TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00014 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJWC

Minute N° :

Date : 18 Novembre 2024

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 12] – Réalisation d’un programme de construction de logements

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

et

Monsieur [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentés par Maître Louis VERMOT, de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire P 399

En présence de Mesdames Nathalie TROÏLO et Anne FEUILLERAT, commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

FAITS ET PROCÉDURE :

Par mémoire de l’autorité expropriante visé par le greffe le 26 février 2024 notifié à l’exproprié par lettre recommandée avec avis de réception le 22 février 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l’indemnité principale due à M. [X] [M] au titre de la préemption de l’immeuble sis [Adresse 2] à Bagneux, sur la parcelle de 604 m² cadastrée section AC n°[Cadastre 5] à la somme totale de 713 000 € en valeur libre (785 000 € toutes commmissions comprises).

Par ordonnance du 5 juillet 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 4 septembre 2024 à 10h20 et le 14 octobre 2024 à 9h30.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence de l’expropriante, du commissaire du gouvernement et de l’exproprié le 4 septembre 2024 .

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 28 août 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 725 000 €. Le Commissaire du gouvernement a produit des conclusions récapitulatives visées par le greffe le 17 septembre 2024 et retenu une indemnité de dépossession totale de 884 300 € après transport.

Par mémoire récapitulatif de l’autorité expropriante visé par le greffe le 27 septembre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à la somme totale de 524 900 € (597 000 € toutes commmissions comprises).

Aux termes de son mémoire récapitulatif visé par le greffe le 14 octobre 2024, M. [X] [M] et Mme [U] [Y] épouse [M] sollicitent de fixer le montant de l’indemnité à la somme de 1 200 000 € outre 72 000 € de frais d’agence ainsi qu’une indemnité de procédure de 3 000 €.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 octobre 2024 conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

Les articles L.142-5 et L.213-4 du code de l’urbanisme, disposent, dans leur premier alinéa, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition d’un bien préempté est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 2ème alinéa, du code de l’urbanisme.

Le prix du bien est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 à L.322-12 et R.322-2 à R.322-46 du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

Enfin, le juge n’est pas lié par l’offre de la déclaration d’intention d’aliéner, devenue caduque par la procédure de préemption.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 12] est le 27 septembre 2016 et la date du dernier document opposable aux tiers est le 7 décembre 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 7 décembre 2021.

A cette date, le bien était situé en zone UT, sous secteur Uta du PLU de la commune de [Localité 12].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la date à retenir pour déterminer la consistance du bien est celle de la présente décision.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté sera évalué comme étant libre d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d’effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien se situe au numéro [Adresse 1], dans un quartier résidentiel comportant un centre commercial à environ 400 m ainsi que des espaces verts à proximité, notamment la coulée verte. En termes de transports en commun, le bien est à 10 à 20 minutes des lignes 4 et 13 du métro et bénéficie de plusieurs lignes de bus. Il est à noter que la station [Localité 14], faisant partie du [Localité 15] [Localité 17] Express ouvrira bientôt.

La rue où se trouve le bien est calme, peu passante et bien aménagée. La parcelle donne sur la rue par deux voies d’accès, pour piéton et véhicule.

II/ Extérieur

Le bien est dans un bon état d’entretien général. Il y a une allée en dur vers le sous-sol à droite, flanquée d’un espace jardin composé d’arbres et de haies protégeant du vis-à-vis à gauche. La maison est sur 4 plans et comporte des demi-niveaux. La façade et le toit sont en bon état, il n’y a pas d’atteinte structurelle. Il y a une voie d’accès à l’arrière de la parcelle par la gauche, via le jardin. Il y a une terrasse à l’avant et l’arrière de la maison, l’accès étant possible par une baie vitrée. L’espace jardin à l’arrière est bien entretenu et ne souffre pas de vis-à-vis, la végétation étant haute des trois côtés.

III/ Intérieur

L’entrée principale donne sur un grand vestibule. Il y a un escalier menant au niveau inférieur et un autre au niveau supérieur. A gauche se trouve un salon disposant d’une cheminée fonctionnelle. Le salon donne sur la terrasse à l’avant de la maison. On constate des traces de peinture craquelée sur les murs. D’après le propriétaire, la maison date de 1980 et a été rénovée en 2003. L’étage d’en dessous abrite une cuisine-salle à manger équipée ainsi qu’un poêle, dans un bon état global. Ce niveau comporte un couloir côté jardin, une buanderie faisant office d’espace de stockage et des toilettes sur le côté, avec un lavabo, le tout en très bon état. A droite se trouve le garage. Ce dernier est grand car il peut accueillir un véhicule et trois motos. Nous remontons l’escalier vers l’entrée principale. Sous l’escalier menant au premier étage se niche un espace de stockage d’environ 80 cm de hauteur. Nous empruntons l’escalier pour accéder au premier étage.

Le palier dessert six pièces. A gauche se trouve une suite de chambres côté jardin et côté rue. Il y a un espace de rangement en état brut, une salle de bain et des toilettes.

Ensuite, un espace buanderie/dressing, une pièce faisant office de chambre/bureau côté jardin avec une fenêtre et un Velux. Ensuite, il y a des toilettes indépendantes, une salle de bain avec baignoire et enfin une chambre côté rue disposant d’un grand Velux et une fenêtre latérale. Le couloir dispose aussi d’une trappe d’accès au grenier. Il comprend une isolation visible, bénéficie de l’électricité et sert d’espace de stockage, notamment sur les étagères aménagées.

Un escalier mène à un étage supplémentaire. Le palier est éclairé par un grand Velux.

Il dessert une grande chambre haute de plafond avec une grande fenêtre côté rue. L’ensemble de la menuiserie est en très bon état.

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode dite par comparaison.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La méthode par comparaison, pertinente pour l’estimation du bien préempté, sera ainsi retenue.

Sur la surface

Si les biens d’habitation individuelle sont usuellement valorisés sur la base de la surface habitable définie à l’article R.156-1 du code de la construction et de l’habitation, le recours à d’autres unités de mesure peut également être retenu.

En l’espèce, les parties s’accordent en faveur de la surface développée pondérée hors d’oeuvre (SDPHO) mais s’opposent sur la surface totale pondérée à retenir.

L’exproprié allègue ainsi que l’autorité expropriante applique de manière infondée une pondération de 0,90 à l’étage.

Néanmoins, ainsi que le soutient à juste titre l’établissement public foncier d’Île-de-France, il résulte du certificat établi le 3 septembre 2024 par la société de géomètres AS CONSEILS mandatée par l’exproprié que la surface habitable du rez de chaussée et des étages s’élève à 131,4 m². Dès lors, la SDPHO totale retenue sera de :

— RDC + étage : 131,4 m²

— garage : 22,5m² x 0,50 = 11,25 m²

— grenier : 12,2 m² x 0,25 = 3,05 m²

Soit 145,7m², arrondis à 146m².

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l’article R.311-23 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

En l’espèce, l’établissement public foncier d’Île-de-France retient une moyenne de 3 620 € /m², M. et Mme [M] proposent une valeur unitaire de 5 262 € /m² et Mme le Commissaire du gouvernement de 5 892 € /m².

L’établissement public foncier d’Île-de-France verse aux débats cinq termes de comparaison :

M. Et Mme [M] reprennent les termes 1 à 3 et 5 de l’expropriant et y ajoute 3 estimations :

1

2

3

5

6

7

8

Mme le Commissaire du gouvernement verse quatre termes de comparaison :

1 – cession du 19 juillet 2023 (922P02/2024P13846) portant sur une maison en R+1 sis [Adresse 6]

Surface utile brute : 96m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 650 000 €

Prix unitaire : 6 770 € /m2

2 – cession du 15 février 2024 (9224P02/202P03812) portant sur une maison édifiée en R+1 sur sous-sol sis [Adresse 8] [Localité 12]

Surface utile brute : 192m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 1 095 000 €

Prix unitaire : 5 703 € /m2 €

3 – cession du 14 juillet 2024 (9224P02/2024P09310) portant sur une maison édifiée en R+2 avec sous-sol sis [Adresse 7] à [Localité 12]

Surface utile brute : 120m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 598 000 €

Prix unitaire : 4 963 € /m2

4 – cession du 31 mars 2023 (9224P02/2023P06840) portant sur une maison édifiée sur sous-sol sis [Adresse 4] à [Localité 12]

Surface utile brute : 119m2

Situation locative : libre

Prix de vente : 730 000 €

Prix unitaire : 6 134 € /m2

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer le prix du bien immobilier appartenant à M. et Mme [M].

Sur le bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté est très bien situé dans la commune, à proximité de tous les commerces, dans un secteur résidentiel et calme bénéficant de transports en commun.

Il dispose d’une belle organisation intérieure et extérieure et de beaux volumes.

Il est en très bon état d’entretien general tant extérieur qu’intérieur.

Le bien présente les atouts suivants :

—  5 pièces principales à vivre,

— de nombreux espaces de rangement,

—  3 toilettes et 3 salles d’eau,

— un jardin devant et derrière le bâti (avec une vegetation haute et sans vis à vis à l’arrière),

— des places de stationnement intérieures et extérieures, un terrain de 604m².

Sur les comparables

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants

L’exproprié ayant régularisé un mémoire récapitulatif visé par le greffe le 14 octobre 2024 comportant des références conformes, le moyen de l’autorité expropriante tiré de l’absence de référence de publication des actes de vente listés des termes de comparaison produits par l’exproprié est dès lors inopérant.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intraséquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Aussi, les termes de référence 1 à 4 de Mme le Commissaire du gouvernement, dont les surfaces sont exprimées uniquement en surfaces utiles, situées en dehors de la zone UT, notamment voisines d’immeubles (termes de comparaison n°1, 3 et 4) ou avec vis à vis sur un garage automobile (terme n°2) ne seront pas considérés comme comparables.

Les termes 1 à 3 de l’établissement public foncier d’Île-de-France et de M. et Mme [M] seront également écartés au regard du caractère mitoyen du pavillon pour le premier, de la surface de terrain de 154m²et de sa situation en dehors de la zone UT sur un axe de circulation passant pour le second et pour sa situation en zone [Localité 18] pour le dernier.

L’estimation n°4 de l’autorité expropriante, situé en zone [Localité 18], en angle d’un carrefour de circulation ne sera pas davantage retenu.

Le terme 5 produit par l’établissement public foncier d’Île-de-France et M. et Mme [M] sera également exclu en raison du vis à vis en fonds de parcelle avec le centre technique municipal.

Parmi les termes de comparaison, les cessions suivantes seront retenues :

— terme 6 : SDPHO 231 m², 5 411€ /m², maison en R+1 et combles sur sous sol, 774 m²

— terme 7: SDPHO 179 m², 7 378€ /m², maison en R+combles sur sous sol, 425m²

— terme 8 : SDPHO 205 m², 6 829€ /m², maison en R+combles sur sous sol, 469m².

Le ratio unitaire retenu correpondra ainsi à la fourchette haute de 7 378 €/m² afin de tenir compte de la surface de terrain supérieure et du très bon état général d’entretien tant de l’intérieur que de l’extérieur du bien préempté.

Le calcul du prix s’effectue comme suivant : 146 m² x 7 378 € /m² = 1 077 188 € .

Il n’y a pas lieu de faire droit à une indemnisation complémentaire au regard de la surface différentielle de terrain qui n’est pas significative au regard de la fourchette haute du ratio unitaire retenu.

Le moyen tiré de la méthode dite “promoteur” est inopérant en présence d’un accord des parties en faveur de la méthode comparative.

Enfin, l’acte de vente conclu avec la SAS CKMK ayant donné lieu à la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire des vendeurs à la commune de [Localité 12] le 30 novembre 2023, prévoyant une commission d’agence de 72 000 € à la charge de l’acquéreur, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge de l’établissement public foncier d’Île-de-France par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

L’équité commande d’allouer à M. Et Mme [M] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à la somme de 1 077 188 €,outre 72 000 € de commission d’agence, soit à la somme totale de 1 149 188 €, le prix d’acquisition par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France du bien immobilier appartenant à M. [X] [M] et à Mme [U] [Y] épouse [M] situé [Adresse 3] à [Localité 13] sur la parcelle cadastrée Section AC n°[Cadastre 5] d’une contenance de 604 m² ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à M. [X] [M] et à Mme [U] [Y] épouse [M] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens sont à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France.

Fait à [Localité 16], le 18 Novembre 2024

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXPROPRIATION,