TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00013 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZC5L

AFFAIRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ Immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic, le Cabinet GRATADE dont le siège est situé au [Adresse 4] pris en la personne de ses représentants légaux.

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONASABLE DU PÔLE DE RECOUVREMENT (PRS) DES HAUTS DE SEINE,

C/

[S] [I]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Marie- Christine YATIM, Greffier, présente, lors des débats et de Jessica ALBERT, Greffier, présente lors du prononcé.

CREANCIER POURSUIVANT :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ Immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic, le Cabinet GRATADE dont le siège est situé au [Adresse 4] pris en la personne de ses représentants légaux.

représenté par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782

CRÉANCIER INSCRIT :

LE COMPTABLE PUBLIC RESPONASABLE DU PÔLE DE RECOUVREMENT (PRS) DES HAUTS DE SEINE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Florence FRICAUDET de la SARL FRICAUDET LARROUMET SALOMONI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 706

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [I]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 12] – TUNISIE (99)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 10 Octobre 2024 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

FAITS ET PROCEDURE

Suivant commandement délivré le 30 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [S] [I], situés à [Adresse 11], cadastré section S numéro [Cadastre 5], en l’espèce le lot 8 de l’état descriptif de division, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Ce commandement a été publié le 8 décembre 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 13] 3 volume 2023 S numéro 104.

Le procès-verbal de description des lieux a été réalisé le 19 janvier 2024.

Par acte du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10], créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [S] [I], à comparaître devant le juge de l’exécution à l’audience du 28 mars 2024.

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 8 février 2024.

Par acte en date du 4 avril 2024, le Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé PRS des Hauts-de-Seine, créancier inscrit, a déclaré une créance s’élevant à la somme de 16.508,06 euros.

Par déclaration de créance déposée le 4 avril 2024 au greffe du juge de l’exécution, le Comptable public du Pôle de Recouvrement des Hauts de Seine est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 16.508,06 euros.

Après deux renvois nécessaires pour permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10], représenté par son conseil sollicite du juge de l’exécution de déterminer les modalités de poursuite, indiquant ne pas être opposé à la vente amiable de l’immeuble et sollicite que le prix plancher soit fixé à la somme de 275.000 euros. A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la vente amiable ne pouvait être constatée à l’audience de rappel, le créancier poursuivant sollicite que la vente forcée du bien soit ordonnée avec une mise à prix de 42.000 euros, que le montant de sa créance soit fixé à la somme de 21.117,85 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 15 novembre 2023.

Le Comptable public responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé PRS des Hauts-de-Seine, représenté par son conseil sollicite, à titre principal, que le juge de l’exécution se déclare incompétent pour statuer sur la contestation de sa créance par Monsieur [I] et que sa demande soit en conséquence déclarée irrecevable. A titre subsidiaire, il sollicite que l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées par Monsieur [I] soit rejetées et, qu’en tout état de cause, Monsieur [I] soit condamné à payer au Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé PRS des Hauts-de-Seine la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I], représenté par son conseil, demande à être autorisé à vendre son bien immobilier à l’amiable, à un prix plancher de 250.000 euros. A titre subsidiaire, en cas de vente forcée du bien, il sollicite que la mise à prix du bien soit fixée à la somme de 100.000 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” qui ne constituent pas des prétentions auxquelles le juge doit répondre, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais correspondent à des moyens.

L’article L.311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur la régularité de la procédure de saisie immobilière

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement de la huitième chambre du tribunal judiciaire de NANTERRE, en date du 26 septembre 2022, ayant condamné Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à LA GARENNE COLOMBES (92250), les sommes suivantes :

—  9.166,14 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 juillet 2021,

—  6.971,88 euros au titre des frais de recouvrement,

—  910 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sommes allouées au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement ont été assorties des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2020 sur la somme de 11.876,64 euros, du 21 juillet 2020, sur la somme de 11.900,71 euros et à compter du 15 septembre 2021 sur la somme de 16.138,02 euros et à compter de ladite décision du 26 septembre 2022 pour le surplus.

Le jugement est définitif pour avoir été signifié le 24 novembre 2022 et fait l’objet d’un certificat de non-appel délivré par le greffier en chef de la cour d’appel de [Localité 14] le 27 décembre 2022.

En outre, est également produit le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 19 juillet 2023, qui autorise le syndic à diligenter une procédure de saisie immobilière à l’encontre de Monsieur [I].

Figure également au dossier une copie du relevé de propriété attestant que le bien immobilier sur lequel porte la saisie immobilière appartient à Monsieur [I].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

Sur le montant de la créance, en principal, frais, intérêts et accessoires

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

En l’absence de contestation et au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient de mentionner que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] s’élève à la somme de 21.177,85 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 15 novembre 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement, montant conforme aux énonciations du titre exécutoire, dont devront être déduits les versements effectués postérieurement à cette date par le débiteur.

S’agissant de la créance du Pôle de recouvrement spécialisé des Hauts de Seine, Monsieur [I] indique avoir formé des demandes de dégrèvement et de remises auprès de l’administration mais expose qu’il n’oppose pas de contestation à la créance du comptable public.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisé à vendre son bien à l’amiable, Monsieur [I], verse un mandat de vente sans exclusivité, avec une agence immobilière pour un prix de vente net vendeur de 275.000 euros, en date du 19 février 2024. Il sollicite la fixation d’un prix plancher à la somme de 250.000 euros.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien et sollicite que le prix plancher soit fixé à 275.000 euros tout en émettant des réserves quant à un prix plancher qui lui semble élevé.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 250.000 euros, compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.044,57 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

Sur le montant de la mise à prix en cas de vente forcée

Il résulte des dispositions de l’article L.322-6 du code des procédures civiles d’exécution que si le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant, le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché.

À l’appui de leur demande tendant à voir fixer à 100.000 euros le montant de la mise à prix en cas de vente forcée de son bien, Monsieur [I] se prévaut de données extraites de la base de données des valeurs foncières. Il souligne que les ventes de biens immobiliers situés dans le même immeuble que celui qui est l’objet de la présente procédure, au cours des cinq dernières années, ont avoisiné un montant de 200.000 euros.

De son côté, le créancier souhaite que la mise à prix soit maintenue à 42.000 euros afin d’attirer plus d’amateurs éventuels.

Au vu de la valeur du bien immobilier, la mise à prix en cas de vente forcée à 42.000 euros n’apparaît pas manifestement insuffisante et son maintien à ce montant est de nature à rendre la vente attractive et à améliorer les chances d’enchères fructueuses et ce, dans l’intérêt de l’ensemble des parties.

La mise à prix sera en conséquence maintenue à la somme de 42.000 euros et Monsieur [I] sera déboutée de sa demande tendant à voir fixer la mise à prix à 100.000 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande, compte tenu de la nature du litige et de son issue, de ne pas faire droit la demande du Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé PRS des Hauts-de-Seine.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 10] s’élève à la somme de 21.177,85 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 15 novembre 2023, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement ;

CONSTATE l’absence de contestation de Monsieur [I] quant à la créance du Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé PRS des Hauts-de-Seine;

DÉBOUTE le Comptable public Responsable du Pôle de Recouvrement spécialisé PRS des Hauts-de-Seine de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [I] de sa demande tendant à voir fixer la mise à prix, en cas de vente forcée, à 100.000 euros ;

AUTORISE Monsieur [S] [I] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 250.000 euros net vendeur ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.044,57 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 27 mars 2025 à 15 heures 00

Salle B, rez-de-chaussée de l’annexe du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [S] [I] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable, le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et prononcé le 28 Novembre 2024

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

Maître Florence FRICAUDET ccc toque

M^e Stéphanie LAMORA ccc toque

Maître Séverine RICATEAU ce toque