TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

29 Novembre 2024

N° RG 23/02646 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YIBX

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. [23], S.A.S.U. [15], S.C.I. [Adresse 21]

C/

[D] [Y], [U] [W], S.A.S. [8]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

S.A.S. [23]

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.A.S.U. [15]

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.C.I. [Adresse 21]

[Adresse 3]

[Localité 5]

toutes représentées par M^e Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1053

DEFENDEURS

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [U] [W]

[Adresse 2]

[Localité 7]

S.A.S. [8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

tous représentés par Maître Alexandre MEYRIEUX de la SELEURL ODEON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B629

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2024 en audience publique devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 29 Novembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Adresse 21] a été créée en 2016 en vue de l’acquisition d’un bien situé au [Adresse 4], composé d’un pavillon et de quatre parcelles de terrain attenantes. Son capital social, divisé en 200 parts, était détenu par M. [U] [W] (80 parts), M. [D] [Y] (80 parts) et la société [8] (40 parts).

Par arrêté du maire de la commune de Châtenay-Malabry du 7 novembre 2016, la SCI [Adresse 18] [16] [Adresse 10] a obtenu un permis de construire, valant également permis de démolir, en vue de la construction de huit maisons individuelles.

L’acte de vente du bien, signé par la SCI [Adresse 19] [13] [Adresse 10] le 9 décembre 2016, prévoyait le bénéfice à son profit d’une exonération des droits de mutation sous condition de la construction d’un immeuble neuf dans un délai de quatre ans à compter de la signature de l’acte.

Ce délai a été prorogé au 24 mars 2022.

La SCI [Adresse 21] a déclaré l’ouverture du chantier à la date du 22 février 2022.

Le 14 avril 2022, M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] ont signé avec la société [23], exerçant une activité de promotion immobilière, une promesse synallagmatique de cession de leurs parts dans la SCI [Adresse 21] et de compte-courant d’associé, sous conditions suspensives, moyennant le prix de 1 975 000 euros, se décomposant comme suit :

—  390 263,19 euros, au titre de la cession des 200 parts sociales de la société, soit 1 951,31 euros par part sociale,

—  1 234 679 euros au titre de la cession du compte-courant d’associé de la société [8],

—  350 057,81 euros, soit la somme restant due d’un prêt immobilier souscrit auprès du [12] le 20

octobre 2016.

Le 18 mai 2022, les conditions suspensives étaient réalisées.

Le 13 juillet 2022, l’acte définitif de cession des parts de la SCI [Adresse 18] [16] [Adresse 10] a été signé entre M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] d’une part, et les sociétés [23] et [14] d’autre part.

Par courrier du 15 septembre 2022, l’administration fiscale a adressé aux sociétés [23] et [15] une proposition de rectification d’un montant de 79 841 euros, outre 12 615 euros d’intérêts de retard indiquant, s’agissant de la SCI [Adresse 19] [13] [Adresse 10], qu'« […] à la date du 08/07/2022, la mairie de [11] n’a reçu encore aucune déclaration attestant de l’achèvement des travaux […] pour justifier du respect de son engagement de construire, pris dans l’acte de vente du 9 décembre 2021 par la société, et dans le délai prorogé jusqu’au 24/03/2022 », et que « le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée […] ».

Après avoir obtenu une réduction des intérêts et s’être acquittées du paiement de la somme totale de 88 671 euros auprès de l’administration fiscale, les sociétés [23] et [15] ont mis en demeure MM. [Y] et [W] et la société [8] de procéder au remboursement de cette somme.

Par actes d’huissier de justice en date des 2 et 7 mars 2023, la société [23], la société [15] et la SCI [20] [Adresse 10] ont fait assigner MM. [Y] et [W] et la société [8], devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de les voir condamner au paiement de la somme précitée, outre intérêts au taux légal à compter de leur assignation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2023, la société [23], la société [15] et la SCI [Adresse 19] [13] [Adresse 10] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— condamner in solidum MM. [Y] et [W] et la société [8] à payer à la société [23] la somme de 84 237,45 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice économique subi outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum MM. [Y] et [W] et la société [8] à payer à la société [15] la somme de 4 433,55 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice économique subi outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

A titre subsidiaire,

— condamner M. [Y] à payer à la SCI [Adresse 21] la somme de 88 671 euros en principal outre intérêts à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner in solidum MM. [Y] et [W] et la société [8] à payer à la société [23] et à la société [15] la somme de 15 000 euros au titre de la résistance abusive,

— condamner in solidum MM. [Y] et [W] et la société [8] à payer à la société [23] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum MM. [Y] et [W] et la société [8] à payer à la société [15] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, condamner M. [Y] à payer à la SCI [Adresse 21] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum MM. [Y] et [W] et la société [8] aux dépens de l’instance,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, MM. [Y] et [W] et la société [8] demandent au tribunal de :

A titre principal,

— dire que les sociétés [23] et [15] n’ont pas d’intérêt, ni de qualité à agir, et en conséquence, les débouter de leurs demandes,

— débouter la SCI [Adresse 21] de ses demandes additionnelles formées, à titre très subsidiaire, à l’encontre de M. [Y],

A titre subsidiaire, si l’action des sociétés [23] et [15] devait être déclarée recevable,

— débouter les sociétés [23] et [15] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 19] [13] [Adresse 10] et les sociétés [23] et [15] à payer à la société [8] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 21] et les sociétés [23] et [15] à payer à M. [Y] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 21] et les sociétés [23] et [15] à payer à M. [W] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI [Adresse 21] et les sociétés [23] et [15] aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2024.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales formées par les sociétés [23] et [15]

A titre liminaire, il résulte de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

En l’espèce, si les sociétés défenderesses soutiennent que les sociétés [23] et [15] sont dépourvues de qualité et d’intérêt à agir, et dès lors irrecevables en leur action, force est de constater qu’aux termes du dispositif de leurs écritures, seul le débouté de leurs demandes est énoncé.

Ainsi, le tribunal n’est saisi d’aucune demande d’irrecevabilité de l’action introduite, étant relevé de surcroît :

— d’une part, qu’une telle demande aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état, et ce en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, applicable au présent litige, donnant compétence au seul juge de la mise en état, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir,

— d’autre part, que les sociétés [23] et [15], cessionnaires des parts de la SCI [17], ont non seulement qualité à agir à l’encontre de MM. [Y] et [W] et de la société [8], cédants, sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information, de la réticence dolosive et du manquement à leurs engagements contractuels résultant de la promesse synallagmatique de cession qu’ils ont signée, mais également intérêt à agir dès lors qu’elles démontrent que c’est la société [23], et non la SCI [Adresse 21], qui s’est acquittée du paiement de la somme réclamée auprès de l’administration fiscale.

Ceci étant précisé, les sociétés [23] et [15] soutiennent que MM. [Y] et [W] et la société [8] ont engagé leur responsabilité à leur égard en manquant à leur obligation d’information, en les trompant par réticence dolosive et en manquant à leur obligation de gérer la SCI [Adresse 21] avec prudence et diligence jusqu’à la cession des parts sociales, comme ils s’y étaient engagés dans la promesse de vente. Ils fondent leur demande, à titre principal sur la responsabilité contractuelle et, à titre subsidiaire, sur la responsabilité délictuelle, “si le tribunal devait considérer que le manquement à l’obligation

d’information des cédants relevaient de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code

civil”.

Précisément, elles font valoir en premier lieu que les défendeurs ne les ont jamais informées du fait qu’ils avaient sollicité et obtenu de la direction départementale des finances publiques une prorogation d’une année de l’exonération de paiement des droits de mutation en application de l’article 1594-0 du code général des impôts, ni que ce délai avait expiré le 24 mars 2022 et qu’ils n’en avaient pas demandé le renouvellement, ce qu’ils ne pouvaient pourtant ignorer en leur qualité de professionnels de l’immobilier ; qu’ils ont ainsi passé sous silence, lors de la signature de la promesse de vente le 14 avril 2022, le fait que la SCI [Adresse 21] était redevable du paiement de la somme de 79 841 euros au titre des droits de mutation depuis le 24 mars 2022 et que les intérêts de retard étaient nécessairement appliqués sur cette somme depuis 2017, pour une somme supérieure à 10 000 euros ; que c’est ainsi de manière mensongère qu’ils leur ont expressément garanti que l’ensemble des informations financières relatives à la société leur avaient été fournies, alors que celles-ci ne faisaient pas état de cette dette de droits d’enregistrement ; que les éléments administratifs communiqués ne mentionnaient pas davantage la possibilité de demander le renouvellement de l’exonération des droits de mutation liée à l’acquisition du terrain en décembre 2016, laquelle demande pouvait encore être formulée jusqu’au 24 avril suivant ;que jamais elles n’auraient pu imaginer que les cédants n’avaient pas fait diligence auprès des services fiscaux pour maintenir l’exonération de ces droits alors qu’ils leur avaient communiqué la déclaration d’ouverture de chantier datant du 23 février 2022. Elles ajoutent qu’au regard des pièces qu’ils produisent eux-mêmes aux débats, les défendeurs ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en prétendant qu’ils ignoraient l’existence de la dette fiscale de la société, alors qu’elle était née depuis le 24 mars 2022, soit avant la signature de la promesse de vente ; que ces pièces démontrent au contraire leur décision de ne pas transmettre à leurs cocontractants toutes les informations dont ils avaient connaissance avant la finalisation de la promesse de vente. Elles ajoutent que cette réticence dolosive s’est poursuivie jusqu’à la signature de l’acte de cession des parts sociales, aux termes duquel ils ont de nouveau affirmé la sincérité de l’ensemble de leurs déclarations et engagements alors que le 28 avril 2022, ils demandaient à leur notaire “s’il y a[vait] quelque chose à faire pour ne pas payer le complément de droit”. Elles rappellent enfin que “le poids de la dette fiscale” en cause “représente 26,15 % du prix de cession” des parts sociales et précisent qu’elles ne les auraient jamais acquises au prix de 339 044,42 euros si elles avaient été informées de l’existence de cette dette, sans exiger que les cédants supportent en totalité le montant des droits d’enregistrement recouvrés en principal et intérêts.

En second lieu, elles soutiennent que les défendeurs, en n’adressant pas la déclaration d’ouverture de chantier à l’administration fiscale et en ne sollicitant pas une nouvelle prorogation du délai qui leur avait été accordé pour réaliser la construction d’un immeuble neuf, ont également manqué à leur obligation de gérer la société de manière prudente et diligente entre la signature de la promesse de vente le 14 avril 2022 et celle de la cession des parts sociales le 13 juillet 2022, et ce en contradiction avec leurs engagements pris envers la société [23].

Elles sollicitent en conséquence la condamnation de MM. [Y] et [W] et de la société [8] à leur payer la somme de 88 671 euros, correspondant au rappel des droits de mutation et intérêts de retard réglés à l’administration fiscale.

MM. [Y] et [W] et la société [8] répliquent en premier lieu, qu’ils n’ont pris connaissance de l’existence de la dette fiscale qu’après la cession des parts sociales, lorsque les cessionnaires les ont informés de la proposition de rectification qui leur a été adressée par l’administration fiscale ; qu’en effet, leur notaire leur avait assuré que leur engagement de construire dans le délai autorisé avait été respecté dès lors que l’ouverture du chantier était intervenue avant l’expiration de ce délai ; qu’il ne peut en conséquence leur être reproché de ne pas avoir informé les sociétés [23] et [15] de l’existence de cette obligation alors qu’ils avaient, lors de la signature de la promesse puis de l’acte de cession, la certitude que les droits de mutation n’étaient plus exigibles. Ils ajoutent que, pour le même motif et compte tenu des échanges avec leur notaire, qu’ils produisent aux débats, il n’est pas davantage rapporté la preuve de leur intention de dissimuler une quelconque information aux cessionnaires. En deuxième lieu, relevant d’une part, qu’à aucun moment lors de leurs échanges, ces derniers n’ont fait état d’une remise en cause de leur volonté de contracter du fait de la naissance de cette dette, et d’autre part, que le quantum de cette dette est minime au regard du “bénéfice financier de l’opération immobilière entreprise (…) qui se compte en plusieurs millions d’euros”, les défendeurs soutiennent que l’information dont s’agit n’était pas déterminante de leur consentement. En troisième lieu, ils font valoir que les cessionnaires, qui sont des professionnels de l’immobilier, avaient accès à l’information litigieuse, dès lors que :

— l’acte de vente du 9 décembre 2016, qui précisait clairement l’engagement de la SCI [Adresse 21] de construire dans un délai de quatre ans à compter de la signature de l’acte, conformément aux dispositions de l’article 1594-0 G A du code général des impôts, était annexé à la promesse de cession signée le 14 avril 2022,

— ils avaient une parfaite connaissance de l’état du terrain et ne pouvaient ignorer que les huit maisons individuelles qu’ils s’étaient engagés à construire n’étaient pas achevées à la date du 14 avril 2022 et partant, que le délai n’avait pas été respecté.

Pour autant, disent-ils, les sociétés [23] et [15] ne les ont pas interrogés sur leur engagement, ni sur les éventuelles diligences menées pour le respecter.

Enfin, les défendeurs soutiennent que leur responsabilité délictuelle ne saurait davantage être engagée en l’absence de démonstration de la commission d’une quelconque faute.

Ils concluent en conséquence au débouté de la demande indemnitaire formée par les sociétés [23] et [15].

Appréciation du tribunal,

Le manquement à l’obligation précontractuelle d’information et la réticence dolosive

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 1112-1 du code civil dispose que :

« [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En outre, en application de l’article 1137 du code civil :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

En l’espèce, l’acte d’acquisition du bien immobilier situé au [Adresse 4], régularisé par la SCI [Adresse 21], le 9 décembre 2016, énonçait en page 10 que “L’ACQUEREUR ayant la qualité d’assujetti au sens de l’article 256 A du code général des impôts, déclare conformément aux dispositions de l’article 1594-0 G A du code général des impôts :

— que le terrain acquis est destiné par lui à la production après démolition des constructions existantes d’un immeuble neuf tel que défini aux termes de l’article 257 I 2 2° du code général des impôts,

— qu’il prend l’engagement de construire dans un délai de quatre ans à compter de ce jour.

La demande de prorogation du délai, si elle est nécessaire, doit être formulée au plus tard dans le mois qui suit l’expiration du délai précédemment imparti. Elle est adressée par pli recommandé avec demande d’avis de réception, elle doit être motivée et préciser la consistance des travaux prévus dans l’engagement primitif sur lesquels porte la prorogation demandée ainsi que le montant des droits dont l’exonération est subordonnée à leur exécution.

— Et qu’il s’oblige à justifier, au plus tard dans les trois mois suivant l’expiration dudit délai de quatre ans, ou de la prorogation éventuelle dont il aurait pu bénéficier, de l’exécution desdits travaux et de la destination des locaux construits” (pièce n° 4 en demande).

La SCI [Adresse 21] s’était en conséquence engagée, pour bénéficier de l’exonération sur les droits d’enregistrement prévue à l’article 1594-0 G A du code général des impôts, à procéder, dans un délai de quatre ans à compter de la signature de l’acte, à la construction de huit maisons individuelles sur les parcelles acquises et à en justifier au plus tard dans les trois mois suivant l’expiration dudit délai de quatre ans, ou de la prorogation éventuelle dont il aurait pu bénéficier, de l’exécution desdits travaux et de la destination des locaux construits.

A la suite de sa demande formalisée le 23 décembre 2020, la SCI [Adresse 21] a obtenu une prorogation d’un an du délai pour réaliser les travaux auxquels elle s’était engagée dans l’acte d’acquisition, et ce par un courrier du 13 janvier 2021 lui ayant rappelé que “des prorogations complémentaires, ne pouvant chaque fois excéder 1 an, seront susceptibles d’être accordées, sur demande motivée de [sa] part”.

En raison de la pandémie, une période supplémentaire de 104 jours lui a été accordée pour réaliser les travaux, portant son terme au 24 mars 2022.

Il n’est pas contesté que dans le mois suivant l’expiration de ce délai, aucune nouvelle demande de prorogation n’a été formulée.

La promesse de cession des parts de la SCI [Adresse 21] a été signée le 14 avril 2022, soit postérieurement à l’expiration du délai supplémentaire accordé par l’administration fiscale, mais au cours de la période d’un mois suivant l’expiration de ce délai, durant laquelle une nouvelle demande de prorogation pouvait encore être formée.

Il ne pouvait être ignoré par les cédants que si le bénéfice de l’exonération sur les droits d’enregistrement prévue à l’article 1594-0 G A du code général des impôts devait être perdu, il en résulterait de facto un rappel des droits de mutation sur l’acquisition de l’ensemble immobilier régularisée le 9 décembre 2016, dont ils pouvaient procéder au calcul en application des articles combinés des articles 1594-D, 1584 et 1647 du code général des impôts, ainsi qu’une demande de paiement d’intérêts de retard décomptés à compter du 1er février 2017.

Et il est établi à cet égard qu’en procédant à ce calcul, l’administration fiscale a adressé à la SCI [Adresse 21] une proposition de rectification portant sur les sommes de 79 841 euros au titre du rappel des droits d’enregistrement et de 12 615 euros au titre des intérêts de retard.

Ainsi que le soutiennent les sociétés demanderesses, cette somme représentant plus de 20 % du montant dont elles se sont acquittées pour l’acquisition des parts sociales de la SCI [Adresse 19] [13] [Adresse 10], l’information relative à l’acquisition ou non du bénéfice de l’exonération sur les droits d’enregistrement constituait une information déterminante de leur consentement.

M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] soutiennent qu’ils ignoraient que la SCI [Adresse 19] [13] [Adresse 10] était susceptible de faire l’objet d’un rappel des droits d’enregistrement litigieux, étant convaincus que le bénéfice de l’exonération sur les droits d’enregistrement lui était acquis dès lors que l’ouverture du chantier avait été déclarée à la date du 22 février 2022, soit antérieurement à l’expiration du délai supplémentaire qui lui avait été accordé par l’administration fiscale et font valoir qu’ils avaient vérifié cette information auprès de leur notaire.

Or, d’une part, en leur qualité de professionnels de l’immobilier, ils ne pouvaient ignorer que l’obligation de construire à laquelle s’était engagée la SCI [Adresse 21] supposait la démonstration de l’achèvement des travaux. L’article 1594-0 G A du code général des impôts est d’ailleurs particulièrement clair sur ce point puisqu’il dispose que l’exonération en cause est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, “de l’exécution des travaux”. En outre, il est relevé que dans l’acte de vente signé le 9 décembre 2016, la SCI s’était obligée “à justifier, au plus tard dans le délai de trois mois suivant l’expiration du délai de quatre ans, ou de la prorogation éventuelle dont il aurait pu bénéficier, de l’exécution desdits travaux et de la destination des locaux construits”. Partant, ils ne pouvaient ignorer, en l’absence de la moindre ébauche de construction à l’expiration du délai qui était imparti à la SCI pour procéder à l’édification de huit maisons individuelles, que cette dernière ne pourrait pas bénéficier de l’exonération escomptée, sauf à solliciter de l’administration fiscale une nouvelle prorogation du délai.

D’autre part, les défendeurs produisent aux débats, pour démontrer qu’ils n’avaient pas connaissance de cette information, les courriels échangés à ce sujet avec leur notaire. Or, s’il est exact que ce dernier leur indique in fine le 28 avril 2022 “Au vu des documents transmis, il me semble que l’ouverture de chantier a été réalisée dans les temps, avant le 21 mars 2022, respectant ainsi l’engagement de construire”, il transparaît de la lecture des quelques courriels antérieurs produits aux débats que M. [Y] a :

— d’abord interrogé le notaire, le 30 mars 2022, soit antérieurement à la signature de la promesse de cession, au sujet d’une substitution d’un engagement de revente à l’engagement de construire, ce qui démontre bien qu’il avait conscience du fait que la SCI n’avait pas encore rempli son engagement de construire par la déclaration d’ouverture du chantier à la date du 22 février 2022,

— de nouveau interrogé le notaire, le 28 avril 2022, en ces termes : “La promesse est signée depuis quelques semaines, nous n’allons pas tarder à approcher de l’acte final, nous l’espérons, du coup cette info est primordiale, car s’il y a quelque chose à faire pour ne pas payer le complément de droit, on a besoin de le faire”, ce qui démontre encore, alors que la signature de la promesse de cession était déjà intervenue, sa conscience de la perte du bénéfice de l’exonération fiscale.

En outre et surtout, ils ne sauraient être exonérés de leur responsabilité au motif qu’une information erronée leur aurait été donnée par leur notaire et ce alors qu’ils sont eux-mêmes des professionnels de l’immobilier et qu’en prenant l’engagement de construire, au nom de la SCI [Adresse 21] par acte du 9 décembre 2016, ils ont nécessairement compris la portée de ses obligations.

Il incombe toutefois aux sociétés [23] et [15] de démontrer qu’ils étaient créanciers de l’information litigieuse.

Sur ce point, les défendeurs leur opposent d’une part, leur qualité de professionnels de l’immobilier, d’autre part, le fait que l’acte de cession signé le 9 décembre 2016, aux termes duquel la SCI [Adresse 21] s’était engagée à construire huit maisons individuelles dans un délai de quatre ans à compter de la signature de l’acte, conformément aux dispositions de l’article 1594-0 G A du code général des impôts, était annexé à la promesse de cession signé le 14 avril 2022 et enfin, que lors de la signature de cette promesse de cession – intervenue postérieurement à l’écoulement de ce délai de quatre ans-, la construction des huit maisons individuelles susmentionnées n’était manifestement pas achevée, l’ouverture du chantier ayant débuté seulement le 22 février 2022.

Cependant, si les sociétés cessionnaires, également professionnelles de l’immobilier, devaient s’interroger sur la perte ou non de l’exonération sur les droits d’enregistrement prévue à l’article 1594-0 G A du code général des impôts, compte tenu des informations portées à leur connaissance, force est de constater que seuls les cédants étaient en mesure de leur fournir les informations litigieuses avant le 24 avril 2022, date à compter de laquelle plus aucune demande de prorogation du délai pour construire ne pouvait être soumise à l’administration fiscale ; qu’il ne peut en conséquence être retenu qu’elles étaient mises en mesure d’accéder aux informations litigieuses par d’autres moyens, dans un temps aussi contraint ; que dans ces conditions, elles démontrent qu’il incombait aux cédants de les informer du fait que le délai accordé à la SCI [Adresse 21] pour construire, prorogé par l’administration fiscale au 24 mars 2022, était arrivé à échéance, mais qu’une nouvelle demande de prorogation dudit délai pouvait encore être sollicitée jusqu’au 24 avril 2022, à défaut de quoi la SCI [Adresse 21] serait tenue de s’acquitter du paiement des rappels de droits de mutation à titre onéreux, dont elle avait été exonérée.

Or, il est constant qu’ils ne leur ont pas communiqué ces informations ni lors de la signature de la promesse de cession le 14 avril 2022, ni lors de la régularisation de l’acte de cession des parts sociales le 13 juillet 2022.

Partant, il est établi qu’ils ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information prévue à l’article 1112-1 du code civil.

Il résulte également de l’ensemble de ces éléments que la réticence dolosive est de surcroît caractérisée, étant démontré que c’est de manière intentionnelle que les informations précitées, connues des cédants et dont ils savaient le caractère déterminant du consentement des cessionnaires, ont été tues jusqu’à la signature de l’acte de cession.

Sur le manquement à l’engagement de gérer la SCI [Adresse 21] avec prudence et diligence

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de la promesse de cession signée le 14 avril 2022 :

— d’une part, que “le bénéficiaire sera propriétaire des titres cédés à compter de la signature de l’acte définitif de cession de parts” et que “dès cette date, il sera subrogé dans tous les droits et obligations attachés à ces titres”,

— d’autre part, que “Entre la date de signature des présentes et la date de réitération de l’acte, Monsieur [D] [Y], agissant en qualité de représentant légal de la société, s’engage à gérer le société avec diligence et prudence et, à poursuivre ses activités dans le cadre normal et habituel de ses affaires, sans modification de ses pratiques régulières.

A cet effet, les promettants s’engagent, d’une part, à assurer une gestion “en bon père de famille” de la société et, d’autre part, à informer le bénéficiaire de toute information importante et lui communiquer tout dossier concernant la Société.

Dans le cas où certaines décisions qui ne relèveraient pas de la gestion courante devaient être prises jusqu’à la réitération de l’acte, les promettants s’engagent à se concerter avec le bénéficiaire et, s’engagent à recueillir l’avis exprès et préalable du bénéficiaire”.

M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] se sont ainsi engagés à supporter la responsabilité de la gestion de la SCI [Adresse 18] [16] [Adresse 10] jusqu’à la réitération de l’acte définitif de cession des parts sociales.

Or, ainsi que le soutiennent les sociétés [23] et [15], la SCI [Adresse 18] [16] [Adresse 10] n’a formé aucune nouvelle demande de prorogation du délai qui lui avait été accordé pour construire entre la date de la signature de la promesse de cession de ses parts sociales et le 24 avril 2022, date d’expiration du délai dont elle bénéficiait pour former cette demande.

M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] ont en conséquence manqué à leur obligation de gérer la société “en bon père de famille”, soit avec prudence et diligence.

Et quand bien même serait-il considéré que la présentation de cette demande ne relève pas de la gestion courante de la société, il n’en demeure pas moins qu’ils auraient dû, conformément à leur engagement contractuel, s’en entretenir avec les cessionnaires et recueillir leur avis sur l’opportunité de solliciter une nouvelle demande de prorogation du délai pour construire.

Ils ont en conséquence manqué à leur obligation de gérer la SCI [Adresse 21] avec prudence et diligence conformément à leurs engagements contractuels.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Il est observé à titre liminaire que les sociétés [23] et [15] ne sollicitent pas l’annulation de l’acte de cession régularisé le 13 juillet 2022 à la suite du dol dont elles ont été victimes.

Ainsi, leur préjudice réparable ne saurait correspondre qu’à la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses (Cass. com., 18 décembre 2019, n° 17-22544).

En effet, il est certain qu’en raison du silence conservé par les cédants lors de la régularisation de l’acte de cession le 13 juillet 2022, sur la perte, par la SCI [Adresse 21], du bénéfice de l’exonération des droits d’enregistrement sur l’acquisition de l’ensemble immobilier réalisé en 2016, les sociétés [23] et [15] ont perdu la possibilité de négocier le prix de cession des parts de la société à un prix inférieur.

Or, en l’espèce, aucune des parties au litige n’a invoqué, au titre du préjudice subi par les sociétés [23] et [15] l’existence d’une telle perte de chance, ces dernières considérant que leur préjudice doit être évalué à hauteur des sommes versées à l’administration fiscale – soit la somme totale de 88 671 euros -, sans égard pour le fait que la conclusion de l’acte litigieux à des conditions plus avantageuses ne pouvait être certain, tandis que M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] se sont cantonnés à solliciter le débouté des demandes formées à leur encontre, sans discuter subsidiairement de l’étendue du préjudice invoqué.

Le juge ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée (Cass. Civ.1re, 1er mars 2023, n° 21-25.868).

Et en application de l’article 16 du code de procédure civile, les juges du fond ne peuvent soulever d’office le moyen tiré de la perte de chance sans inviter au préalable les parties à s’en expliquer (Cass. Civ.1re, 15 juin 2016, n° 15-18496).

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur la perte de chance des sociétés [23] et [15] d’avoir pu acquérir de M. [U] [W], M. [D] [Y] et de la société [8] leurs parts sociales dans la SCI [Adresse 21] à des conditions plus avantageuses.

Elles seront également invitées à indiquer au juge de la mise en état si, au regard des éléments sur lesquels le tribunal a d’ores et déjà statué, elles consentent à la mise en oeuvre d’une mesure de médiation.

Sur la demande formée au titre de la résistance abusive

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il ne peut être déduit du refus opposé par M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] une résistance abusive à la demande formée par les sociétés [23] et [15].

En outre, si ces dernières exposent qu’elles ont été contraintes de mobiliser de manière urgente une trésorerie non provisionnée, elles n’en justifient pas, ni ne qualifient la nature du préjudice invoqué.

Elles seront en conséquence déboutées de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Dit que M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] ont manqué à leur obligation d’information,

Dit que M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] ont, par réticence dolosive, trompé la société [23] et la société [15],

Dit que M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] ont manqué à leur obligation contractuelle, résultant de la promesse synallagmatique de cession de leurs parts dans la SCI [Adresse 21] en date du 14 avril 2022, de gérer la SCI [Adresse 21] avec prudence et diligence,

Dit que M. [U] [W], M. [D] [Y] et la société [8] ont causé un préjudice à la société [23] et à la société [15],

Ordonne la réouverture des débats pour permettre aux parties de présenter leurs observations sur la perte de chance des sociétés [23] et [15] d’avoir pu acquérir de M. [U] [W], M. [D] [Y] et de la société [8] les parts sociales de la SCI [Adresse 21] à des conditions plus avantageuses,

Ordonne en conséquence la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 29 avril 2024 et le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 27 février 2025 à 10 heures,

Invite les parties, pour le 14 février 2025, à :

— faire valoir leurs observations par voie de conclusions sur la perte de chance des sociétés [23] et [15] d’avoir pu acquérir les parts sociales de la SCI [Adresse 21] à des conditions plus avantageuses,

— indiquer au juge de la mise en état si elles consentent à la mise en oeuvre d’une mesure de médiation,

Dit qu’à défaut d’accord des parties quant à cette dernière demande, la clôture pourra être prononcée à l’audience de mise en état du 27 février 2025,

Déboute les sociétés [23] et [15] de leur demande formée au titre de la procédure abusive,

Réserve les demande formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,