TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Novembre 2024

N° RG 23/01892 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YFDI

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Résidence BELFORT KLEBER” sis 33/35/37 rue de Belfort 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :

C/

[Z] [K] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Résidence BELFORT KLEBER” sis 33/35/37 rue de Belfort 92400 COURBEVOIE représenté par son syndic :

SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU

10 boulevard de l’Ouest – BP 110

93340 LE RAINCY

représentée par Maître François THOMAS de la SCP CALESTROUPAT THOMAS ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 186

DEFENDERESSE

Madame [Z] [K] [Y]

35 rue de BELFORT

92400 COURBEVOIE

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 11 juin 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Caroline KALIS, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence BELFORT KLEBER sise 33/35/37 rue de Belfort à COURBEVOIE (92400) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de Mme [Z] [Y] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic, la SOCIETE DE GERANCE RICHELIEU, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 26 janvier 2023.

Aux termes de ses conclusions signifiées à Mme [Z] [Y] le 19 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le demandeur en son exploit introductif d’instance et le DECLARER bien fondé ;

CONDAMNER Madame [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence BELFORT KLEBER 33/35/37, rue de Belfort 92400 COURBEVOIE, la somme de 19501,92 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 octobre 2023 et appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNER encore Madame [Z] [Y], au paiement de la somme de 1300 Euros à titre de dommages et intérêts en faveur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence BELFORT KLEBER 33/35/37, rue de Belfort 92400 COURBEVOIE en réparation des préjudices subis,

CONDAMNER Madame [Z] [Y], au paiement de la somme suivante :

139,05 € au titre des mises en demeure par le syndic

CONDAMNER Madame [Z] [Y], au paiement de la somme de 2400 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, ET IUGER qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce,

CONDAMNER Madame [Z] [Y], en tous les dépens, lesquels comprendront notamment les frais de sommation de payer par huissier de justice, d’assignation et de signification, et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

Mme [Z] [Y] n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 9 novembre 2023.

Au regard de l’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de leur dossier de plaidoirie a été fixée au 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La demande tendant à voir « déclarer bien fondé » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, cette demande n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.

I- Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les éléments suivants :

— un extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2018, 20 mars 2019, 6 février 2020, 18 mai 2022 et 10 janvier 2023 et les attestations de non-recours y afférentes,

— un décompte actualisé arrêté au 1er octobre 2023,

— des courriers de mises en demeure (accusés de réception produits),

— le contrat de syndic.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 19.501,92 euros au titre des charges arrêtées au 11 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [Z] [Y] est propriétaire du lot n°135 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2018, 20 mars 2019, 6 février 2020, 18 mai 2022 et 10 janvier 2023, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel de l’exercice 2023.

Au vu du décompte produit arrêté au 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires justifie par ailleurs d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 18.003,56 euros, après déduction de la reprise de solde d’un montant de 1.498 euros du 1er avril 2019, dont il n’est pas justifié.

Il sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter du 19 octobre 2023, date de signification de ses conclusions d’actualisation portant sur l’intégralité des charges réclamées, lesquelles valent mise en demeure.

En conséquence, Mme [Z] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.003,56 euros au titre des charges arrêtées au 11 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023.

Sur la demande de condamnation au paiement des frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 139,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, le demandeur produit les mises en demeure en date des 29 octobre 2019, 25 septembre 2020 et 15 novembre 2021, les accusés de réception justifiant de leur envoi à la défenderesse, ainsi que le contrat de syndic justifiant du montant réclamé à hauteur de 139,05 euros.

En conséquence, Mme [Z] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 139,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [Z] [Y] au paiement de la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de Mme [Z] [Y] dans le paiement des charges à leur échéance, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que Mme [Z] [Y] sera condamnée à lui verser.

II – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment les frais de signification de l’assignation et des conclusions d’actualisation, mais pas les frais de sommation de payer, qui ne relèvent pas des dépens et dont l’acte n’est pas produit, ni « tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure », compte tenu du caractère imprécis de cette dernière demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [Z] [Y], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence BELFORT KLEBER sise 33/35/37 rue de Belfort à COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic :

— la somme de 18.003,56 euros au titre des charges arrêtées au 11 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, augmentées des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023,

— la somme de 139,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais de signification de l’assignation et des conclusions d’actualisation, mais pas les frais de sommation de payer, qui ne relèvent pas des dépens et dont l’acte n’est pas produit, ni « tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure », compte tenu du caractère imprécis de cette dernière demande,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Caroline KALIS, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT