TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00046 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXI3

Minute N° :

Date : 17 Mars 2025

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 11]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par Maître Barbara RIVOIRE de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

et

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [X] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [S] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 10]

tous représentés par Maître Gilles CAILLET, de la SELARL HÉLIANS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Madame Nathalie TROÏLO, commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 24 février 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par mémoire de saisine en fixation du prix visé par le greffe le 26 juillet 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer le prix dû à [F] [Z], [X] [Z] et [S] [Z] au titre de la préemption de la parcelle section BM n°[Cadastre 3], située [Adresse 5] à 1 400 000.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 décembre 2024 et le 27 janvier 2025. Un procès-verbal contradictoire a été établi et mentionne les éléments suivants :

« I/ Environnement

Le bien se situe dans le quartier République, secteur résidentiel, à proximité immédiate du centre-ville de [Localité 11]. Le secteur est attractif avec de nombreux commerces et disposant d’une très bonne dessert par les transports en communs via notamment la station de métro “[12]” (ligne 9), accessible en 4 min à pied.

Les lieux sont calmes, la rue en sens unique est visiblement refaite et disposant de trottoirs larges.

II/ Extérieur

La parcelle a un accès large à la voie publique par un portail métallique vert et un accès piéton. Elle est flanquée de deux immeubles aux murs blancs, ces derniers étant érigés en R+5, il n’y a pas de vis-à-vis. La cour est en longueur avec une partie bétonnée et des espaces carrés végétalisés. Immédiatement à gauche se trouve un local avec des anciennes toilettes, à usage d’appenti. Dans le prolongement se trouve un atelier avec deux accès. Les deux parties en dur sont en bon état et aménagées. La couverture est en tôle ondulée avec une partie lavoir.

Plus loin se trouve une maison en forme de L, de la partie gauche au fond de la parcelle. Les deux bâtiments sont reliés. La partie de gauche est sur un niveau tandis que la maison au fond est sur deux niveaux. Nous commençons la visite par le bâtiment principal.

Bâtiment principal

L’entrée donne immédiatement sur une une grande pièce, à savoir un séjour et et une salle à manger. Il y a deux portes-fenêtres côté rue, avec du carrelage au sol et des murs toilés. A gauche se trouve la cuisine meublée et équipée, carrelée au sol avec des tapisseries en hauteur. Après la cuisine, un long couloir dessert les pièces du bâtiment en forme de L.

L’étage du bâtiment principal comporte une première chambre avec la moquette au sol, de la toile aux murs et ue fenêtre côté cour. Néanmoins elle souffre de fissures au plafond. Face aux escaliers se trouve une grande pièce de vie comportant un lavabo, de la moquette au sol, de la tapisserie aux murs, une fenêtre sur cour et également des fissures au plafond. D’ici, on distingue le toit plat et végétalisé de manière sauvage du bâtiment en L.

Bâtiment latéral de gauche

la première pièce est une chambre avec une grande fenêtre côté cour, de la toile sur les murs, du lambris au plafond et de la moquette au sol. La deuxième pièce comporte des toilettes carrelées, une grande fenêtre ancienne un peu abîmée. Il y a du papier peint aux murs, décollé par l’humidité. La troisième pièce est une salle de douche avec un bidet, un lavabo, une grande fenêtre et une chaudière à gaz. La quatrième pièce est une chambre faisant office de bureau. Elle comporte 3 fenêtres et possède les mêmes caractéristiques que la première, tout comme la dernière pièce au fond du couloir, laquelle comporte 2 fenêtres.

Roulotte

Une roulotte de forain se trouve dans la cour, proche de l’entrée. Elle est de couleur verte et mesure environ 8 mètres de long et 2,5-3 mètres de large et bénéficiant d’une hauteur sous plafond confortable. Elle est percée de trois jours de chaque côté et comporte une grande pièce en profondeur. L’intérieur est séparé par une cloison située au milieu. Le tout est en bois avec des agencements mobiliers indissociables. La peinture est écaillée.

Appréciation globale : les matériaux, les équipements, les menuiseries ainsi que les radiateurs sont d’apparence viellissante, parfois usée. Le bien est inoccupé depuis octobre 2022. La famillle est présente dans les lieux depuis la construction datant de 1930. »

Par mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 24 février 2025, l’Epfif sollicite la fixation du prix à 1 400 000 €.

Par conclusions modificatives et récapitulatives visées par le greffe le 20 février 2025, le Commissaire du gouvernement a retenu un prix de 1 440 000 €.

Par mémoire visé par le greffe le 1ç février 2025, [F] [Z], [X] [Z] et [S] [Z] sollicite la fixation du prix à 2 366 910 € ainsi que la condamnation de la partie adverse aux dépens et à leur verser 4 000 € au titre des frais irrépétibles.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le 24 février 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Sur la date de référence :

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme approuvé par délibération du conseil territorial de l’établissement public territorial Grand Paris Seine Ouest (EPT GPSO) du 19 décembre 2018 a fait l’objet d’une modification arrêtée le 15 avril 2024, et approuvée le 26 juin 2024.

Ainsi, la date de référence est le 26 juin 2024.

La fixation du prix :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

Si toutes les parties s’accordent sur le recours à la méthode comparative, il y a une divergence sur l’appréciation de la nature du bien.

A ce titre, il y a lieu de procéder à l’évaluation du bien exclusivement à usage d’habitation en prenant pour référence la surface habitable. Dès lors, il convient d’exclure les surfaces, même pondérées, des annexes telles que les ateliers et la roulotte, dont le transport a révélé qu’elles n’étaient manifestement pas habitables.

En revanche, ces éléments intègrent ceux permettant de valoriser favorablement le bien sur le spectre du marché qui sera identifié.

Ainsi, la surface habitable du bien préempté est de 110 m² conformément au relevé cadastral pour une parcelle d’une surface totale de 342 m².

Il convient d’écarter l’intégralité des termes de comparaison antérieurs à l’année 2024 en raison du caractère très évolutif du marché de l’immobilier en petite couronne parisienne.

S’agissant des cessions de l’année 2024, il convient d’exclure la terme n°1 du commissaire du gouvernement en ce que la surface de la parcelle et la surface habitable sont 26 % et 19 % inférieures à celles du bien exproprié. Les termes n°2, 3, 6, 14, 16, 22, et 25 des préemptés sont également écartés en ce que leurs dimensions et caractéristiques sont sans relation avec celles du bien préempté, qu’il s’agisse des surfaces ou de l’année de construction du bâti.

Il convient également d’intégrer la promesse unilatérale de vente en la forme notariée reçue par Maître [H] [P], notaire, ayant pour objet le bien préempté suivant un prix de 2 350 000 €, soit une valorisation à hauteur de 21 363,63 €/m².

Ainsi, il demeure les termes de comparaison suivants :

9224P02 2024P09636 du 27 juin 2024 : 20 000 €/m²9224P02 2024P09755 du 1er juillet 2024 : 10 382,98 €/m²promesse de vente du 19 juillet 2023 : 21 363,63 €/m²Ainsi, le marché identifié oscille entre 10 382,98 €/m² et 21 363,63 €/m² avec une moyenne de 17 248,87 €/m².

Parmi les éléments notables permettant de valoriser le bien préempté dans le spectre du marché identifié, il convient de retenir sa localisation favorable dans une rue calme et dans une commune particulièrement bien desservie par les transports en commun ; la superficie de la parcelle très rare dans cette zone qui offre de bonnes perspectives de construction individuelle et d’aménagement d’agréments pour une clientèle aisée ; les annexes qui permettent d’extérioriser des matériaux sans affecter les surfaces habitables ; l’état détérioré du bâti et l’enclavement de la parcelle de forme rectangulaire qui neutralise les possibilités d’édification d’un bâtiment collectif.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir une assiette de 18 200 €/m².

18 200 x 110 = 2 002 000

Le prix du bien préempté est fixé à 2 002 000 €.

Les décisions de fin de jugement :

Il convient de condamner l’autorité préemptrice, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 3 000 € au total à [F] [Z], [X] [Z] et [S] [Z] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE le prix de la parcelle section BM n°[Cadastre 3], située [Adresse 5] à 2 002 000 € ;

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer 3 000 € au total à [F] [Z], [X] [Z] et [S] [Z] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens ;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 13], le 17 mars 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION