TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01699 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JLUP

Section 3

NL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [A] [R]

né le 09 Juillet 1957 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

Madame [Y] [P] épouse [R]

née le 12 Juillet 1959 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [S]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Patricia HABER : Greffière

DEBATS : à l’audience du 27 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 février 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 23 mars 2022, Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] ont loué à Monsieur [V] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 572,44 euros provision pour charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] ont fait délivrer à Monsieur [V] [S] un congé aux fins de vente au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour le 23 mars 2025 minuit. L’acte a été remis par dépôt à étude.

Monsieur [V] [S] ne s’est pas positionné sur l’acquisition.

Par LRAR du 25 mars 2024, Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R], par l’intermédiaire de l’agence gestionnaire AFEDIM, ont mis en demeure Monsieur [V] [S] de quitter le logement.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de :

valider le congé pour vente,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner le locataire à payer la somme au titre des loyers et charges impayés arrêtés, somme qui sera actualisé le jour de l’audience,

condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges du 24 mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit 582,73 euros par mois, somme révisable selon les modalités du contrat de bail,

condamner le locataire à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 20 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 746,30 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 1er novembre 2025. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [V] [S], comparant, reconnaît le montant de la dette et déclare ne pas avoir réglé les loyers d’octobre et novembre 2025. Il est actuellement à la recherche d’un emploi et déclare qu’il va honorer sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la validité du congé et les sommes dues

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« I- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ».

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] ont donné congé aux fins de vente à Monsieur [V] [S] au motif d’une vente du logement.

Cet acte précise toutes les mentions légales susvisées.

Il en résulte que le congé a donc été valablement délivré et qu’en conséquence, depuis le 23 mars 2025 à minuit, Monsieur [V] [S] est déchu de tout droit d’occupation du logement sans qu’il n’y ait lieu de prononcer la résiliation du bail.

Par conséquent, il convient d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [S], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est due depuis le 24 mars 2025 et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

Il convient donc de fixer cette indemnité au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 582,73 euros par mois, révisable selon les modalités du contrat de bail, et de condamner Monsieur [V] [S] à payer ladite indemnité à Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R].

Le contrat régulièrement formé fait loi entre les parties.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du code civil.

Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] produisent un décompte dont il résulte que Monsieur [V] [S] s’est abstenu de payer le loyer et que la somme due au 1er novembre 2025 s’élève à 1 746,30 euros.

En conséquence, Monsieur [V] [S] est condamné à payer à Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] la somme de 1 746,30 euros au titre de la dette locative et indemnités d’occupation.

II. Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R], Monsieur [V] [S] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé aux fins de vente délivré le 23 juillet 2024 par Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] à Monsieur [V] [S] par acte de commissaire de justice a valablement produit son effet ; que Monsieur [V] [S] est déchu de tout droit d’occupation sur les lieux loués au [Adresse 3], et ce à compter du 23 mars 2025 à minuit ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [S] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [S] à la somme de 582,73 euros ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 mars 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, ladite somme étant révisable selon les modalités du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] la somme de 1 746,30 euros au titre de la dette locative et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [A] [R] et Madame [Y] [P] épouse [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 février 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,