TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Septembre 2024

N°R.G. : 23/02190

N° Portalis DB3R-W-B7H-YXEZ

N° minute :

S.C.I. CLEMENT IMMO

c/

S.A.R.L. BB LALUPA

DEMANDERESSE

Société civile immobilière CLEMENT IMMO

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Céline DILMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R210

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BB LALUPA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître François DEVEDJIAN de la SELAS GINESTIE MAGELLAN PALEY-VINCENT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R138

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers: Esrah FERNANDO, lors de l’audience des débats et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 avril 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 17 juin 2024, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2022, la société CLEMENT IMMO a donné à bail commercial à la société BB LALUPA un local commercial sis [Adresse 3] pour une durée de 9 années et moyennant un loyer mensuel indexé de 7.726,45 euros hors taxes hors charges payable mensuellement d’avance le 1er jour de chaque mois.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 juin 2023, la société CLEMENT IMMO a fait signifier à la société BB LALUPA un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 18.201, 25 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er juin 2023.

Par acte en date du 13 septembre 2023, la société CLEMENT IMMO a fait délivrer une assignation en référé à la société BB LALUPA devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 juillet 2023,

— ordonner l’expulsion du défendeur au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique sans délai,

— condamner la société BB LALUPA à lui payer la somme de 24.968,56 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal majoré de cinq points ayant couru à compter de la présente assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société BB LALUPA à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle de 10.604,99 euros à compter du 7 juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— autoriser la société CLEMENT IMMO à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 23.179,35 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur,

— condamner la société BB LALUPA à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BB LALUPA aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 avril 2024.

A l’audience, la société CLEMENT IMMO a maintenu l’intégralité de ses demandes sauf celle en paiement d’une provision au titre des arriérés de loyers et de charges, puisque qu’ils ont été acquittés en décembre 2023 ; toutefois elle maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. Elle conteste toute mauvaise foi dans la mise en œuvre de cette clause et ne pas avoir connaissance d’une procédure collective du débiteur.

La société BB LALUPA soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite le débouté et 5000 euros d’indemnité de procédure.

Elle fait valoir la mauvaise foi de la demanderesse dans la mise en œuvre de la clause résolutoire puisqu’elles avaient entamé un processus de conciliation et que les négociations se poursuivaient dans le cadre d’un mandat ad hoc. Elle affirme que l’intégralité des loyers et charges a été payée malgré un certain retard de sorte que la présente instance n’a plus d’objet, et que toutes les quittances de loyers ne lui ont pas été délivrées.

Sur demande du juge, la demanderesse produit par note en délibéré un décompte des sommes dues et réglées par la société BB LALUPA. La société BB LALUPA produit une note en délibéré en réponse, par laquelle notamment elle conteste toute demande en paiement de facture postérieure à juillet 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

• le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

• le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

• la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Le preneur peut contester l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en démontrant la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte.

En l’espèce,

la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. La clause résolutoire mentionnée dans le bail prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit donc tous ses effets.

Le commandement est valable et régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués également adresse du siège social, et il reproduit la clause résolutoire.

Néanmoins, si la somme de 18 201,25 euros réclamée, est détaillée, il n’est annexé aucun décompte locatif présentant les débits et crédits et permettant de vérifier la créance du bailleur au moment de la délivrance du commandement, ce qui ne mettait pas le preneur en mesure de faire la critique de la somme réclamée.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les effets du commandement de payer du 6 juin 2023.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion, indemnité d’occupation et conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

La société CLEMENT IMMO a indiqué à l’audience que la dette en principal avait été réglée en décembre 2023, et ne maintient à l’audience que sa demande d’intérêts de retard majorés, au taux d’intérêt légal majoré de 5 points.

Si le bail prévoit une majoration de cinq points du taux d’intérêts en cas de retard de paiement, cette demande s’analyse en une clause pénale susceptible d’ être modifiée ou réduite par le juge du fond de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande qui ne présente pas de caractère incontestable.

En conséquence, il convient de condamner la société BB LALUPA à payer seulement à la société CLEMENT IMMO les intérêts au taux légal sur la somme de 24.968,56 euros à compter de l’assignation du 13 septembre 2023 jusqu’au paiement effectif de ladite somme en décembre 2023.

Il n’y a pas lieu à ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société BB LALUPA qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société BB LALUPA à payer à la société CLEMENT IMMO la somme de 2 500 euros sur ce fondement.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile, dispose : « A défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. »

Dans l’intérêt des parties et au vu de la nature du litige il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information/invitation à médiation. A l’issue du rendez-vous, les parties pourront démarrer une médiation conventionnelle dans le but de trouver des solutions rapides au litige. Il sera donc fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur.

PAR CES MOTIFS

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

Constatons que la demanderesse abandonne sa demande principale en paiement d’une provision pour arriéré locatif arrêté au 6 juillet 2023,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative au paiement des intérêts de retard majorés,

Condamnons la société BB LALUPA à payer à la société CLEMENT IMMO les intérêts au taux légal sur la somme de 24.968,56 euros à compter de l’assignation du 13 septembre 2023 jusqu’au paiement effectif de ladite somme,

Disons n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamnons la société BB LALUPA aux entiers dépens,

Condamnons la société BB LALUPA à payer à la société CLEMENT IMMO la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

Statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

Donnons injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information/invitation à médiation :

Monsieur [M] [V]

Médiateur près la cour d’appel de Paris

[Courriel 5] Tel : [XXXXXXXX01]

au plus tard dans les 60 jours

Invitons chaque partie à prendre contact immédiatement par mail avec le médiateur, à lui envoyer la présente ordonnance et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, accompagnée de son conseil,

Rappelons que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit et peut se faire par visio-conférence,

Rappelons que les parties peuvent choisir de démarrer une médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et s. du code de procédure civile) pendant ou à l’issue du rendez-vous,

Disons qu’ à l’expiration de la date limite pour rencontrer le médiateur, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation ou s’abstiendrait de répondre au médiateur, celui-ci cessera ses opérations sans défraiement,

Rappelons que la juridiction est dessaisie.

FAIT À NANTERRE, le 16 Septembre 2024.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT.