TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 DÉCEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00375 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLK3

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : M^me Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition au greffe : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à la SCP PYRAMIDE AVOCATS

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

ALPES ISÈRE HABITAT

21 avenue de Constantine

38035 GRENOBLE CEDEX 2

représentée par la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C]

né le 06 Octobre 1968

463 route de St Jean de Bournay

SAINT JEAN – Porte 32 – Etage 2

38300 MAUBEC

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 29 septembre 2011, consenti par l’OPAC 38, devenue ALPES ISÈRE HABITAT, Monsieur [J] [C] a pris en location un logement situé 463 Route de Saint Jean de Bournay, SAINT JEAN, 38300 MAUBEC, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 219,54 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 28 novembre 2024, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [C] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1 884,28 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

ALPES ISÈRE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et aux organismes payeurs des aides au logement suivant courrier daté du 24 octobre 2024 la situation d’impayés de Monsieur [J] [C].

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 1er avril 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 02 avril 2025, ALPES ISÈRE HABITAT a assigné Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 3 606,99 euros, montant de l’arriéré locatif à la date du 06 mars 2025 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231-du Code Civil ;Constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [J] [C] par ALPES ISÈRE HABITAT anciennement dénommé OPAC DE L’ISÈRE requérant suivant contrat de location sus vanté et ce, par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail aux torts de Monsieur [J] [C] compte tenu des manquements réitérés à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et ce au visa des articles 1224 à 1230 du code civil, et à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis à 463 route de Saint Jean de Bournay SAINT JEAN – Porte 32 – 2ème étage 38300 MAUBEC, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;Dire que faute pour Monsieur [J] [C] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant d’un loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10 % outre charges et taxes, et condamner Monsieur [J] [C] à la payer à compter du mois de mars 2025 jusqu’à son départ effectif ;Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, à vos frais, risques et périls ;Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [J] [C] suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 28 novembre 2024 et du présent acte.

Dans ses dernières conclusions, régulièrement signifiées le 23 septembre 2025 selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, ALPES ISÈRE HABITAT demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu de :

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, équivalente au montant d’un loyer, outre charges et taxes, tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, et évoluant dans les mêmes conditions ;Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Les autres demandes demeurant quant à elles inchangées.

Monsieur [J] [C] s’est présenté à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier au mois de mai 2025.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [J] [C] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 959,10 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 569,7 €.

Monsieur [J] [C] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025, en présence de ALPES ISÈRE HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel s’en est remis oralement à ses demandes signifiée le 23 septembre 2025, dont il a sollicité l’entier bénéfice, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 483,99 € suivant décompte arrêté au 30 septembre 2025, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. ALPES ISÈRE HABITAT ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement, au vu de la reprise du paiement des loyers et du rappel CAF intervenu.

Monsieur [J] [C] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et à la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés en versant la copie du courrier qui leur a été adressé le 24 octobre 2024.

ALPES ISÈRE HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de Monsieur [J] [C] postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 1er avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 avril 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 29 septembre 2011 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, ALPES ISÈRE HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [J] [C] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2023.

Au vu de ces impayés, ALPES ISÈRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [C], le 08 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de ALPES ISÈRE HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 09 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 20 mai 2025 à la somme de 4 483,99 € Monsieur [J] [C], au paiement de laquelle Monsieur [J] [C] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [J] [C] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 09 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Et dans ce cas, ALPES ISÈRE HABITAT sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [C].

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que Monsieur [J] [C] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, et que le bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délai de paiement, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis.

Eu égard aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise du paiement des loyers courants, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et Monsieur [J] [C], tenue de payer à ALPES ISÈRE HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [C], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 09 janvier 2025 ;

CONDAMNE que Monsieur [J] [C] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT, la somme de 4 483,99 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, Monsieur [J] [C] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 30 € avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si le locataire se libère de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer à ALPES ISÈRE HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que Monsieur [J] [C] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [C] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 463 Route de Saint Jean de Bournay, SAINT JEAN, 38300 MAUBEC ;

AUTORISE ALPES ISÈRE HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

DÉBOUTE ALPES ISÈRE HABITAT, de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DÉCEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION