TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

02 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 23/03873 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YKPQ

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “LE CLOS COLOMBINE” sise 23-25 rue Marcel Binet 92270 BOIS-COLOMBES représenté par son syndic :

C/

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ISAPHIE

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “LE CLOS COLOMBINE” sise 23-25 rue Marcel Binet 92270 BOIS-COLOMBES représenté par son syndic :

Cabinet JOURDAN

41 avenue André Morizet

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K49

DEFENDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ISAPHIE

6, rue Auguste Renoir Buisson

92250 LA GARENNE-COLOMBES

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mai 2024 en audience publique devant :

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magisytrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 septembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier composant la Résidence Le Clos Colombine sise 23-25, rue Marcel Binet à COLOMBES (92270) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI ISAPHIE dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de cette résidence représenté par son syndic, le cabinet JOURDAN, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 24 avril 2024 aux fins essentiellement d’obtenir paiement de la somme de 10.166,08 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2023 augmentée des intérêts aux taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, de la somme de 219,11 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires et de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des « conclusions d’actualisation » de sa créance signifiées le 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER la SCI ISAPHIE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CLOS COLOMBINE Sise 23-25, rue Marcel Binet -92270 BOIS COLOMBES, les sommes suivantes:

—  11.612,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 janvier 2024 (Appels du 1er janvier 2024 " Appel 01.01.2024-31.01.2024 + Appel cotisation fonds travaux " inclus Après répartition 2022- Avant répartition 2023), avec intérêts aux taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  219,11 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

—  2.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.000,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER la SCI ISAPHIE aux entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer si ces derniers ne sont pas retenus au titre des frais ;

DIRE ET JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SCI ISAPHIE, assignée par acte remis à son gérant, et à laquelle le commissaire de justice instrumentaire indique avoir adressé la lette prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat, y compris après la signification des « conclusions d’actualisation » des demandes du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions d’actualisation précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 11.612,86 euros au titre des charges arrêtées au 25 janvier 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Il fonde sa demande sur les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande de paiement des charges, le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, verse notamment les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— une mise en demeure adressée par le syndic en date du 17 novembre 2022 (avis de réception non produit),

— un commandement de payer signifié le 2 janvier 2023 tendant à obtenir paiement de la somme de 7.066,92 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 10 septembre 2021, 24 mai 2022 et 31 mai 2023 qui ont approuvé les comptes des exercices 2020 à 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 à 2024, et les attestations de non recours afférentes.

Il ressort de la matrice cadastrale produite que la SCI ISAPHIE est propriétaire des lots n°10, 50 et 74 de l’état descriptif de division.

Il résulte de l’analyse du décompte des charges inséré dans les « conclusions d’actualisation », que la demande de paiement formée au titre des charges est également fondée à hauteur de 11.612,86 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2024, régularisation de charges 2022 et appels de charges et de fonds travaux du 1er janvier 2024 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées et déduction faite des crédits portés au compte de la défenderesse sur cette période.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du syndicat des copropriétaires ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges dont le paiement est réclamé, qui ont pour partie été appelées après la délivrance de l’assignation. De plus, il ne s’explique pas sur l’imputation des paiements opérés par la défenderesse en cours d’instance.

Aussi, les intérêts de retard courront à compter du 30 janvier 2024, date de signification des conclusions d’actualisation des demandes du syndicat des copropriétaires, qui valent mise en demeure et portent sur l’intégralité des charges réclamées.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la SCI ISAPHIE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.612,86 euros au titre des charges appelées pour la période du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2024, régularisation de charges 2022 et appels de charges et fonds travaux du 1er janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 219,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il fonde sa demande sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires qui supporte la charge de la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile, communique les éléments suivants :

— une mise en demeure du syndic en date du 17 novembre 2022 dont l’avis de réception n’est pas produit,

— un commandement de payer signifié le 2 janvier 2023 tendant à obtenir paiement de la somme de 7.066,92 euros, mentionnant le coût des frais d’huissier,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais relatifs à la mise en demeure du syndic en date du 17 novembre 2022, dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant de 165,11 euros au titre des frais répondant aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant au coût du commandement de payer signifié le 2 janvier 2023.

En conséquence, la SCI ISAPHIE sera condamnée au paiement de la somme de 165,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande, celui-ci devra recréditer la somme de 54 euros sur le compte de la défenderesse.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que la carence de la SCI ISAPHIE dans le paiement des charges indispensables au fonctionnement de la copropriété a causé des problèmes de trésorerie au syndicat des copropriétaires qui est tenu de régler ses fournisseurs.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI ISAPHIE dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI ISAPHIE sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La SCI ISAPHIE, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer signifié le 2 janvier 2023 qui a été examiné au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI ISAPHIE sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI ISAPHIE à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Clos Colombine sise 23-25, rue Marcel Binet à COLOMBES (92270), représenté par son syndic :

— la somme de 11.612,86 euros au titre des charges de copropriété appelées pour la période du 1er octobre 2020 au 1er janvier 2024, régularisation de charges 2022 et appels de charges et fonds travaux du 1er janvier 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024,

— la somme de 165,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que la somme non retenue au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (54 euros) doit être recréditée sur le compte de la SCI ISAPHIE,

CONDAMNE la SCI ISAPHIE au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer signifié le 2 janvier 2023,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,