Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 Boulevard Charles Gautier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES,

substituée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au sein du même barreau

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [F] [H]

Logement 201

14 Allée Roland de Lassus

44300 NANTES

comparant en personne le 12 décembre 2024, et non comparant le 30 janvier 2025

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 décembre 2024

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02576 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGSO

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [G] [F] [H] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2021, la société Atlantique Habitations a donné à bail à Monsieur [H] [G], un logement situé 14 allée Roland de Lassus à NANTES (44300), rez de chaussée, n°201, pour un loyer mensuel de 210,94 euros, provision sur charges en sus. Le loyer actualisé s’élève à 226, 84 euros à ce jour.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, la société Atlantique Habitations a fait signifier à Monsieur [H] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 21 décembre 2022, la société Atlantique Habitations a saisi la caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, la société Atlantique Habitations a assigné Monsieur [H] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Monsieur [H] [G], au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1072,76 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledits loyers, payable immédiatement à compter du 6 novembre 2023 ou du jugement à intervenir et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

rappeler que la décision est soumise à l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 25 juillet 2024 à la préfecture.

A l’audience du 12 décembre 2024, les deux parties se sont présentées. L’affaire a été renvoyée contradictoirement à la demande de Monsieur [H] [G], ce dernier souhaitant solliciter un avocat.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société Atlantique Habitations, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 3348,68 euros arrêtée selon décompte du 29 janvier 2025.

Monsieur [H] [G] n’a pas comparu pas et n’était pas représenté à l’audience.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée à la partie présente.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [G] ne comparait pas malgré un précédent renvoi contradictoire et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société Atlantique Habitations le 21 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [H] [G] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 290,39 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Ainsi, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 juin 2021 à compter du 7 novembre 2023.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 juin 2021, du commandement de payer délivré le 6 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé que la société Atlantique Habitations rapporte la preuve de la dette locative.

Aucune explication sur les conditions de la dette ou sur un éventuel paiement libératoire n’a été rapportée par Monsieur [H] [G]. Par ailleurs, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyer et à l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de Monsieur [H] [G].

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 3348,68 euros arrêté selon au 29 janvier 2025.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [H] [G] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 290,39 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 novembre 2023, Monsieur [H] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

La dette d’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [G] aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais du commandement de payer du 6 septembre 2023.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Atlantique Habitations fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Atlantique Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juin 2021 entre la société Atlantique Habitations d’une part, et Monsieur [H] [G] d’autre part, concernant les locaux situés 14 allée Roland de Lassus à NANTES (44300), rez de chaussée, n°201,,sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à payer à la société Atlantique Habitations la somme de 3348,68 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, et frais de procédure arrêtée au 29 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de euros et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] à verser à la société Atlantique Habitations une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer du 6 septembre 2023 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société Atlantique Habitations de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE