les “résidents” de sorte qu’aucune irrégularité relative à l’ordre du jour n’affecte la convocation.

Il est sans emport que la Sci […] allègue de l’absence de nuisances en produisant un procès-verbal de constat établi le 7 juillet 2023 ou n’ait reçu aucune mise en demeure, ces circonstances, de nature à avoir une incidence sur l’issue de la procédure qui sera éventuellement diligentée à son encontre par le syndicat des copropriétaires, étant sans effet sur la régularité de la convocation.

Dès lors, la Sci […] n’est pas fondée à solliciter l’annulation de la résolution n° 15 sur ce fondement.

Sur l’abus de majorité

Il est de jurisprudence constante qu’une résolution votée à l’assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

La Sci […] fait valoir que le syndicat des copropriétaires est animé par un esprit vindicatif, dans le but de nuire à ses intérêts commerciaux, ce qui s’analyse en un abus de majorité.

Si elle verse aux débats le procès-verbal de constat dressé le 7 juillet 2023 par Me [U], commissaire de justice à [Localité 7], aux termes duquel aucune odeur n’a été constatée dans les parties communes de l’immeuble et aucune trace d’eau n’a été observée sous le climatiseur, ces éléments sont insuffisants pour démontrer l’abus dénoncé par la demanderesse qui suppose l’existence de manoeuvres et la caractérisation d’une intention de nuire, lesquelles ne sont pas établies en l’espèce.

Par conséquent, la demande de nullité de la résolution n° 15 formée par la Sci […] sera rejetée.

II – Sur la demande de dommages et intérêts formée par la Sci […]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers l’un des copropriétaires est de nature nécessairement contractuelle.

Elle suppose donc, en application de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Or, la Sci […] n’apporte la preuve d’aucun manquement contractuel imputable au syndicat des copropriétaires, en l’absence d’abus de majorité et d’irrégularité affectant l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la Sci […] sera rejetée.

III – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Sci […], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

La Sci […] sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter, non de l’assignation, mais de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La demande de la Sci […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Les intérêts produits par les sommes mises à la charge de la Sci […] au profit du syndicat des copropriétaires, produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité de la résolution n° 15 votée à l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juillet 2023 formée par la Sci […] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la Sci […] ;

CONDAMNE la Sci […] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Sasik, la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS), majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de la Sci […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de la Sci […] au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], représenté par son syndic, la Sas Sasik, produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la Sci […] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président