TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 31 Juillet 2025

N°R.G. : 25/00856 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2IO3

N° Minute :

S.A.S. COEUR COMMERCE, représentée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER

c/

S.A.S. LIYAH

DEMANDERESSE

S.A.S. COEUR COMMERCE, représentée par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître [N] [B] de la SCP YVES MARECHAL – NATACHA MARCHAL – FLORENCE MAS – ISABELLE CO LLINET MARCHAL – ANNE-SOPHIE VERITE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0098, avocat postulant et Maître Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. LIYAH

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 juin 2025, avons mis 17 juillet 2025 l’affaire en délibéré, prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 et 23 juillet 2021, la société COEUR COMMERCE a donné à bail commercial à Madame [T] [S] épouse [U] et Madame [W] [S] un local commercial correspondant à la cellule n°570 d’une surface GLA de 78 m² environ, située au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier commercial dénommée « [Adresse 9] », [Adresse 7], de l'[Adresse 5], de l'[Adresse 8], du [Adresse 6] et des Terrasses à [Localité 3], d’une durée de dix années à compter du 19 janvier 2022, moyennant un loyer annuel de base de 27 300 euros, hors taxe et hors charges, et un loyer variable additionnel représentant 7 % HT du chiffre d’affaires annuel HT, payable par trimestre d’avance, pour une activité de salon d’esthétique.

Madame [T] [S] épouse [U] et Madame [W] [S] ont fait usage de la faculté qui leur était offerte en se substituant la société LIYAH.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société LIYAH, pour une somme de 21 235,66 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024 (quatrième trimestre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la société COEUR COMMERCE a fait assigner la société LIYAH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la Société LIYAH ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société CŒUR COMMERCE d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société CŒUR COMMERCE des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 38 246,18 € TTC sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société CŒUR COMMERCE d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4 870.17 € HT, TVA en sus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement d’une indemnité forfaitaire de 1 200 € TTC,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la société CŒUR COMMERCE d’une somme correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, soit la somme de 3 824,62 € en application de la clause pénale insérée dans le contrat de bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société CŒUR COMMERCE des intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges, accessoires restant dus à ce jour jusqu’à complet paiement en application du contrat de bail,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société COEUR COMMERCE d’une somme de 14 743.75 € TTC au titre du remboursement des franchises et réductions temporaires du loyer de base consenties, sauf à actualiser ce montant en fonction des réductions de loyers qui seront émises jusqu’à la date de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société CŒUR COMMERCE d’une somme de 2 500 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du C.P.C,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement des intérêts judiciaires.

— Vu l’article 1343-2 du Code Civil, prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH aux frais et entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

A titre subsidiaire,

Et, et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire, dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— Ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société CŒUR COMMERCE d’une astreinte définitive de 80 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux,

— Condamner à titre provisionnel la Société LIYAH au paiement à la Société CŒUR COMMERCE d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4 870.17 € HT, TVA en sus à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à la libération effective des clés

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par L’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

A l’audience du 17 juillet 2025, la société COEUR COMMERCE a confirmé oralement les termes de son assignation et remis l’état des créanciers inscrits (néant). Elle a indiqué que le preneur est toujours dans les lieux et n’a rien payé depuis l’assignation ainsi que cela résulte d’un extrait de compte actualisé du 10 juin 2025 versé aux débats.

Régulièrement assignée (remise de l’acte à l’étude), la société LIYAH n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 23 prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 4 octobre 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 30 octobre 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21 235,66 euros au titre de l’arriéré locatif à la date du 30 septembre 2024.

Selon le décompte du 6 janvier 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. La clause résolutoire est donc acquise à compter du 5 novembre 2024.

L’obligation de la société LIYAH de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans qu’une astreinte soit nécessaire pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit une indemnité d’occupation fixée forfaitairement sur la base du double du loyer global (soit loyers et charges) de la dernière année

de location, s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

L’indemnité d’occupation due par la société LIYAH, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires. L’indexation de ladite indemnité se fera conformément aux stipulations du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte daté du 6 janvier 2025 produit par la société COEUR COMMERCE, l’obligation de la société LIYAH au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation, compte-tenu d’une somme de 215,48 euros au titre de frais de commandement de payer qui est étrangère au montant du loyer et des charges, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de [38 461,67 – 215,48] soit 38 246,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date (premier trimestre 2025 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société LIYAH, avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 21 235,66 euros, à compter du commandement de payer du 4 octobre 2024, et à compter de l’ordonnance pour le surplus , avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que la totalité des réductions opérées devra être remboursée au bailleur en cas de résiliation du bail pour quelque cause que ce soit imputable au preneur s’analyse en une clause pénale pouvant dès lors être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

De la même manière les clauses du bail qui prévoient (i) le paiement de l’indemnité forfaitaire correspondant à une majoration de 1 200 euros TTC des sommes dues (ii) que le preneur doit une majoration de 10 % de toute somme exigible et non payée à son échéance et (iii) une majoration de 10 % intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de cinq points, s’analysent également en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LIYAH, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la société LIYAH à payer à la société COEUR COMMERCE la somme de 2 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 novembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LIYAH, et de tout occupant de son chef des lieux pour les locaux commerciaux correspondant à la cellule n°570 d’une surface GLA de 78 m² environ, située au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier commercial dénommée « [Adresse 9] », [Adresse 7], de l'[Adresse 5], de l'[Adresse 8], du [Adresse 6] et des Terrasses à [Localité 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société LIYAH, à verser à titre provisionnel à la société COEUR COMMERCE, à compter de la résiliation du bail au 5 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires , avec indexation conforme aux clauses du bail ;

Condamne par provision la société LIYAH à payer à la société COEUR COMMERCE la somme de 38 246,19 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus) avec intérêts de retard au taux légal sur la somme de 21 235,66 euros, à compter du commandement de payer du 4 octobre 2024, et à compter de l’ordonnance pour le surplus , avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en remboursement de la totalité des réductions du loyer de base ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’application d’une indemnité d’occupation fixée forfaitairement sur la base du double du loyer global (soit loyers et charges) de la dernière année de location ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’application de l’indemnité forfaitaire correspondant à une majoration de 1 000 euros HT des sommes dues ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’application de la pénalité de 10 % sur les sommes dues et sur l’application d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de cinq points ;

Condamne la société LIYAH aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamne la société LIYAH à payer à la société COEUR COMMERCE la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 31 Juillet 2025.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT.

Flavie GROSJEAN, Greffier

Karine THOUATI, Vice-présidente

FAIT À NANTERRE, le 31 Juillet 2025.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT.

Flavie GROSJEAN, Greffier

Karine THOUATI, Vice-présidente

Maître [N] [B] de la SCP YVES [P] – [N] [B] – FLORENCE MAS – ISABELLE CO LLINET MARCHAL – ANNE-SOPHIE VERITE