TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Mars 2025

N° R.G. : N° RG 24/02532 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKKX

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis 4 – 4 bis rue Rouget de l’Is le – 5 villa de la Musique 92400 COURBEVOIE, pris en la personne de son syndic

C/

[F] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis 4 – 4 bis rue Rouget de l’Is le – 5 villa de la Musique 92400 COURBEVOIE, pris en la personne de son syndic

EURL ASA GESTION IMMOBILIERE

8 rue Adam Ledoux

92400 COURBEVOIE

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

DEFENDERESSE

Madame [F] [Y]

4-4bis rue Rouget de l’Isle

92400 COURBEVOIE

défaillante

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 4-4bis rue Rouget de l’Isle et 5, villa de la musique à Courbevoie (92400) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la carence persistante de Mme [F] [Y] dans le règlement des charges dont elle est redevable, alors qu’elle a déjà été précédemment condamnée par jugements en date des 17/05/2018, 11/09/2020 et 29/09/2022, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ASA GESTION IMMOBILIERE l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 18/03/2024 aux fins essentiellement de la voir condamner au paiement de la somme de 8.374,39 euros au titre des charges et frais de recouvrement ainsi que la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de conclusions signifiées à le 18/11/2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 4 – 4 bis rue Rouget de l’Isle – 5 Villa de la Musique 92400 COURBEVOIE recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

DIRE ET JUGER que Madame [F] [Y] n’a pas payé l’intégralité des charges de co-propriété dont elle est redevable, soit la somme de 6.348,71 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 22 octobre 2021 et le 1er octobre 2024,

En conséquence :

CONDAMNER Madame [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 4 – 4 bis rue Rouget de l’Isle – 5 Villa de la Musique 92400 COURBEVOIE la somme de 6.348,71 euros au titre des charges de copropriété pour la période comprise entre le 22 octobre 2021 et le 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Madame [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 4 – 4 bis rue Rouget de l’Isle – 5 Villa de la Musique 92400 COURBEVOIE la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Madame [F] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis 4 – 4 bis rue Rouget de l’Isle – 5 Villa de la Musique 92400 COURBEVOIE la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procé-dure civile,

CONDAMNER Madame [F] [Y] aux entiers dépens.

Mme [F] [Y], assignée par acte délivré en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06/12/2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 28/01/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger bien fondé » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété,

— les jugements rendus par le tribunal de proximité de Courbevoie à l’encontre de la dé-fenderesse les 17/05/2018, 11/09/2020 et 23/09/2022

— un décompte des sommes réclamées à Mme [F] [Y] pour la période du 01/12/2021 au 01/10/2024,

— appels appels de fonds adressés au Mme [F] [Y] entre le 01/10/2021 et 01/102024,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 21/10/2021, 20/06/2022, 26/06/2023 et l’attestation de non recours afférente,

— quatre factures de frais établies par le syndic au titre de trois mises en demeure et une lettre de relance,

— le contrat de syndic.

Sur la distinction entre les charges, les frais réclamés et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, le paiement de la somme totale 6.348,71 euros au titre des charges arrêtées au 1/10/2024, qui englobe des frais.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi et des dépens.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, qui fait apparaître un solde débiteur de 6.384,71 euros (et non comme indiqué à la suite d’une erreur de plume 6.348,71 euros), les charges, d’un montant de 6.153,99 euros (6.384,71 – 230,72), seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement, d’un montant de 175 euros (40+45+45+45), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi et le coût de l’assignation sera pris en compte au titre des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses écritures le paiement de la somme de 6.153,99 euros au titre des charges dues pour la période postérieure aux causes du ju-gement du 23 septembre 2022 et arrêtées au 01/10/2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [F] [Y] est propriétaire des lots n°4295 et 4309 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20/06/2022 et 26/06/2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 6.153,99 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des intérêts légaux ne tient pas compte des sommes venues à échéance postérieurement à l’assignation.

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter des conclusions signifiées le 18 novembre 2024, qui valent mise en demeure et portent sur la totalité des sommes réclamées.

En conséquence, Mme [F] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.153,99 euros au titre des charges dues pour la période du 01/12/2021 au 01/10/2024, appels du 01/10/2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 175 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes de paiement qui ne répondent pas aux exigences des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du code de procédure civile. En effet, aucune pièce n’est produite pour caractériser la réalité des diligences objet des frais de mise en demeure en date des 05/01/2022 (40 euros), 15/11/2022 (45 euros), 06/12/2022 (45 euros) et de relance du 11/03/2022 (45 euros).

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en conséquence d’aucune une créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ses demandes à ce titre seront donc rejetées.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 175 euros sur le compte de Mme [F] [Y].

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’échus pour une année entière.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante de Mme [F] [Y] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi de la défenderesse est d’autant plus caractérisée qu’elle a déjà été condamnée à trois reprises par le tribunal de proximité de Courbevoie en date des 17/05/2018, 11/09/2020 et 23/09/2022 (au titre des charges arrêtées au 21/10/2021 pour ce dernier).

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 615 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [F] [Y] sera condamnée à lui verser.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [Y], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’huissier pour la délivrance de l’assignation notamment.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [F] [Y] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4-4bis, rue Rouget de l’Isle et 5, villa de la musique à Courbevoie (92400), représenté par son syndic :

— la somme de 6.153,99 euros au titre des charges dues pour la période du 01/12/2021 au 01/10/2024, appels du 01/10/2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024, qui seront capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,

— la somme de 615 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (175 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [F] [Y],

CONDAMNE Mme [F] [Y] au paiement des dépens de l’instance qui comprendront le coût de la délivrance de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,