Jugement du : 30 Janvier 2025

N° RG n° N° RG 24/00404 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JCLS

Minute n° 25/00040

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [F]

né le 26 Mai 1981 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Sabrina GRANDHAYE, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Madame [I] [K]

née le 31 Janvier 1976 demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 22 novembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juin 2017, la SCI L’EBENISTE a donné à bail à Madame [I] [K] un local d’habitation situé [Adresse 6]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte reçu par Maître [C] [L], alors Notaire à [Localité 10] (54), Monsieur [Z] [F] est devenu propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 5] à compter du 20 août 2019 avec jouissance immédiate par la perception des loyers.

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, Monsieur [Z] [F] a, par acte de Commissaire de Justice du 30 août 2023, fait délivrer à la locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 2 230 euros – outre les frais du commandement pour un montant de 135,36 euros – et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte du 8 avril 2024, Monsieur [Z] [F] a fait assigner Madame [I] [K] devant la présente juridiction pour :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’habitation délivré à Madame [I] [K] en date du 30 août 2023 pour le logement sis [Adresse 3] resté infructueux :- Prononcer la résiliation du bail en raison des manquements graves de Madame [I] [K],En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [K] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique s’il échet, à l’expiration du délai de deux mois prévus aux articles 62 de la loi du 6 juillet 1989 et L613-3 du code de la construction et de l’habitation,-condamner Madame [I] [K] à lui régler la somme de 3 280 euros au titre des arriérés de loyers du logement, décompte arrêté provisoirement au 28 février 2024, et ce avec intérêts à compter de la décision à venir,-condamner Madame [I] [K] à lui régler la somme de 550 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux, déduction faite éventuellement des versements réalisés directement par la CAF au titre des APL,-ordonner la capitalisation des intérêts selon les modalités de l’article 1154 du Code civil,-condamner Madame [I] [K] à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et notamment les frais d’huissier,-rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.L’affaire a été appelée à l’audience du 22 novembre 2024 lors de laquelle Monsieur [Z] [F], représenté par son conseil, a soutenu oralement ses demandes et actualisé sa dette locative à 6 377 euros, la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ayant suspendu ses paiements.

Il a été donné lecture du rapport social établi dans le cadre de la procédure d’expulsion.

Il en ressort que Madame [I] [K] vit seule avec trois enfants âgés de 21 ans, 15 ans et 12 ans, son aînée percevant une allocation chômage et contribuant aux charges à hauteur de 100 euros par mois. Elle n’a pas su expliquer les raisons des impayés de loyers, étant au chômage et en recherche d’un emploi. Madame [K] ne s’est pas présentée aux derniers rendez-vous qui lui ont été proposés pour faire le point sur sa situation financière et la reprise du paiement du loyer.

Madame [I] [K], valablement citée par acte de Commissaire de Justice remis à sa personne, n’était ni présente, ni représentée à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au présent litige, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. La demande sera donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

L’article 7 g de la loi précitée dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 6 juin 2017, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges ou du dépôt de garantie ainsi qu’à défaut de souscription d’assurance par le locataire et respectivement deux mois ou un mois après délivrance d’un commandement de payer ou de justifier d’une assurance.

Par acte délivré le 30 août 2023, Monsieur [Z] [F] a fait commandement à Madame [I] [K] de payer la somme de 2 230 euros et de justifier d’une assurance locative et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

Par ailleurs, Madame [I] [K] n’a pas produit de justificatif d’assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’aménager la clause résolutoire contenue dans le bail, dont les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 2 octobre 2023 à 24 h 00, conformément à l’article 642 du Code de procédure civile, le 30 septembre 2023 étant un samedi.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Madame [I] [K] d’évacuer sans délai le logement qu’elle occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [I] [K] occupant le logement sans droit ni titre, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 550 euros.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l’article 1353 du Code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.

Monsieur [Z] [F] sollicite la condamnation de Madame [I] [K] à lui verser une somme de 6 377 euros correspondant à l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Il verse aux débats le contrat de bail ainsi que le commandement de payer visant la somme en principal de 2 230 euros. Madame [I] [K] n’était ni présente, ni représentée à l’audience et n’a pas justifié du règlement de ses loyers.

Dans ces conditions, elle sera condamnée à payer la somme de 6 377 euros à Monsieur [Z] [F] au titre des loyers et des indemnités d’occupation, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [K], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 août 2023 et de l’assignation.

Madame [I] [K] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable les demandes formées par Monsieur [Z] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juin 2017 entre la SCI L’EBENISTE, d’une part, et Madame [I] [K], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à CIREY-SUR-VEZOUZE (54480) sont réunies à la date du 3 octobre 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, Monsieur [Z] [F], nouveau propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 11], pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 6 377 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Monsieur [Z] [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er décembre 2024, soit la somme de 550 euros ;

CONDAMNE Madame [I] [K] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 août 2023 et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Monsieur [Z] [F] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION