TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° RG 24/03695 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZIEI

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15, rue de l’Ancienne Mairie 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

[E] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15, rue de l’Ancienne Mairie 92110 CLICHY représenté par son syndic :

Cabinet GRAND

65 route du Roi

78290 CROISSY-SUR-SEINE

représentée par M^e Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1991

DEFENDEUR

Monsieur [E] [J]

15, rue de l’Ancienne Mairie

92110 CLICHY

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 15 rue de l’Ancienne Mairie à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [E] [J] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet GRAND, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 26 avril 2020, aux fins de le voir :

— DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15, rue de l’Ancienne Mairie – 92110 CLICHY recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

— CONDAMNER Monsieur [J] [E] au paiement de la somme de 14.987,52 euros avec intérêt légal à compter du 14 septembre 2023, date de la mise en demeure au titre de charges de copropriété et de travaux.

— LE CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie.

— LES CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais exposés pour recouvrer la créance, dont distraction au profit de Maître NICOLAÏ qui pourra en poursuivre directement le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du NCPC.

M. [E] [J], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » et « juger bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais et les dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 14.987,52 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024 et les frais de recouvrement, compris dans cette somme, au titre des dépens.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires demande au titre des dépens la somme de 212,38 euros qui entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et seront ainsi étudiés aux termes de ce dernier.

Partant, conformément aux décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 14.775,14 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 212,38 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 14.775,14 euros au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2023.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [E] [J] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 5 octobre 2021, 7 avril 2022 et 9 mars 2023 et l’attestation de non-recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [E] [J] est propriétaire du lot n°69 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 14.775,14 euros au 1er janvier 2024, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 9 mars 2023 qui a approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2023 et 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 14.775,14 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure adressée le 14 septembre 2023. Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

En conséquence, M. [E] [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.775,14 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation 26 avril 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 212,38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [E] [J] pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de mises en demeure en date du 15 septembre 2022 (55,00 euros) et du 14 septembre 2023 (121, 38 euros), ainsi que les lettres de relance des 18 mai 2022, 11 août 2022 et 11 juillet 2023 (12,00 x 3 = 36,00 euros) dès lors que lesdits courriers ne sont pas produits ;

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 212,38 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [E] [J].

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée au défendeur.

En l’occurrence, étant débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement, il s’ensuit que cette demande ne peut être davantage accordée.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [E] [J] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [E] [J] sera condamné à lui payer.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [J], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ne comprendront pas les coûts des frais de recouvrement qui ne relève pas des dépens et ont été examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître NICOLAÏ dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [E] [J] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 15 rue de l’Ancienne Mairie à CLICHY (92110) représenté par son syndic les sommes de :

14.775,14 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2024, appel de provision du 1er trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation 26 avril 2024,500,00 euros à titre de dommages et intérêts,1.500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (212,38 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [E] [J] ;

CONDAMNE M. [E] [J] au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les coûts des frais de recouvrement, examinés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître NICOLAÏ dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT