TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 11 FEVRIER 2025

N° RG 24/01481 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKP6

N° de minute :

S.C. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 8]

c/

S.A.R.L. GALERIE JOSEPH

DEMANDERESSE

S.C. SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J076

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GALERIE JOSEPH

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0237

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte du 29 juin 2009 la Société du Centre Commercial de [Localité 8] a donné à bail commercial à la société MAC-TY aux droits de laquelle vient la société GALERIE JOSEPH , des locaux à usage de magasin n° A18 situés Centre Commercial Les 4 Temps sis [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer annuel de base de 118 000 euros, hors taxes hors charges hors accessoires payable par trimestre d’avance et un loyer variable fixé par différence positive entre 9% HT du chiffre d’affaires et le loyer de base annuel hors taxes, pour une activité de prêt à porter (enseigne CAFE COTON).

Le bail étant arrivé à expiration le 11 octobre 2019, un congé avec offre de renouvellement a été délivré moyennant un loyer de base de 222 750 euros hors taxes hors charges sur lequel les parties ne se sont pas accordées ; un arbitrage prévu au contrat a été mis en œuvre, qui a abouti à la fixation par sentence arbitrale du 28 juin 2023 d’un loyer de base de 140 000 euros hors taxes hors charges.

Selon acte sous seing privé du 18 mars 2016 un autre bail, dénommé “civil” par les parties, a été conclu pour un local à usage de réserve n° B11R situé au niveau 2 du Centre commercial, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros hors taxes charges et accessoires payable par trimestre d’avance, bail expiré le 11 octobre 2019 mais se poursuivant par volonté des parties à durée indéterminée aux mêmes conditions.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 5 juin 2024 une sommation de payer a été faite au preneur pour la somme de 682 103,56 euros.

C’est dans ce contexte, et par acte d’huissier du 9 juin 2024, que la Société du Centre Commercial de [Localité 8] a fait assigner en référé la société GALERIE JOSEPH devant la présente juridiction en paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 décembre 2024.

A l’audience, la Société du Centre Commercial de [Localité 8] soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite de voir :

Condamner la société GALERIE JOSEPH au paiement des sommes provisionnelles suivantes

— pour le bail du magasin A18 :

* 704 464,17 euros TTC au titre de l’arriéré en principal du décompte arrêté au 28 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation

* 70 446,41 euros à titre de pénalité contractuelle de 10 %,

— pour le bail de la réserve B11R :

* 51 013,67 euros TTC au titre de l’arriéré en principal du décompte arrêté au 28 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation

* 5 101,36 euros à titre de pénalité contractuelle de 10 %,

Condamner la société GALERIE JOSEPH à lui verser 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société GALERIE JOSEPH aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que le loyer de renouvellement a fait l’objet d’un arbitrage en 2023, que la crise sanitaire est loin et n’a pas d’incidence sur la dette actuelle, qu’elle n’a pas accordé de franchise de loyers pour la crise sanitaire mais n’y était pas tenue, et qu’elle s’oppose à tout délai de paiement en l’absence de toute pièce les justifiant.

La société GALERIE JOSEPH soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite de voir :

— constater l’existence d’une contestation sérieuse à hauteur de 41 318,08 euros et débouter la Société du Centre Commercial de [Localité 8] de ses prétentions concernant soit une indemnité forfaitaire soit la demande relative à d’article 700 du code de procédure civile

— accorder un délai de paiement sur 24 mois sur le solde qu’elle resterait devoir

— condamner la Société du Centre Commercial de [Localité 8] à lui verser 3000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens.

Elle expose que la clause pénale a déjà été appliquée dans le décompte ce qu’elle conteste, à hauteur de 32 556,79 euros pour le bail principal et 1 634,09 euros pour le bail de la réserve , sommes qu’elle conteste devoir. Elle conteste la taxe foncière et la taxe sur les locaux commerciaux non justifiées, pour une somme de 6 419 euros pour le bail principal, et 708 euros pour le bail de la réserve, soit une somme globale sérieusement contestable de 41 318,08 euros. Elle soutient enfin que les délais de paiement se justifient notamment par le fait qu’aucune franchise de loyer n’a été accordée pendant la crise sanitaire covid-19.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce,

— pour le bail principal du magasin :

Le décompte au 28 novembre 2024 fait état d’un arriéré locatif de 704 464,17 euros au 4ème trimestre 2024 inclus. Cette somme inclut 7 appels dits « Indemnité forfaitaire » pour un montant total de 32 556,79 euros, somme contestée par le preneur, qui résulte de l’application de la clause pénale contractuelle prévoyant une indemnité de 10% en cas d’impayé à bonne date.

Cette clause pénale étant susceptible d’être modérée par le juge du fond si manifestement excessive, l’obligation non sérieusement contestable n’est pas établie, aussi il n’y a pas lieu à référé sur la demande de pénalités forfaitaires, et ces sommes seront donc déduites.

Par ailleurs, ne figurent pas aux pièces versées aux débats de justificatifs pour la taxe foncière et la taxe sur les loyers commerciaux à hauteur de la somme totale de 6 419,04 euros, somme contestée par le preneur.

Dès lors il existe une contestation sérieuse sur la demande de provision à hauteur d’un montant de 38 975,83 euros.

Partant, la société GALERIE JOSEPH sera condamnée à payer par provision la somme de 665 488,34 au titre de l’arriéré locatif au 4ème trimestre 2024 inclus du bail principal relatif au magasin, avec intérêts légaux depuis l’assignation et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— pour le bail relatif à la réserve :

Le décompte au 28 novembre 2024 fait état d’un arriéré locatif de 51 013,67 euros au 4ème trimestre 2024 inclus. Cette somme inclut 6 appels dits « Indemnité forfaitaire » pour un montant total de 1 634,09 euros, somme contestée par le preneur, qui résulte de l’application de la clause pénale contractuelle prévoyant une indemnité de 10% en cas d’impayé à bonne date.

Cette clause pénale étant susceptible d’être modérée par le juge du fond si manifestement excessive, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de pénalités forfaitaires, et ces sommes seront donc déduites.

Par ailleurs, ne figurent pas aux pièces versées aux débats de justificatifs pour 5 appels de taxe foncière et taxe sur les loyers commerciaux à hauteur de la somme totale de 708,16 euros, somme contestée par le preneur.

Dès lors il existe une contestation sérieuse à hauteur d’un montant de 2 342,25 euros.

Partant, la société GALERIE JOSEPH sera condamnée à payer par provision la somme de 48 671,42 euros au titre de l’arriéré locatif au 4ème trimestre 2024 inclus du bail relatif à la réserve, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La pénalité contractuelle dont il est demandé de faire application à hauteur de 10 % du montant de l’arriéré locatif s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les délais de paiement

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent accorder des délais de paiement dans la limite de 2 années. L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce,

Au soutien de sa demande de délais de paiement de 24 mois, le preneur produit uniquement la sentence arbitrale fixant le loyer de renouvellement, soutenant que ce loyer ayant été fixé par la sentence arbitrale bien au-dessous du loyer qui avait été réclamé par le bailleur, ce dernier ne lui a accordé nulle franchise de loyer au titre de la crise sanitaire Covid-19, bien que sachant qu’il ne pourra pas payer sa dette en une seule fois. Il fait valoir également que son enseigne « Café Coton » est porteuse, et que jusqu’à l’année 2020 année de la crise sanitaire le magasin n’avait pas d’impayés.

Au vu du décompte produit aux débats, il est relevé que les impayés n’ont commencé qu’en avril 2020 début de la crise sanitaire, le solde n’étant pas débiteur auparavant, et qu’aucune franchise de loyer n’a été accordée pendant la crise sanitaire.

Néanmoins, le preneur ne communique aucun élément comptable ou financier permettant d’une part, d’établir qu’il a des difficultés financières actuelles l’empêchant de régler sa dette en une fois et d’autre part, qu’il existe une perspective raisonnable de redressement.

Au vu des éléments versés aux débats et des explications des parties, il y a lieu d’accorder au preneur un délai de six (6) mois pour s’acquitter de sa dette, avec déchéance du terme dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société GALERIE JOSEPH qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société GALERIE JOSEPH ne permet d’écarter la demande de Société du Centre Commercial de [Localité 8] formée sur le fondement des dispositions susvisées. L’indemnité de procédure sera évaluée à la somme de 3 500 euros.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose : « A défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. »

En l’espèce, le conflit entre les parties présente les critères d’éligibilité à une mesure de médiation. Aussi il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information et invitation à médiation, dans l’intérêt des deux parties.

A l’issue du rendez-vous, les parties sont invitées à démarrer une médiation conventionnelle dans les conditions prévues à l’article 1530 et suivants du code de procédure civile. La juridiction est néanmoins dessaisie.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, après débats public, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Condamnons la société GALERIE JOSEPH à payer à la Société du Centre Commercial de [Localité 8] la somme provisionnelle de 665 488,34 euros au titre de l’arriéré locatif au 4ème trimestre 2024 inclus pour le bail relatif au magasin, avec intérêts légaux depuis l’assignation, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons que la société GALERIE JOSEPH pourra s’acquitter de sa dette en six (6) mensualités de 110 914,72 euros, la première étant due le 10 du mois suivant celui de la signification, et la dernière étant majorée du solde,

Condamnons la société GALERIE JOSEPH à payer à la Société du Centre Commercial de [Localité 8] la somme provisionnelle de 48 671,42 euros au titre de l’arriéré locatif au 4ème trimestre 2024 inclus du bail relatif à la réserve, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons que la société GALERIE JOSEPH pourra s’acquitter de sa dette en six (6) mensualités de 8 111,90 euros, la première étant due le 10 du mois suivant celui de la signification, et la dernière étant majorée du solde,

Disons qu’en cas de non paiement à bonne date d’une seule des mensualités en plus du paiement du loyer courant, et après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse au bout de 30 jours de la réception, il y aura déchéance du terme et l’intégralité de la dette deviendra exigible automatiquement,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la pénalité contractuelle de 10 % ;

Condamnons la société GALERIE JOSEPH aux dépens de l’instance,

Condamnons la société GALERIE JOSEPH à payer à la Société du Centre Commercial de [Localité 8] la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant par mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours,

Donnons injonction aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information/invitation à médiation :

Monsieur [N] [V]

Médiateur près la cour d’appel de Paris

[Courriel 7] Tel [XXXXXXXX01]

au plus tard dans les 50 jours

Invitons chaque partie à prendre contact immédiatement par mail avec le médiateur en lui adressant la présente ordonnance, et à se présenter au rendez-vous en personne ayant pouvoir décisionnel, accompagnée de son conseil si elle le souhaite,

Rappelons que ce rendez-vous obligatoire et gratuit peut se faire par visio-conférence,

Rappelons que les parties peuvent démarrer une médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et s. du code de procédure civile) pendant ou à l’issue du rendez-vous,

Disons que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction,

Disons qu’ à l’expiration de la date limite pour rencontrer le médiateur, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait l’entrée en médiation ou s’abstiendrait de répondre au médiateur, celui-ci en informera la juridiction et cessera ses opérations sans défraiement,

Rappelons que la juridiction est en tout état de cause dessaisie.

FAIT À NANTERRE, le 11 février 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente