TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

19 Novembre 2025

N° RG 20/05672 – N° Portalis DB3R-W-B7E-V5BW

N° Minute :

AFFAIRE

[D] [R], [U] [I] [K] épouse [R]

C/

S.A. SOGESSUR, Syndicat des copropriétaires de la “résidence [17]” sise [Adresse 5] représenté par son syndic :, S.A. AXA FRANCE IARD, [N] [G], [J] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représenté par M^e Naïma AÏBOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 57

Madame [U] [I] [K] épouse [R]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représentée par M^e Naïma AÏBOUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 57

DEFENDEURS

S.A. SOGESSUR

[Adresse 8]

[Adresse 26]

[Localité 15]

représentée par Maître Jean-denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R56

Syndicat des copropriétaires de la “résidence [17]” sise [Adresse 5] représenté par son syndic :

SOGIMCO COPROPRIETES

[Adresse 6]

[Localité 12]

représentée par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0886

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 10]

[Localité 16]

représentée par Maître Jean-marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0267

Madame [N] [G]

[Adresse 7]

[Localité 14]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

Monsieur [J] [G]

[Adresse 7]

[Localité 14]

représenté par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

L’affaire a été débattue le 09 Septembre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-présidente

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [R] sont propriétaires de locaux au sein d’un ensemble de bâtiments, géré dans le cadre d’une AFUL, comprenant notamment un immeuble édifié en R+5 sur trois niveaux de sous-sol, sis [Adresse 3] à [Adresse 21] [Localité 1], dénommé « Résidence [17] », soumis au statut de la copropriété et géré par la société Sogimco en qualité de syndic.

Leurs locaux commerciaux, exploités en cabinets de radiologie au niveau commercial de l’immeuble, sous les appartements des cages d’escalier D et E de l’immeuble « Résidence [17] », sont situés [Adresse 2] [Localité 22].

M. et Mme [G] sont pour leur part propriétaires, depuis le 21 juin 2013, d’un studio, situé en rez-de-chaussée du même immeuble, assuré auprès de la SA Sogessur.

Se plaignant de dégâts des eaux survenus dans leur local depuis le mois de juillet 2012, M. et Mme [R] ont sollicité en référé la désignation d’un expert judiciaire, au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la SA Axa France IARD.

Il a été fait droit à leur demande par ordonnance de référé en date du 10 septembre 2013 ayant désigné M. [X] [B].

Les opérations d’expertise ont par la suite été étendues à divers autres copropriétaires de l’immeuble et assureurs dont M. et Mme [G].

Le rapport d’expertise a été déposé le 31 janvier 2019.

En l’absence de solution amiable au litige, M. et Mme [R] ont, par acte délivré le 20 juillet 2020, fait assigner le [Adresse 25], son assureur la SA Axa France IARD ainsi que M. et Mme [G] en réparation des préjudices subis.

M. et Mme [G] ont ensuite fait assigner en intervention forcée leur assureur, la SA Sogessur.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2024, le juge de la mise en état a débouté M. et Mme [R] de leur demande tendant à voir déclarer inopposables les conditions générales versées aux débats par la SA Sogessur et rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SA Sogessur tenant à l’acquisition de la prescription biennale.

Dans leurs conclusions n°3 transmises par voie électronique le 28 février 2024, M et Mme [R] demandent au tribunal, au visa des articles 246, 276, 278, 279 du code de procédure civile, de :

« DECLARER Monsieur et Madame [G] et le [Adresse 25] responsable des dégâts des eaux subis par les époux [R] ;

S 'agissant des préjudices subis par les époux [R] :

CONDAMNER Monsieur et Madame [G] et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence CLEMENCIA à verser aux époux [R] la somme de 305 343.04 € au titre de la perte d’exploitation subie et des honoraires d’Expert telle qu’évaluée par le Cabinet VINATIER ;

Subsidiairement,

ORDONNER une expertise complémentaire et désigner un expert financier afin d’évaluer la perte d’exploitation subie par les époux [R] entre le premier jour d’apparition de la fuite jusqu’à fin 2016,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les époux [G] et le [Adresse 25] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNER la SA SOGESSUR à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant du caractère abusif de la procédure d’incident ;

CONDAMNER in solidum les époux [G] et le [Adresse 25] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux entiers dépens incluant les frais d’expertise. »

Dans leurs conclusions en défense n°2, transmises par voie électronique le 28 novembre 2022, M. et Mme [G] demandent de :

« A TITRE PRINCIPAL

JUGER que les Epoux [G] ne sont pas responsables des dégâts des eaux subis par les Epoux [R]

En Conséquence,

DEBOUTER les Epoux [R] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard des Epoux [G]

A TITRE SUBSIDIAIRE Si par extraordinaire, le Tribunal devait condamner les Epoux [G] dans l’instance pendante :

FIXER la responsabilité des Epoux [G] et le Syndicat des Copropriétaires in solidum à la somme de 2.400 euros au titre du préjudice d’exploitation

DEBOUTER les Epoux [R] des autres demandes à l’égard des Epoux [G]

CONDAMNER la SA SOGESSUR, à garantir les Epoux [G] contre toutes condamnations prononcées contre eux à la requête des époux [R]

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE

Si le Tribunal fixait la condamnation des Epoux [G] à un montant supérieur au titre de la perte d’exploitations et/ou au titre d’autres chefs de préjudice

CONDAMNER la SA SOGESSUR, à garantir les Epoux [G] contre toutes condamnations prononcées contre eux à la requête des époux [R]

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum les Epoux [R] et le [Adresse 24] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions récapitulatives, transmises par voie électronique le 08 septembre 2023, la SA Sogessur demande au tribunal, au visa de l’article L114-1 du code des assurances, de :

« Si par extraordinaire l’action des époux [G] à l’encontre de la compagnie SOGESSUR n’était pas jugée prescrite par application des dispositions de l’article L114-1 du code des assurances :

— Juger mal fondée la demande de garantie formulée par les époux [G] auprès de la compagnie SOGESSUR en raison de l’antériorité du fait dommageable à la date d’effet de la police

— En conséquence, débouter les époux [G] et toute autre partie de leurs demandes fins et conclusions dirigés à l’encontre de la société SOGESSUR

— Condamner les époux [G] et à défaut toute partie succombante à payer à la société SOGESSUR une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens. »

Dans ses conclusions en défense n°2, transmises par voie électronique le 21 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 1240,1242,1353 et suivants du code civil, de :

«A TITRE PRINCIPAL,

— RECEVOIR le concluant en ses écritures ;

— DIRE ET JUGER que le sinistre trouve son origine dans les parties privatives de l’immeuble et qu’aucune partie commune n’est impliquée dans la naissance des désordres ;

— DIRE ET JUGER qu’en toutes hypothèses les époux [C] n’apportent pas la preuve d’un quelconque préjudice d’exploitation ou moral ;

EN CONSEQUENCE,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [R] et toutes autres parties de leurs demandes à l’encontre du [Adresse 25].

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER la compagnie AXA France IARD à garantir le [Adresse 25] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— REJETER la demande d’expertise financière de Monsieur et Madame [R] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER les époux [R] et tout succombant au paiement de la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Dans ses conclusions, transmises par voie électronique le 15 juin 2022, la société Axa France IARD demande, au visa des articles 1353 et suivants, 1240, 1242 et suivants du code civil, de :

« RECEVOIR la concluante en ses écritures et la dire bien fondée.

A titre principal,

DIRE ET JUGER que le sinistre trouve son origine dans les parties privatives de l’immeuble et aucune partie commune n’est impliquée dans la naissance des désordres ;

EN CONSEQUENCE DEBOUTER Monsieur et Madame [R] et toute autre partie de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, AXA France IARD ;

A titre subsidiaire,

DIRE la compagnie AXA France IARD bien fondée à opposer les exclusions de garantie applicables et opposables, tant à son assuré qu’à l’encontre de tout tiers,

DIRE qu’aucune des garanties souscrites auprès de la compagnie AXA France IARD ne saurait être mobilisée,

DEBOUTER les parties de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires dirigées à l’encontre de la compagnie AXA ;

SUBSIDIAIREMENT ET EN TOUT ETAT DE CAUSE

LIMITER le préjudice de Monsieur et Madame [R] à la somme de 12.000 € conformément aux conclusions de l’expert judiciaire ;

REJETER la demande d’expertise financière de Monsieur et Madame [R] ;

DIRE que la compagnie AXA France IARD ne saurait être condamnée in solidum à quelque condamnation que ce soit ;

DIRE que la compagnie AXA France IARD ne saurait être que condamnée le cas échéant à garantir le Syndicat des copropriétaires, que dans les strictes limites de sa police et notamment en considération des plafonds et franchises contractuelles applicables et opposables ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [G] ou la partie succombante à régler à la concluante la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de l’affaire a été prononcée le 10 mai 2024 et l’affaire fixée pour plaidoirie à l’audience du 11 février 2025, reportée au 09 septembre 2025, en raison du départ non remplacé de deux magistrats.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « dire et juger » et « juger »

Ces demandes dont la formulation ne consisterait qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées par :

— M. et Mme [R]

«DECLARER Monsieur et Madame [G] et le [Adresse 25] responsable des dégâts des eaux subis par les époux [R] ; »

— M et Mme [G]

« JUGER que les Epoux [G] ne sont pas responsables des dégâts des eaux subis par les Epoux [R] »

— le syndicat des copropriétaires

« DIRE ET JUGER que le sinistre trouve son origine dans les parties privatives de l’immeuble et qu’aucune partie commune n’est impliquée dans la naissance des désordres ; »

« DIRE ET JUGER qu’en toutes hypothèses les époux [C] n’apportent pas la preuve d’un quelconque préjudice d’exploitation ou moral ; »

— la SA Sogessur

«- Juger mal fondée la demande de garantie formulée par les époux [G] auprès de la compagnie SOGESSUR en raison de l’antériorité du fait dommageable à la date d’effet de la police »

— la SA Axa France IARD

« DIRE ET JUGER que le sinistre trouve son origine dans les parties privatives de l’immeuble et aucune partie commune n’est impliquée dans la naissance des désordres ; »

« DIRE qu’aucune des garanties souscrites auprès de la compagnie AXA France IARD ne saurait être mobilisée, »

Sur les désordres et leur origine

M. et Mme [R] se plaignent de dégâts des eaux récurrents à compter du 16 juillet 2012 et jusqu’en 2016, provenant de l’étage supérieur et ayant entraîné la chute du faux-plafond en juillet 2013 de la salle de radio télécommandée, entraînant la fermeture de la salle d’examen.

L’expert judiciaire a indiqué, lors de la dernière réunion organisée le 06 mars 2018, que les parties présentes avaient pu « visuellement prendre en considération la configuration des lieux notamment la localisation de la salle de radiologie télécommandée de M. et Mme [R], la localisation du studio de M. et Mme [G] situé juste au-dessus et la « liaison » entre ces deux locaux qui résultait du plancher non calfeutré au fond de la gaine technique, derrière la cuvette wc, dans la salle d’eau dudit studio comportant une douche dépourvue de rideau ».

Aux termes de ses opérations d’expertise, l’expert judiciaire a ainsi indiqué que ses investigations ont mis en évidence que les venues d’eau localisées au plafond de la salle de radiologie télécommandée, en pied d’une gaine technique de l’immeuble [Adresse 23], résultaient de la conjonction des éléments de fait suivants :

— l’existence d’un trou (diamètre 100 mm) laissé par les constructeurs de l’immeuble dans le plancher séparant le volume de l’immeuble d’habitation du syndicat des copropriétaires de celui des locaux commerciaux de M. et Mme [R] ;

— le libre passage des « eaux d’usage » sous la plinthe située derrière la cuvette wc (le sol carrelé présentant une légère pente vers cet endroit), constaté dans la salle d’eau de l’appartement de M. et Mme [G], situé juste à côté de ce fond de gaine « troué », en raison de la configuration des lieux (sol non étanche) et de l’usage au quotidien des installations sanitaires du studio par les locataires successifs (projections d’eau depuis la douche dépourvue de rideau, nettoyages, égouttements du linge, éventuels débordements du lave-linge…)

L’expert judiciaire a précisé que les multiples investigations effectuées de 2013 à 2016 ont permis d’exclure toute autre origine possible aux venues d’eau, expliquant que ladite gaine technique était obturée au droit des planchers (en béton armé) séparant les premier, deuxième et troisième étages, rendant ainsi impossible la propagation d’infiltrations conséquentes depuis les appartements situés à ces niveaux jusqu’à celui de la salle de radiologie, sans avoir généré prioritairement d’importants dégâts au sol de ces appartements, ce qui n’avait pas été constaté.

Les opérations d’expertise ont ainsi mis en évidence que les infiltrations ayant détérioré les locaux de M. et Mme [R] ont pour origine les installations sanitaires de l’appartement de M. et Mme [G] et le trou situé dans le plancher séparant le volume de l’immeuble d’habitation du syndicat des copropriétaires de celui des locaux commerciaux de M. et Mme [R].

Sur les fondements juridiques invoqués

— à l’encontre de M. et Mme [G]

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [R] recherchent la responsabilité de M. et Mme [G] au visa des articles 246, 276, 278 et 279 du code de procédure civile.

Or, ces articles ne peuvent nullement fonder une quelconque responsabilité en ce qu’ils ne concernent que les modalités d’exercice par l’expert judiciaire de la mission qui lui est confiée.

Dans le corps de leurs conclusions, M. et Mme [R] indiquent toutefois dans un paragraphe consacré à la responsabilité de M. et Mme [G], intitulé « sur l’indifférence de la date d’acquisition de leur bien pour engager leur responsabilité sans faute » :

«Reprenant une jurisprudence et un principe constant en la matière, par arrêt du 16 mars 2022 dont l’espèce portait également sur un dégât des eaux, la Cour de cassation a rappelé qu’en cas de dommage causé au voisinage, il incombait à l’actuel propriétaire d’indemniser la victime, même si le sinistre avait débuté avant qu’il ne devienne propriétaire du logement.

En d’autres termes, en cas de dégâts causés au voisinage, même prédatant l’achat, le nouveau propriétaire doit être déclaré responsable et prendre en charge les conséquences financières car le litige n’a pas trait à une question de faute mais de responsabilité civile extra-contractuelle en lien avec la propriété du bâtiment.

L’absence de qualité de propriétaire au moment de la survenance du premier sinistre est donc

indifférente. Cet arrêt vient confirmer, sur ce point, celui rendu par la Cour d’appel de [Localité 20] le 5 septembre 2018. (Cour de cass. civ. 3 ème ch. 16 mars 2022, n°18-23.954, Publié au Bulletin ; Pièce n°26 : Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 5 Septembre 2018 – n° 15/0086) .

Le raisonnement juridique est en outre parfaitement logique, seul le nouveau propriétaire pouvant remédier et mettre un terme aux désordres.

Pour solliciter la condamnation de leur assureur, les époux [G] adhère eux-mêmes à ces principes du droit en indiquant, p.7 de leurs écritures : « Qu’ainsi, la théorie des troubles anormaux de voisinage est appliquée également par la jurisprudence à l’encontre de l’assureur des nouveaux acquéreurs qui ne peuvent se retrancher derrière le fait que le sinistre était antérieur à la prise d’effet du contrat. »

Par conséquent, bien que M. et Mme [R] n’indiquent pas expressément le fondement juridique de leur action, il se déduit cependant de l’intitulé de ce paragraphe, mentionnant une responsabilité sans faute, et du renvoi aux écritures des époux [G] qui contestent leur responsabilité sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage, qu’ils recherchent la responsabilité de leurs voisins sur ce fondement juridique.

— du syndicat des copropriétaires

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [R] recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa des articles 246, 276, 278 et 279 du code de procédure civile.

Or, comme indiqué précédemment, ces articles ne peuvent nullement fonder une quelconque responsabilité en ce qu’ils ne concernent que les modalités d’exercice par l’expert judiciaire de la mission qui lui est confiée.

Aucun autre fondement juridique n’est invoqué dans le corps de leurs conclusions, lequel ne peut pas plus se déduire des explications fournies puisque M. et Mme [R] se contentent d’indiquer, afin de mettre en jeu la responsabilité du syndicat des copropriétaires, que « l’expert a retenu la responsabilité partagée du syndicat des copropriétaires et de M. et Mme [G] » et de reprendre les termes de ses conclusions.

Or, le simple fait de citer le rapport d’expertise ne suffit pas à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en l’absence de toute démonstration juridique et encore plus, de tout fondement juridique invoqué.

Certes, en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables, en application des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile.

Toutefois, en l’espèce le syndicat des copropriétaires, qui conteste sa responsabilité, sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, le débouté des demandes formulées par les époux [R], au visa des articles 1240, 1242 et 1353 et suivants du code civil.

Seuls les deux premiers articles peuvent fonder une mise en jeu de la responsabilité, l’article 1353 du code civil prévoyant en effet que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Ainsi aux termes des articles 1240 et 1242 du code civil, «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et «on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

Le syndicat des copropriétaires indique, dans le corps de ses conclusions, que « l’existence d’un trou relevé par l’expert, sous le plancher, ne constitue pas une source d’étanchement non-canalisé, mais uniquement un vecteur de propagation de l’eau, d’un local vers l’autre.

Ce sont exclusivement les fuites à caractères privatifs qui ont créé les conditions initiales à l’origine de la survenance des désordres, objets du présent litige.

Les sinistres sont dus aux eaux d’usage (débordement du lave-linge, de la douche etc.) sous la plainte de la cuvette des WC, vers le haut de la gaine technique de l’appartement de Monsieur et Madame [G].

La défaillance de Monsieur et Madame [G] dans la mise en place d’une étanchéité appropriée dans sa salle d’eau est la cause exclusive du sinistre.

Ainsi seule la responsabilité de Monsieur et Madame [G] est engagée. »

Il ressort ainsi de ces explications, mises en lien avec les fondements juridiques invoqués, que le syndicat des copropriétaires considère qu’il ne peut lui être reproché aucune faute puisqu’il soutient que les désordres ont exclusivement pour origine les installations de l’appartement des époux [G], dont ils doivent répondre en application des dispositions de l’article 1242 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires n’envisage donc la mise en jeu de sa responsabilité que sous l’angle de la faute qui pourrait lui être reprochée.

Par conséquent, en l’absence de tout fondement juridique invoqué par les demandeurs et au vu de celui mis dans les débats par le syndicat des copropriétaires, il doit donc être considéré que sa responsabilité ne peut être analysée qu’au regard de la faute qu’il aurait commise.

La mise en œuvre de ce régime de responsabilité nécessite que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Or, en l’espèce, les demandeurs ne démontrent ni même n’évoquent la faute qui aurait été commise le syndicat des copropriétaires.

Il convient par conséquent de les débouter de l’intégralité de leurs demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et partant à l’encontre de son assureur, la SA Axa France IARD.

Sur les responsabilités

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Aux termes de l’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, «le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal. »

La responsabilité fondée sur le trouble anormal du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant ainsi présumé responsable.

Il est cependant constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation.

Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et le trouble est ainsi

qualifié d’anormal s’il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, à savoir un trouble d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins et revêtant de ce fait un caractère anormal, donnant par conséquent droit à réparation, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

Enfin, cette action suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal en lien direct avec le fait du voisin, ce dernier pouvant s’exonérer de sa responsabilité en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

M. et Mme [G] contestent leur responsabilité en faisant tout d’abord valoir qu’ils ne peuvent être tenus responsables des désordres subis entre le mois de juillet 2012 et le 21 juin 2013, puisqu’ils n’étaient pas encore propriétaires du logement à cette époque.

Ils font en effet valoir que leur responsabilité ne peut être mise en jeu pour cette période que si la cause du dommage, antérieure à leur acquisition, perdure après leur achat ou si le sinistre survenu postérieurement à l’acquisition trouve sa cause dans un évènement antérieur à l’achat.

Or, ils font valoir que l’expert a relevé que les troubles avaient cessé en avril 2013 et n’avaient repris qu’en juillet 2013.

Ils soutiennent qu’il est parfaitement impossible que les troubles aient la même origine et la même cause en 2012 et 2013 puisque l’expert indique que leur cause est liée à l’usage de la douche.

Or, ils indiquent qu’en juillet 2013 et jusqu’à la fin des désordres en septembre 2013, le logement était inutilisé, de telle sorte que les désordres antérieurs ne subsistaient plus lors de leur acquisition du bien.

S’agissant des désordres subis entre le 21 juin 2013 et le mois de septembre 2013, ils relèvent d’une part que l’expert judiciaire ne fait état que de la simple possibilité d’un libre passage des eaux et, d’autre part, que leur premier locataire est entré dans les lieux le 24 février 2014, les relevés d’eau attestant de l’absence de consommation d’eau durant la période litigieuse et par conséquent du fait que le logement était inoccupé durant la période incriminée.

Enfin, ils indiquent qu’il est impossible que les sinistres survenus fin juillet 2013 ainsi qu’en août et septembre 2013 proviennent d’écoulements d’eau antérieurs au mois de juillet puisque l’expert a relevé que les venues d’eau avaient généré une « véritable douche » le 15 juillet 2013, ayant nécessité la pose d’un bac métallique dans le plenum du faux plafond le 27 juillet 2013.

Ils soutiennent que ce dernier était donc nécessairement vide de toute eau à cette date et que le sinistre d’août et septembre 2013 ayant généré des inondations a donc forcément été causé par une nouvelle fuite, qui ne pouvait pas provenir de la douche de leur studio puisque ce dernier était inoccupé.

Ils en déduisent par conséquent que, soit la cause des infiltrations n’est pas la même entre la première période, de juillet 2012 à avril 2013, et la deuxième, de juillet à septembre 2013, soit que les infiltrations n’ont jamais été causées par les installations sanitaires de leur logement.

Ils en veulent pour preuve que les époux [R] font état d’une nouvelle infiltration en 2016, survenue après la mise en place du calfeutrement de janvier 2016 alors que rien ne s’était produit entre septembre 2013 et 2016, et ce, malgré l’utilisation de la douche de leur logement.

Or, ils rappellent qu’il incombe à celui qui souhaite mettre en jeu la responsabilité sans faute de ses voisins d’établir que le trouble est imputable à la propriété voisine.

M. et Mme [R] font en effet valoir qu’il importe peu que les époux [G] n’aient pas été propriétaires lorsque le sinistre a débuté, en soutenant que «le litige n’a pas trait à une question de faute mais de responsabilité civile extra-contractuelle en lien avec la propriété du bâtiment », expliquant en effet que seul le nouveau propriétaire peut mettre un terme aux désordres.

Ils contestent l’existence de deux dégâts des eaux distincts, survenus pour l’un avant l’acquisition des époux [G] et pour l’autre après, en expliquant qu’un premier bac de récupération avait été posé le 25 juillet 2013 mais qu’il s’était avéré inadapté en raison de ses dimensions et d’une vidange plus haute que le reste du bac, entraînant ainsi des débordements

et une nouvelle inondation.

Ils indiquent de plus que le rapport d’expertise mentionne clairement l’existence d’un passage des eaux d’usage derrière la cuvette des wc du logement des époux [G], mis en évidence le 13 janvier 2016, et que ce n’est qu’à la suite des opérations de calfeutrement du plancher séparant l’immeuble d’habitation de leurs locaux, situés juste en dessous, qu’il a pu être remédié aux désordres.

Ils considèrent que ces mesures démontrent par conséquent que les venues d’eau en provenance de l’appartement des époux [G] étaient donc bien à l’origine du désordre, en sus du trou dans la gaine technique.

Ils font également état de la consommation d’eau que M. et Mme [G] reconnaissent eux-mêmes s’élever à 2 mètres cubes, soit 2000 litres d’eau, et indiquent qu’au vu des relevés produits, 1000 litres d’eau par an se sont écoulés entre le 28 novembre 2011 et le 06 décembre 2013, de telle sorte qu’une part suffisante de cette consommation a pu se retrouver dans leurs locaux.

Enfin, ils soutiennent que les deux fuites ont perduré jusqu’en 2016 et qu’elles ont toujours eu les deux mêmes origines relevées par l’expert, à savoir le trou dans la gaine technique et l’usage au quotidien des installations sanitaires du studio des époux [G], de telle sorte que le même désordre a perduré durant toute la période.

En l’espèce, il est établi par les différents courriers adressés par les demandeurs et leur assureur aux syndics que leur local a subi un dégât des eaux les 11 juillet 2012, 17 juillet 2012, 12 octobre 2012, 15 juillet 2013 et 16 mai 2016.

Dans son courrier adressé le 16 octobre 2012 au syndic de son immeuble, M. [R] indique explique que «il s’agit d’une 2ème infiltration apparaissant au plafond d’une salle de radiologie au même endroit que la précédente déclarée auprès de la société Sogimco le 17/07/2012 qui nous avait répondu ne pas s’occuper de nos locaux.

La fuite provient pourtant des étages supérieurs, situés au [Adresse 9]

(…)

Cette dernière infiltration ainsi que de nombreuses précédentes ont lieu à l’aplomb d’une arrivée de tuyaux venant des étages au-dessus (…)

Cette infiltration a lieu dès qu’il y a des pluies importantes comme c’était le cas ce jeudi 11/10/2012 en fin d’après-midi (environ 19h).”

Dans le courrier adressé au syndic Sogimco le 26 février 2013, les demandeurs rappellent que trois experts se sont succédés, le 30 novembre 2012, le 12 décembre 2012 et le 09 janvier 2013, pour constater l’existence de la fuite mais ils indiquent que « la fuite est toujours effective, provenant des terrasses » et demandent au syndic « de résoudre ce problème de fuite d’eau inhérente aux infiltrations sur le toit terrasse. »

Par courrier en date du 08 avril 2013, le syndic Sogimco a informé les demandeurs que « suite à la recherche de fuite du plombier, société Cevi Fluides, nous avions missionné le 29 novembre 2012, un étancheur afin d’obtenir un devis pour la réfection de l’étanchéité de la terrasse du [Adresse 9].

Ce devis sera présenté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. »

M. [R] a, par courrier en date du 15 juillet 2013 adressé à son syndic, la société Foncia, signalé un nouveau dégât des eaux, mentionnant une fuite très importante provenant du plafond et ayant entraîné la chute des faux-plafonds.

Par courriel en date du 22 juillet 2013, Mme [R] a informé le syndic de son immeuble de l’aggravation de la fuite.

Un bac de récupération de l’eau a alors été installé les 27/28 juillet 2013 mais, par courrier en date du 27 août 2013, les demandeurs ont informé le syndic de l’immeuble de la résidence [Adresse 18] de l’inefficacité de ces travaux effectués puisque l’évacuation étant posée plus haut que le fond du bac, ce dernier ne pouvait contenir l’eau qui s’était déversée créant une nouvelle inondation de la salle d’examen.

Il est également fait état d’une autre inondation dans deux autres pièces contigues, en provenance des étages supérieurs, ayant entraîné la chute des faux plafonds le 16 août 2013.

En septembre 2013, une évacuation raccordée sur le lavabo attenant a été réalisée, permettant ainsi de mettre fin aux infiltrations.

L’expert judiciaire indique ensuite, s’agissant de la nature des travaux propres à remédier aux désordres, qu’ils ont été réalisés à la suite des constats contradictoires, en janvier 2016, tels qu’attestés par la facture de la société Cevi Fluides du 25 janvier 2016.

En effet, l’expert judiciaire a expliqué dans son rapport que, lors de la réunion du 13 janvier 2016, les constats portant sur la gaine technique situé sous la salle d’eau des époux [G] « ont été effectués en présence (et avec le concours) d’une entreprise en mesure d’effectuer aussitôt, au fond de cette gaine technique, le calfeutrement étanche et coupe feu du plancher séparant le local commercial de M. et Mme [R] et l’immeuble d’habitation. »

Il est établi par l’acte de vente versé aux débats que M. et Mme [G] ne sont devenus propriétaires du studio que le 21 juin 2013.

Toutefois, contrairement à ce qu’ils soutiennent, il ne peut être considéré que le local de M. et Mme [R] a subi deux dégâts des eaux distincts, un premier avant qu’ils ne deviennent propriétaires et achevé au jour de leur acquisition puis un second après l’achat du logement.

En effet, au vu des dates d’apparition rapprochée des nombreuses infiltrations subies tant avant qu’après l’acquisition du bien par les époux [G] (11 juillet 2012, 17 juillet 2012, 12 octobre 2012, 15 juillet 2013), de leur persistance et de leur localisation toujours située au plafond du local des époux [R], il ne peut être considéré qu’il s’agit de fuites différentes, trouvant leur origine dans des causes différentes en fonction de leur date d’apparition mais bien d’un unique sinistre, ayant la même origine et se poursuivant dans le temps en l’absence de réparations.

L’expert a exclu toute venue d’eau en provenance de la toiture terrasse en l’absence de venues récurrentes toute l’année et au vu du sinistre survenu le 15 juillet 2013 en l’absence de précipitations atmosphériques.

Il a en revanche considéré qu’elles avaient pour origine, outre l’existence d’un trou dans le plancher en béton, le libre passage des « eaux d’usage » sous la plinthe située derrière la cuvette des WC de la salle d’eau des époux [G], relevant que le sol carrelé présentait une légère pente vers cet endroit et faisant état des « projections d’eau depuis la douche dépourvue de rideau, nettoyages, égouttements du linge, éventuels débordements du lave-linge etc ».

Toutefois, comme relevé par M. et Mme [G], et attesté par les pièces versées aux débats, leur logement, acquis le 21 juin 2013 n’a été donné en location qu’à compter du 25 février 2014 et était donc inoccupé jusqu’à cette date.

Il ressort ainsi des relevés de compteurs d’eau que sur la période de décembre 2012 à décembre 2013 la consommation ne s’est élevée qu’à environ 2 mètres cubes, soit une valeur similaire à celles relevées les années précédentes et ne pouvant ainsi que correspondre au volume consommé avant leur acquisition.

Les infiltrations subies par le local de M. et Mme [R] durant cette période, le 15 juillet 2013 avec une forte aggravation le 22 juillet 2013, ne pouvaient donc être pas être causées par une utilisation des équipements sanitaires du logement des époux [G], étant relevé à cet égard que les situations évoquées par l’expert (« projections d’eau depuis la douche dépourvue de rideau, nettoyages, égouttements du linge, éventuels débordements du lave-linge etc ») ne constituent que de simples hypothèses, le rapport d’expertise ne contenant aucune mise en eau permettant d’en vérifier la réalité.

Seules figurent en effet au rapport une photographie de la salle d’eau mettant en évidence le bac à douche et les toilettes, avec plusieurs flèches en direction de la plinthe située derrière les toilettes, accompagnée de la légende suivante « dans la salle d’eau du studio de M. et Mme [G], passages des eaux d’usage (douches, lessives, nettoyages etc) derrière la cuvette wc (plinthes décollées) » et une autre montrant l’emplacement situé derrière les WC, ce dernier ayant été déposé, et la douchette de la douche étant positionnée à terre pour les besoins de la photographie, avec trois flèches pointant vers la plinthe et vers le conduit d’évacuation, accompagnée de la légende suivante « dans la salle d’eau du studio de M. et Mme [G] passages des eaux d’usage (derrière la cuvette wc) mis explicitement en évidence le 13 janvier

2016 ».

Or, il n’est pas fait état lors de la réunion du 13 janvier 2016, d’essais de mise en eau mais simplement de la constatation de l’existence de ce passage pour l’eau.

De plus, l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport, au titre des travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres, qu’ils ont été effectués en janvier 2016 par le syndicat des copropriétaires.

Il a précisé, à cet égard, que l’avocat du syndicat des copropriétaires lui avait confirmé, par courrier en date du 09 mars 2016, la réalisation d’un calfeutrement étanche et coupe feu du plancher.

Or, il convient de relever d’une part, que bien que les travaux réparatoires, propres selon l’expert à mettre un terme aux désordres, n’aient été réalisés qu’en janvier 2016, pour autant il n’est fait état d’aucun désordre survenu après celui de juillet 2013 alors pourtant que le studio des époux [G] est donné en location depuis le 25 février 2014, qu’il n’est pas évoqué la réalisation de travaux au sein de la salle d’eau pas plus qu’il n’est précisé si les mesures conservatoires mises en place, ayant consisté à installer en septembre 2013, une évacuation raccordée sur le lavabo attenant, ont été maintenues jusqu’à la réalisation des travaux en janvier 2016.

D’autre part, alors que l’expert judiciaire indique que la réalisation d’un calfeutrement étanche et coupe feu du plancher était de nature à mettre fin au désordre et qu’il n’avait ensuite reçu aucune information signalant de nouvelles infiltrations, M. et Mme [R] produisent pourtant, aux débats, le courrier qu’ils ont adressé le 12 mai 2016 à leur syndic afin de lui signaler en ces termes l’existence d’une nouvelle fuite :

« nous subissons depuis hier soir une nouvelle fuite d’eau dans notre cabinet de radiologie.

Cette nouvelle fuite vient, comme celle de 2012 et 2013 du plafond en béton, à l’aplomb d’une descente de tuyaux mais différente de la précédente. »

Par conséquent, au vu de l’ensemble des éléments ainsi exposés et analysés, il n’est pas contestable que les désordres subis par M. et Mme [R] excèdent ce qu’il est d’usage de tolérer en matière de troubles de voisinage.

Toutefois ces derniers échouent à démontrer que ce trouble est en lien direct avec le fait de leurs voisins.

Il convient donc de les débouter de l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de M. et Mme [G].

Sur la demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de la SA Sogessur

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

M. et Mme [R] reprochent à la SA Sogessur d’avoir introduit un incident, de manière tardive et dilatoire, le 16 février 2023, alors qu’elle n’avait jamais conclu depuis la date à laquelle elle a constitué avocat, le 03 mars 2021.

Ils rappellent qu’elle a été déboutée de son incident prescription par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2024, qui a précisé qu’il n’entrait pas dans ses attributions de condamner une partie à une amende civile ni d’allouer des dommages et intérêts réparant le préjudice causé par une action en justice jugée dilatoire ou abusive, qui relève de l’appréciation du tribunal statuant au fond.

Ils sollicitent par conséquent la condamnation de la SA Sogessur à leur régler la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral résultant du caractère abusif de la procédure d’incident.

La SA Sogessur ne dit mot sur cette demande.

Toutefois, outre le fait que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice, il convient de relever d’une part, qu’il ressort des pièces de la procédure que la SA Sogessur a constitué avocat le 04 décembre 2020 et qu’elle a, dès le 03 mars 2021, transmis des conclusions au fond et, d’autre part, que M.

et Mme [R] ne démontrent ni même n’évoquent le préjudice qu’ils auraient subi.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, M. et Mme [R] sont condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

Tenus aux dépens, M. et Mme [R] sont condamnés in solidum à payer au titre des frais irrépétibles, à M. et Mme [G], ensemble, la somme de 3000 euros.

Ils sont également condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à les débouter de leur demande formulée à cet égard.

Le sens de la décision conduit également à débouter M. et Mme [G] de leur demande qui n’est formulée qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En équité, la SA Axa France IARD et la SA Sogessur sont déboutées de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [D] [R] et Mme [U] [K] épouse [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamne in solidum M. [D] [R] et Mme [U] [K] épouse [R] aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

Condamne in solidum M. [D] [R] et Mme [U] [K] épouse [R] à régler à M. [J] et Mme [N] [G], ensemble, la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [D] [R] et Mme [U] [K] épouse [R] à régler au syndicat des copropriétaires de la Résidence [17], [Adresse 4]) celle de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute M.[J] [G] et Mme [N] [G] de leur demande formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la SA Axa France IARD et la SA Sogessur de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT