TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

09 Janvier 2025

N° R.G. : N° RG 23/04478 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YNKD

N° Minute :

AFFAIRE

[M] [F]

C/

S.E.L.A.R.L. C. [B], Maître [V] [B], es-qualité de mandataire et de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10], Société [Localité 9]-AIILEURS

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Stéphanie LAMORA de l’AARPI BDSL AVOCATS, avocat postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 46 et par Maître Elsa LEON, avocat plaidant au barreaude ROUEN

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. C. [B],

Maître [V] [B], es-qualité de mandataire et de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 779 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet d’une procédure sans audience et a été jugée devant :

Aurélie GRÈZES, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte au tribunal composé de :

Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Florence GIRARDOT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 27 décembre 2019, M. [M] [F] a acquis en état futur d’achèvement, auprès de la SCCV [Localité 10], les lots 1.01, 1.02, 8, 11, 6 et 7 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 11].

L’acte authentique prévoyait une livraison au plus tard dans le courant du 2ème trimestre 2020, soit au plus tard le 30 juin 2020, sauf en cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension de délai.

Un procès-verbal de livraison a finalement été régularisé le 12 octobre 2022, avec réserves.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, M. [M] [F] a fait assigner la société ISSY AILLEURS, devant le tribunal judiciaire de NANTERRE, aux fins de voir :

— Juger M. [M] [F] recevable et bien fondé en ses demandes,

— Rendre le jugement à intervenir commun et opposable à la société civile professionnelle [J] [Z] – [R] [Z], NOTAIRES ASSOCIES,

A titre principal,

— Constater que la SCCV [Localité 10] ne justifie pas son retard de livraison du bien acquis par M. [M] [F] par un motif légitime,

En conséquence,

— Condamner la SCCV [Localité 10] à payer la somme de 65.913,48 euros au profit de M. [F] au titre des indemnités de retard,

— Ordonner la compensation judiciaire entre, d’une part, les indemnités de retard dues par la SCCV ISSY AILLEURS à M. [F] et, d’autre part, le solde du prix de vente consigné entre les mains de la SCP [Z], Notaires à MULHOUSE,

— Ordonner à Maître [Z], Notaire à [Localité 12], de procéder à la déconsignation des fonds séquestrés en ses mains, soit la somme de 42.000,00 euros, au profit de M. [F],

— Condamner la SCCV [Localité 10] à payer à M. [F] la somme de 23.913,48 euros au titre du solde des indemnités de retard dans la livraison du bien acquis,

— Enjoindre à la SCCV [Localité 10] de procéder à la levée des réserves listées dans la présente assignation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce dès le 1er jour du mois suivant la date du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner la société [Localité 10] aux entiers dépens,

— Autoriser Maître Elsa LEON à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— Condamner la SCCV [Localité 10] à payer M. [F] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

— Maintenir l’exécution provisoire de droit.

Le 27 octobre 2023, la SCCV [Localité 10] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et la SELARL C. [B], représentée par Maître [V] [B], a été désignée en qualité de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, M. [M] [F] a fait assigner la SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10], aux fins de voir :

— Juger M. [M] [F] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

— Ordonner la jonction de la présente procédure avec la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Nanterre enrôlée sous le numéro RG 23/04478,

— Fixer les créances échues et à titre chirographaire de M. [M] [F] au passif de la société [Localité 10] à la somme de 123.868,57 euros, à la date de la déclaration de créance, se décomposant comme suit :

—  65.913,48 euros au titre des indemnités de retard dues à compter 31.12.2020 (date de livraison contractuelle du bien) au 20.03.2023 (date de livraison effective du bien).,

—  2 955,09 euros au titre des intérêts de retard sur le paiement des indemnités de retard du 27.12.2022 (date de la mise en demeure) au 27.10.2023 (date d’ouverture de la procédure collective),

—  42.000,00 euros au titre des travaux de reprise des réserves non levées (garantie de parfait achèvement),

—  10.000,00 euros au titre de l’indemnité due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les dépens selon jugement à intervenir évalués à 3.000,00 euros TTC,

— Débouter la SELARL C. [B] ès-qualités de liquidateur de la société [Localité 9] AILLEURS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Donner acte à M. [M] [F] qu’il se réserve le droit de formuler toute demande complémentaire à la SELARL C. [B] ès-qualités de liquidateur de la société [Localité 10],

En tout état de cause,

— Condamner la SELARL C. [B] ès-qualités de liquidateur de la société [Localité 9] AILLEURS aux entiers dépens,

— Autoriser Maître Elsa LEON à recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— Condamner la SELARL C. [B] ès-qualités de liquidateur de la société [Localité 9] AILLEURS à payer M. [F] la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

— Maintenir l’exécution provisoire de droit.

Selon une ordonnance en date du 25 avril 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des RG 23/04478 et 24/02007, l’affaire étant désormais appelée sous le seul RG 23/04478.

*

La SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10], citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024. L’affaire est jugée selon la procédure sans audience et mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes de « juger », « donner acte »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

2. Sur la recevabilité des demandes de condamnation formées à l’encontre de la SCCV [Localité 10]

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile, « les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercés les voies de recours ou de l’absence d’une voie de recours ».

En application de l’article L.622-21-1 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part du créancier tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent au titre d’une créance née antérieurement à l’ouverture de la procédure collective ou tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En application de cet article, le créancier antérieur à l’ouverture d’une procédure collective ne peut plus agir en paiement et doit déclarer sa créance en application de l’article L. 622-24 du Code de commerce et se soumettre à la procédure de vérification des créances qui verra le juge-commissaire statuer sur la créance déclarée. La créance n’échappe au juge-commissaire que si le créancier avait engagé une action en paiement antérieurement à l’ouverture de la procédure. En ce cas, l’instance est interrompue jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait déclaré sa créance, et est reprise de plein droit après la mise en cause des organes de la procédure et tend alors seulement à la constatation de la créance et la fixation de son montant.

Cette règle est, en application de l’article 125 du code de procédure civile, une fin de non-recevoir d’ordre public qui doit en conséquence être relevée d’office par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par jugement du 27 octobre 2023, le tribunal judiciaire de NANTERRE a prononcé l’ouverture d’une procédure collective de liquidation judiciaire à l’égard de la SCCV ISSY AILLEURS.

Il en résulte que les demandes formées par M. [M] [F] à l’encontre de la SCCV [Localité 10], aux termes de son assignation délivrée le 17 mai 2023, sont irrecevables.

3. Sur les demandes formées à l’encontre de Maître [Z], notaire

M. [M] [F] est irrecevable à former des demandes à l’encontre de Maître [Z], qui n’est pas partie à la présente procédure.

4. Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, " la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ".

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

Selon l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’acte authentique de vente signé par les parties le 27 décembre 2019 stipule que « Le VENDEUR déclare que l’achèvement des BIENS objet des présentes et leur livraison à l’ACQUEREUR, sont prévus au plus tard dans le courant du 2ème trimestre 2020, soit au plus tard le 30 juin 2020, sauf prorogation prévue ci-après sous le titre » TRAVAUX MODIFICATIFS ACQUEREURS ", stipulée en seconde partie des présentes. Le tout sauf survenance d’un cas de force majeure ou, plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison précisée en seconde partie du présent acte.

Ce délai annule tout délai stipulé dans le contrat de réservation ou tout autre document antérieur ".

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison susceptibles d’être invoquées par le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement dont l’obligation de livraison est une obligation de résultat doivent nécessairement, pour l’exonérer, revêtir le caractère de la force majeure. La charge de la preuve de l’existence d’un cas de force majeure résultant des causes prévues au contrat pèse sur le vendeur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’alors que le contrat de VEFA prévoyait une date de livraison au plus tard le 30 juin 2020, les biens n’ont été livrés à M. [M] [F] que le 12 octobre 2022, soit avec plus de 27 mois de retard.

La SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10], non comparante, ne justifie pas d’un cas de force majeure ou de l’existence de causes de suspension légitime de retard.

Il en résulte que la SCCV [Localité 10], en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, a manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil et que sa responsabilité est engagée de ce chef à l’égard des acquéreurs.

5. Sur les préjudices subis

Il ressort des pièces du dossier que M. [M] [F] a dû payer un loyer pour un appartement situé [Adresse 3] du 1er janvier 2021 au 12 novembre 2022, compte tenu d’un mois de préavis, loyer qui s’est cumulé avec le remboursement de l’emprunt souscrit pour l’achat du bien immobilier litigieux. Il justifie, par la production des quittances de loyer, avoir dû payer du 1er janvier 2021 au 12 novembre 2022, une somme totale de 52.501,41 euros.

Par ailleurs, M. [M] [F] justifie avoir dû régler des primes d’assurance pour l’appartement qu’il a loué au [Adresse 2] du 1er janvier 2021 au 12 novembre 2022 à hauteur de la somme totale de 3.943,38 euros.

Enfin, M. [M] [F] justifie de paiement d’intérêts intercalaires au titre de son prêt immobilier d’un montant de 9.468,69 euros.

Il y a lieu en conséquence de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Localité 10] la somme de 65.913,48 euros au titre du préjudice financier subi par M. [M] [F].

En revanche, s’agissant d’une créance indemnitaire, M. [M] [F] ne peut prétendre à la fixation d’intérêts de retard d’un montant de 2.955,09 euros à compter du 27 décembre 2022. Il ne justifie pas au surplus du calcul des intérêts de retard dont il demande la fixation.

6. Sur la demande en dommages et intérêts au titre des réserves non levées

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, " Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. "

En l’espèce, le procès-verbal de livraison a été signé le 12 octobre 2022, avec les réserves suivantes :

«  Aménagement intérieur :

— Etagère et porte placard pas droits,

— Porte placard abîmée,

— Tringle à poser pour penderie,

— Prises électriques pas droites,

— Alimentation électrique du couloir à finir et poser une ampoule,

— Interrupteur pas droit,

— Luminaire des balcons non fonctionnels,

— Finir l’installation électrique et confirmer que l’interrupteur permet d’allumer le dressing,

Gros œuvre :

— Défaut de planimétrie du mur du placard dans l’espace bureau,

Menuiserie intérieure :

— Porte non blindée,

— Finir de fixer la serrure de la porte d’entrée (bloc poignée),

— Reprise des surfaces barre de seuil (tâche),

— Impact sur la porte d’entrée (côté intérieur en haut à gauche),

— Placard : manque tapée, la poignée de l’électricité à l’intérieur à terminer,

— Porte abîmée en partie basse,

Menuiserie PVC :

— Poignée de porte fenêtre à régler,

— Volet à nettoyer (peut-être rayé),

Miroiterie :

— Miroir manquant + finir l’installation électrique du miroir,

Peinture :

— Reprise enduit et peinture mur cuisine et poser prise sur mur en partie droite,

— Plinthe à reprendre,

— Reprise peinture à certains endroits dans la chambre,

— Plinthe à finir,

— Trace de peinture à enlever,

— Bord du bac à douche à reprendre,

Plomberie Chauffage :

— Caches radiateurs tordus,

Généralité :

— Manque thermostat général dans l’appartement,

— Clés manquantes pour l’ensemble des clés intérieures,

— Défaut de phasage et tête d’un certain nombre de prises,

— Débit d’eau froide insuffisant,

— Lumière du miroir ne fonctionne pas,

— Sèche serviette électrique ne fonctionne pas,

— Radiateur et cache radiateur pas droit,

— La commande électrique ne fonctionne pas,

— Sèche serviette en partie basse et non en partie haute,

Revêtement sol dur :

— [Localité 7] de seuil de la cuisine à fixer,

Revêtement sol souple :

— Manque un joint sur jonction plinthe/sol,

— Le parquet gondole,

Serrurerie :

—  1 clé parmi les 3 clés remise est non fonctionnelle,

—  1 clé neuve à fournir ".

Par courriers des 6 et 12 novembre 2022, M. [M] [F] a dénoncé des réserves complémentaires.

La SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10], non comparante, ne justifie pas que la SCCV [Localité 10] aurait procédé à la levée des réserves.

La responsabilité de la SCCV [Localité 10] est donc engagée sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

M. [M] [F] demande de voir fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Localité 10] la somme de 42.000 euros au titre des travaux de reprise des réserves non levées.

Cependant, M. [M] [F] ne verse aux débats aucune expertise amiable ou devis ou factures permettant au tribunal d’évaluer le montant des travaux de reprise.

En conséquence, M. [M] [F] sera débouté de sa demande en dommages et intérêts au titre des réserves non levées.

7. Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

En l’espèce, la SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Supportant les dépens, la SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10], sera condamnée à payer à M. [M] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a lieu en conséquence de constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable M. [M] [F] en ses demandes formées à l’encontre de la SCCV [Localité 10] ;

DECLARE irrecevable [M] [F] en ses demandes formées à l’encontre de Maître [Z], notaire ;

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV [Localité 10] la somme de 65.913,48 euros au titre du préjudice financier subi par M. [M] [F] ;

CONDAMNE la SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10] à payer à M. [M] [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SELARL C. [B], Maître [V] [B], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV [Localité 10] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE M. [M] [F] du surplus de ses demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

signé par Gabrielle LAURENT, Première Vice-Présidente adjointe et par Florence GIRARDOT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,