COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[H], [J] c/ [N]

MINUTE N°

DU 06 Mai 2025

N° RG 24/03576 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6GN

Grosse délivrée

à M^e CHARAZAC Marie-Pierre

Copie délivrée

à M^e ALIMOUSSA Noreddine

le

DEMANDEURS:

Madame [U] [H] épouse [J]

[Adresse 15]

[Adresse 9]

[Localité 4] ITALIE

représentée par M^e CHARAZAC Marie-Pierre, avocat au barreau de NICE

Monsieur [S],[M],[W] [J]

[Adresse 14]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représenté par M^e CHARAZAC Marie-Pierre, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [D] [N]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e ALIMOUSSA Noreddine, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J], représentés par l’agence RIVIERA ANGELS IMMOBILIER, ont donné à bail d’habitation meublée à Madame [D] [N] selon acte sous seing privé du 03 janvier 2008, à effet au 1er février 2008 pour une durée d’un an, un appartement type F2 sis à [Adresse 13] moyennant un loyer révisable de 720,00 euros par mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail a été délivré à la requête des bailleurs à Madame [D] [N] par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 pour un arriéré locatif principal de 6883,13 euros arrêté au 1er juillet 2024 et le coût de l’acte pour 165,09 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de leurs demandes originaires, Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] ont fait assigner Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 23 janvier 2025 à 15 heures aux fins notamment de constater la résiliation du bail meublé conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire en date du 30 août 2024 et statuer sur ses conséquences.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 11 mars 2025 à 14 heures,

Aux termes de leurs dernières écritures déposées à cette audience, Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] demandent, au visa des articles 1103 et 1714 et suivants du code civil, de :

— constater la résiliation du bail en date du 30 août 2024 en application du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [N] ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux qu’elle occupe sis à [Adresse 11], avec si nécessaire le concours de la [Localité 7] Publique,

— condamner Madame [N] à leur verser la somme de 12 953,53 euros arrêtée au 28 février 2025,

— la condamner en outre à leur régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 841,20 euros à compter du 1er septembre 2024 et ce jusqu’au jour de son départ effectif et délaissement des lieux,

— condamner Madame [N] au paiement des frais éventuels de déménagement et garde-meubles,

— condamner Madame [N] au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 30 juillet 2024,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [D] [N] a pris des conclusions en défense à la dernière audience et sollicite en réponse en application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, à titre principal de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, lui octroyer un délai de 12 mois pour libérer les lieux, écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 11 mars 2025, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] indiquent s’opposer aux délais de paiement.

Le délibéré fixé au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité de l’action

En vertu des dispositions de l’ article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes physiques démontrent avoir dénoncé l’assignation du 02 septembre 2024 en résiliation de bail meublé pour impayés locatifs et expulsion de la locataire à la Préfecture des Alpes Maritimes en date du 03 septembre 2024 au moins deux mois avant l’audience du 23 janvier 2025.

Ils justifient en outre avoir pour information signalé à la CCAPEX le 05 août 2024 le commandement de payer du 30 juillet 2024.

Leur action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation meublée

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi,

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et celles de l’article 24 I de ladite loi tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 prévoient que la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut produire ses effets que six semaines (au lieu de deux mois) après un commandement de payer resté infructueux.

Ces dispositions s’appliquent aux baux meublés dont les clauses résolutoires stipuleraient un délai d’un mois.

Le bail meublé liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit au paragraphe 2.5 qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux pour notamment défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes.

Il a été signé le 03 janvier 2008 à effet au 1er février 2008 pour une année, et a donc été renouvelé par tacite reconduction à chaque terme et le 1er février 2024, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le 29 juillet 2023.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application de la clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [D] [N] en date du 30 juillet 2024 pour un arriéré locatif dû au mois de juillet 2024 inclus de 6 883,13 euros selon décompte joint à l’acte et le coût de l’acte pour 165,09 euros.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail meublé à effet au 10 septembre 2024, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la condamner à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle, révisable annuellement d’un montant de 841,20 euros égal à celui du dernier loyer appelé à compter du 11 septembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs.

Le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [D] [N] prendra en charge si nécessaire les frais de déménagement de son mobilier et de ses affaires personnelles.

Sur la demande en suppression du délai de deux mois pour expulser

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En considération de la mauvaise foi de la locataire qui n’a plus payé une seule échéance de loyer depuis le 18 décembre 2023, le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion sera supprimé en application de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

En application de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] versent aux débats au soutien de leur demande en paiement de la somme de 12 953,53 euros à l’égard de leur locataire, le bail meublé, le commandement de payer et divers relevés de compte locatif émis au nom de Madame [D] [N] dont celui arrêté au mois de février 2025.

Il résulte en effet du dernier décompte locatif produit par les bailleurs, non contesté et non contestable, établi le 28 février 2025, que la locataire, Madame [D] [N] reste devoir la somme de 12 953,53 euros arrêtée au mois de février 2025 inclus à Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J].

La dette locative de la locataire s’élève donc bien à 12 953,53 euros dont le paiement est légitimement réclamé par les demandeurs, bailleurs.

Il convient en conséquence de condamner Madame [D] [N] à payer aux bailleurs cette somme de 12 953,53 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 6 883,13 euros et pour le surplus de la somme à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Madame [D] [N] sollicite, à titre principal, des délais de règlement de sa dette locative sur 24 mois auxquels les bailleurs s’opposent.

Il ressort de l’examen de l’historique du compte locatif de Madame [D] [N] que la locataire n’a plus honoré le paiement de son loyer depuis le 18 décembre 2023, soit depuis plus d’un an au jour de l’audience.

En outre, si elle fournit un certificat médical relatif à son état de santé, daté du 16 novembre 2023, elle ne justifie pas du montant de ses revenus mensuels, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa capacité financière au regard de l’importance de sa dette locative (12953,53 euros).

Madame [D] [N] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de sa dette locative.

Sur la demande en délais pour libérer les lieux

Madame [D] [N] demande à titre subsidiaire de lui accorder un délai de 12 mois pour libérer les lieux auquel Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] s’opposent également.

En vertu des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, entre trois mois minimum et trois ans maximum, aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [D] [N] qui a connaissance que le bail meublé la liant à ses bailleurs sera résilié en vertu de l’acquisition de la clause résolutoire ne démontre pas avoir fait diligence en vue de rechercher d’autres solutions de relogement auprès des bailleurs sociaux ou privés pour tenter d’obtenir l’attribution d’un logement dont le montant du loyer serait moins élevé.

De plus compte tenu du montant élevé de son arriéré locatif (12 953,53 euros) et de l’absence d’efforts en vue de réaliser des règlements même partiels sur la période de janvier 2024 à février 2025, il y a lieu de ne pas accorder à Madame [D] [N] de délais pour quitter les lieux loués sachant qu’elle a déjà bénéficié d’un délai suffisamment long à compter du mois d’août 2024 jusqu’à aujourd’hui pour se reloger même auprès de sa famille.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Madame [D] [N], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 et sera condamnée à payer à Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code civil, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter cette disposition légale.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Dit l’action de Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] recevable,

Constate la résiliation du bail meublé en date du 03 janvier 2008 à effet au 10 septembre 2024,

Ordonne l’expulsion de Madame [D] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

Dit qu’à défaut de départ volontaire de la locataire ou celui de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux sis à [Adresse 12] avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Condamne Madame [D] [N] à payer à Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] une indemnité d’occupation révisable mensuelle d’un montant égal au dernier loyer appelé, soit 841,20 euros par mois à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, par la remise des clés aux bailleurs et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Dit que le délai de deux mois pour procéder à l’expulsion de la locataire sera supprimé en vertu de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution et que Madame [D] [N] prendra en charge si nécessaire les frais de déménagement de son mobilier et de ses affaires personnelles.

Condamne Madame [D] [N] à payer à Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] la somme de 12 953,53 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juillet 2024 sur la somme de 6 883,13 euros et pour le surplus de la somme à compter de l’assignation,

Déboute Madame [D] [N] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement et en délais pour libérer les lieux loués,

Condamne Madame [D] [N] à payer à Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute Madame [U] [J] née [H] et Monsieur [S] [J] du surplus de leurs demandes,

Condamne Madame [D] [N] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,